העיר החדשה חריש, המתעתדת לאכלס בעתיד הלא־רחוק כ–100 אלף תושבים, מצויה כיום בתנופת בנייה משמעותית שבמסגרתה מוקמות בעיר אלפי דירות חדשות המוצעות למכירה במקביל. אלא שכעת נראה כי ההיצע שקידמה המדינה נהפך להצפה, וגרם לעצירה מוחלטת של השוק המקומי. מבדיקת TheMarker עולה כי השחקנים בענף הנדל"ן מתחילים להפנות עורף לעיר, שכן כל מכרזי המדינה ששווקו בה ב–2018 נכשלו.
בין המכרזים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בחריש ב–2018 היו מכרזים לבניית יחידות דיור בתוכנית מחיר למשתכן, לצד מכרזים להקמת שטחי תעסוקה ומסחר — שאמורים להיות חלק מהעוגן הכלכלי שעליו תישען העיר בעתיד. ואולם איש לא ניגש למכרזים הללו. כך למשל, מכרז להקמת 240 יחידות לדיור מוגן במגרש של 6 דונם, שבו דרשה המדינה הוצאות פיתוח של כ–13 מיליון שקל, נותר ללא מציעים.
שני מכרזים נוספים של רמ"י, להקמת 143 יחידות דיור כחלק מתוכנית מחיר למשתכן בשכונת אור המזרח, נותרו גם הם ללא הצעות וכמותם גם מכרזים אחרים מטעם המדינה בשכונות אחרות.
"לא מזהים שום כדאיות לבנייה בעיר"
מלבד מכרזי המגורים, גם מכרזים שאמורים לספק לעיר עוגן כלכלי — לבניית שטחי תעסוקה ומסחר המניבים ארנונה גבוהה — לא זכו לאף הצעה. בקטגוריה זו ניתן למצוא מכרזים להקמת שטחי תעשייה במגרשים של 8 ו–9 דונם, שנותרו ללא הצעות ונכשלו.
מעיון במסמכי המכרזים באתר רמ"י עולה כי הוצאות הפיתוח שדרשה המדינה בשני המכרזים הללו היו גבוהות למדי: עבור המגרש הראשון (8 דונם) הוצאות הפיתוח המבוקשות היו 42 מיליון שקל, ואילו עבור המגרש השני (9 דונם) דרשה המדינה הוצאות פיתוח בסך כ–29 מיליון שקל.
בכיר בענף הבנייה אמר ל–TheMarker כי "הסיבה לכך שהמכרזים בעיר ב–2018 נכשלו פשוטה מאוד: אנחנו מזהים שהעיר מוצפת. המדינה קידמה שם אלפי דירות חדשות, בין השאר בשכונה החדשה שמוקמת ונמכרת עכשיו, ומה שמעניין את חברות הנדל"ן זו רק השורה התחתונה — האם בסופו של דבר אפשר למכור דירות באזור הזה, או לא? בחריש, התשובה לשאלה הזאת — לפחות לשנה הקרובה — היא שלילית". לדבריו, "בגלל ההצפה ועודף ההיצע, המצב הזה צפוי להימשך גם ב–2019. אין שום צורך בדירות נוספות ובשטחי מסחר ותעסוקה. רוב החנויות בחריש כיום עומדות ריקות, ולכן אנחנו לא מזהים שום כדאיות לבנות בעיר בתקופה הקרובה".
חריש, השוכנת בצפון־מזרח אזור השרון וממזרח לכביש 6, מונה כיום כ–12 אלף תושבים. זאת, לעומת היעד הממשלתי לאיכלוס העיר, שלפיו עד 2017 היו אמורים להתגורר בה 28 אלף תושבים.
אחד המוקדים המרכזיים שאליהם מתייחסים השחקנים בענף הוא רובע המגורים הענק שאותו קידמה המדינה כפיילוט בעיר החדשה, באמצעות תוכנית "תכנן ובנה" שאותה הגה שר הבינוי והשיכון לשעבר, יואב גלנט. במסגרת תוכנית זאת, זכתה חברת שפיר מגורים במכרז להקמתן של כ–1,200 דירות חדשות ושטחי מסחר וציבור בשכונת אור המזרח, שבמסגרתו הופקדה החברה גם על עבודות הפיתוח של השכונה החדשה. החברה זכתה במכרז זה לאחר שהתחייבה למחיר הזול ביותר (6,355 שקל למ"ר לא כולל מע"מ) והפרויקט מוערך במיליארד שקל.
