שבוע שעבר הסתמן כשבוע דרמטי עבור שוק הנדל"ן הרותח ממילא, עם פרסומם של נתונים עדכניים על מחירי הדירות בישראל, כמו גם השבעתו של שר הבינוי והשיכון החדש, זאב אלקין, ששפך מעט אור לראשונה על התוכניות העתידיות של הממשלה החדשה לטפל במחירי הדיור שהשלימו עלייה של 5.6 אחוז ביחס לאותה התקופה דאשתקד, ו-10.6 אחוז בתקופה של שנה וחצי בלבד (מתחילת 2019).
מפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות, שנערך בהשוואה בין פברואר לאפריל, עולה כי בירושלים נרשמה עלייה של 1.6 אחוז, בתל אביב - 1.4 אחוז, בצפון וחיפה - 1.2 אחוז וביתר המחוזות במרכז ב-0.9 אחוז . עם זאת, במחוז דרום נרשמה ירידה של 0.6 אחוז .
דווקא במדד מחירי הדירות החדשות נמצא, כך עפ"י נתוני הלמ"ס, כי מחיריהן ירדו ב-0.8 אחוז בתקופה שבין פברואר לאפריל, ולמעשה השלימו ירידה של 0.9 אחוז ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה.
איך פתאום קורה שהשוק רותח?
בסקירה של הכלכלנית הראשית של האוצר, נמצא כי בין השאר משקיעי הנדל"ן הם אלו שהרתיחו את השוק הבוער ממילא בחודשים האחרונים, היו בעיקר המשקיעים עם גידול חד של 114 אחוז בהשוואה של חודש מרץ 21' לתקופה המקבילה דאשתקד. נראה שמדובר בפלחים באוכלוסיה הנמנים בין אלו שלא נפגעו ממשבר הקורונה: בכירים בסקטור הציבורי, עובדי פיננסים, פורשי צבא קבע ובעלי שכר גבוה, אחרי חמש שנים שבהן צמצמו את השתתפותם בשוק בעקבות המיסוי הגבוה שהטיל שר האוצר לשעבר משה כחלון, ושנה וחצי של העדר תכנית סדורה עם יעדים לענף הנדל"ן.
גם להיקף התחלות הבנייה יש ביטוי בשטח - על פי נתוני הלמ"ס, במהלך שנת הקורונה התחלות הבנייה ירדו ב-10 אחוז, ל-50 אלף דירות בלבד, כשרבע מהן במסגרת תכנית "מחיר למשתכן".
"מדובר בשילוב של הרבה דברים שקרו בבת אחת. מצד אחד משבר קורונה שגרם לכל משרדי הממשלה לפעול בצורה פחות אפקטיבית ממה שפועלים ביומיום, והדבר השני הוא משבר שלטוני מתמשך," מסביר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אודות קצה הקרחון של הסיבות לעליית המחירים הדרמטית, "יותר גרוע מזה, אלו מערכות הבחירות שבהן כולם הבינו שעדיף לא להתעסק עם תפוח האדמה הלוהט שנקרא תחום הנדל"ן, ולכן ראינו פחות התעסקות בנושא."
"אנחנו נמצאים מזה שנה וחצי בלי תוכניות עבודה, מאז שתוכנית מחיר למשתכן הופסקה ולא הייתה תכנית יישומית חלופית שהונהגה בשטח," מוסיף עו"ד חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הצרכן הישראלי הוא צרכן חכם. הוא מבין שאם אין תוכניות גם לא תהיינה תוצאות. לכן כשאלו שישבו על הגדר ראו שזה לא קורה, הם הבינו שלא נותר להם אלא לרדת מהגדר ולחזור לשוק. כשהם חוזרים לשוק עם גידול טבעי של אוכלוסייה, הביקוש מתחזק, וכשאין הצע - המחירים עולים בדרמטיות."
משבר עמוק וארוך עם אתגר גדול לשר החדש
בשבוע שעבר הביע שר הבינוי והשיכון הנכנס, זאב אלקין, ניצנים זעירים של אופטימיות מבחינת תוכניות ממשלתיות, לצד תחזיות פסימיות להמשך עליות מחירים.
"אני יודע מה היו התחלות הבנייה ומה היו עליות המחירים בשווקים של רמ"י. הכותרות עוד זניחות ביחס למה שיגיע בשנה הקרובה," אמר בהתבטאות ראשונה בכנס התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ענף הבנייה באילת בשבוע שעבר, "הדימוי המתאים הוא מלחמת ששת הימים לעומת מלחמת יום כיפור. ממשלת ישראל האחרונה פספסה את תחום הדיור וזה יביא לעליית מחירים משמעותית".