משמעות הדבר היא כי שפיר מגורים משווקת כיום 86 בנייני מגורים במקביל, באתגר שיווקי לא סטנדרטי עם מגבלת זמן של 40 חודשים. בראיון ב–TheMarker בינואר האחרון הודתה טלי כהן, סמנכ"לית השיווק של שפיר מגורים, כי "מעבר לאתגר העצום, אנחנו עומדים מול חוסר המיתוג של העיר חריש. יש היום דיסאינפורמציה לגבי חריש. אנשים לא יודעים באמת מה קורה בה וחושבים שהיא רחוקה, אבל גם לא יודעים היכן היא נמצאת על המפה. בנוסף, ובניגוד לפרויקטים אחרים למגורים שבהם המכירה היא בהתאם לביקוש, כאן יוצאים בשיווק של כל הדירות בבת אחת".
"אני רוצה תושבים - לא משקיעים"
לצד הבנייה המרובה והשיווק האגרסיבי של מאות דירות במקביל, חריש סובלת גם משיעור לא מבוטל של דירות שנרכשו בשנים האחרונות על ידי ציבור המשקיעים, ועומדות בחלקן ריקות. לאחרונה העריך ראש המועצה המקומית, יצחק קשת, כי יש כ–500 דירות ריקות בעיר; ומתווכים באזור מדווחים כי עודף ההיצע הוביל לירידת מחירי השכירות בשנה האחרונה ולקושי משמעותי במציאת שוכרים.
לדברי קשת, "בכל הנוגע למכרזים של שטחי התעסוקה, ההערכות שלנו הן שעלויות הפיתוח הגבוהים שנקבעו בהן מקשות על היזמים ולכן נצא בקרוב במכרזים יותר אטרקטיביים. ייתכן שתהיה סובסידיה מסוימת לעלויות הפיתוח. המטרה היא לאפשר לחברות הנדל"ן להרוויח.
"בכל הנוגע למכרזי מחיר למשתכן, יש רק פרויקט אחד שנכשל, שבו תמהיל הדירות בשוק החופשי היה נמוך מדי — 20% בלבד. אם המדינה תוציא מחדש את המכרז בתמהיל גבוה יותר של דירות שיימכרו בשוק חופשי, אני בהחלט מאמין שזה יעבוד, והיזמים יתמודדו. הפחד שלי הוא שמחיר למשתכן הופכת את הזוגות הצעירים למשקיעים, ובחריש אני לא מעוניין במשקיעים. אני מעוניין בתושבים. אנחנו מחפשים אנשים שיבואו לגור פה, לא כאלה שרוכשים להשקעה בלבד".
ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "משרד הבינוי והשיכון מוביל את הקמתה של העיר חריש. כיום מתגוררים בעיר יותר מ–11 אלף תושבים — מהם כ–10,000 שעברו אליה בשנתיים האחרונות. בתקופה זו שווקו בעיר מספר שיא של 13 אלף יחידות דיור, ועד סוף 2019 מספר התושבים צפוי להכפיל את עצמו. כל המכרזים שיצאו לשיווק בעיר זכו להצלחה רבה, למעט שני המכרזים ששווקו ב–2018, שצלחו פחות בשל סיבות של אי־כדאיות כלכלית. המשרד לומד את המכרזים ואלו יפורסמו מחדש בהתאם לנתונים שיעלו. אנו בוחנים את האפשרויות לשיווק אטרקטיבי יותר עבור היזמים בקשר למתחמי המסחר התעסוקה והתעשייה, שלהערכתנו יזכה לביקוש לאור תנופת העיר".
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
ל-400 אלף בתים בישראל כבר יש גישה לאינטרנט אולטרה־מהיר - ומה עם השאר?
1,300 שקל בחודש: "קיבלתי חשבונות מים מפלצתיים, גם כשהוכחתי שאין נזילה"