השר אלקין מאמין בהארכת תוקף הותמ"ל, ואכן אחד הדברים הראשונים שמונחים על שולחנה של שרת הפנים איילת שקד הוא החזרה לחיים של המסלול המהיר לתכנון מתחמי מגורים, והוא יופיע בסדר היום של ועדת שרים לחקיקה הראשונה של הממשלה. השר גם הביע את תמיכתו בהארכת תכנית תמ"א 38 אחרי תקופה ארוכה של חוסר וודאות, בהעדר תכנית חלופית מגובשת וישימה. "בסופו של דבר זה עוד פתרון להרחבת מלאי הדיור. כמו גם במקביל, מסלול של התחדשות עירונית. זה דורש גם כאן מהלכים משמעותיים מצד הממשלה," אמר בכנס.
מדובר אמנם בבשורות אופטימיות, אולם השר בעצמו מודה שאין פתרונות קסם, ויותר מזה, אין מה לצפות לראות תוצאות מהירות בשטח. "מעבר לתהיות מה פתאום שר בממשלת ישראל הופך להיות פרשן במקום להיות זה שאמון על הבעיה ועל מציאות הפתרון לה, אין בזה אלא שיאמרו סוג של אליבי שהוא מכין לעצמו," מתריע דנוס, "אנחנו רואים שכשמתבצעות עסקאות גם בקרקעות פרטיות וגם ממשלתיות, הן נעשות במחירי שיא. זה מלמד אותנו שהמחירים לא ירדו בטווח שלוש השנים הקרובות, כי לא יכול להיות שקבלן ישלם סכום שיא על הקרקע וימכור אותה במחיר נמוך יותר."
מסילתי דווקא מביע אופטימיות זהירה ולא פוסל את האפשרות להתמתנות מחירים עוד תחת הממשלה הזו, אך הדבר מחייב תכנית סדורה: "כל המשרדים, לא רק הבינוי והשיכון, אלא גם משרדי האוצר, הפנים, כל אלו שנוגעים למחירי דיור, ישכילו לראות בנושא מהותי וכמצב חירום, ויתחייבו להתייעץ יחד עם גורמי המקצוע הפעילים בשוק להרכיב תוכניות יזומות וישימות עם גידול בהיצע, אז במקרה כזה אפשר יהיה לראות תוצאות תוך פחות מארבע שנים."
הגורמים בענף הנדל"ן מנסים לשמור על אופטימיות
נדמה שישנה תמימות דעים מכלל הגורמים בענף באשר למה שצפוי בעתיד: המחירים - ימשיכו לעלות; מחסור בקרקעות, עצירת תוכניות לאומיות לדיור ותהליכי התחדשות בפרט בצל העדר משילות, מחסור בידיים עובדות, עלייה בתשומות הבנייה וחסמים רגולטוריים בענף - כל אלו מהווים קרונות ארוכים בקטר הדוהר של המחירים. יותר מכך, הם מציבים אתגר גדול לממשלה החדשה שנאלצת להיכנס לתוך הוואקום של חוסר יציבות שלטונית שהתמשכה ארוכות וטלטלה כלכלית שנגרמה בעקבות המגפה העולמית.
לפיכך, גם השחקנים המרכזיים בענף, הקבלנים והיזמים, מסכימים שהפתרון להתמתנות המחירים טמון בתוכנית סדורה וישימה, ולא במלחמה בביקוש בדרכים עקיפות כמו העלאת מס רכישה בתל אביב כפי ששוקלים להמליץ במשרדי השיכון והאוצר. "אנחנו רואים מחסור בקרקעות, גם הציבוריות וגם הפרטיות, כשאלו בפרט בצניחה תלולה מסדרי גודל של 40 אחוז ל-12 אחוז בשש השנים האחרונות. עצירה דרמטית בתהליכי התחדשות עירונית ובמיוחד בתמ"א 38 תחת אי וודאות שנמשכת כבר שנה, מחסור ב-30 אלף עובדים זרים שכל אחד מהם מייצר מקום עבודה לשלושה ישראלים נוספים, תשומות הבנייה שהולכות ומתייקרות בקצב מדהים, ורק בחודש האחרון עלו ב-8 אחוז, כמו גם קיצור רגולציה בדרך להוצאת היתרי בנייה שאורכת שלוש שנים," מתאר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ענף הבניה, את עומק המשבר שהביא לזינוק המחירים, "אני חושב שמשבר הדיור הוא אולי האתגר הגדול ביותר של הממשלה לפתור. זה מחייב קורלציה מושלמת בין כל המשרדים בממשלה שרלוונטיים לנושא הדיור כדי להגדיל את ההיצע. כל התעסקות בצד של הביקוש יפגעו בסופו של דבר כבומרנג ויגרום לביקוש כבוש שישתחרר מאוחר יותר ויוסיף לעליית המחירים."
