ראש השנה תשפ"ג: אלו השכונות שהכי רציתם לגור בהן השנה

עליות מחירי הנדל״ן בשנה החולפת, והספק שניטע בקרב הציבור הישראלי לגבי היכולת למתן אותן בעתיד, באו לידי ביטוי גם בסוגי הדירות והשכונות בהן התעניינו השנה.

"התקציבים הופכים יותר ויותר מוגבלים, וזה לחלוטין משנה את תמונות השכונות המבוקשות למגורים", אומר רם גפן, מנהל מחלקת המחקר ב - madlan. "בין אם זה דירות להשקעה ובין אם דירות למגורים, קיים קונצנזוס לגבי המשך עליות מחירים בעקבות חוסר היכולת לייצר היצע דירות שיענה על הביקוש הרב, והאפשרות להעביר אותן תהליכים של התחדשות עירונית שיעלו את ערך הדירה". 

כך למשל, שכונות בבת ים ופתח תקווה, שמעוררות עניין כבר כמה שנים בעקבות מחירי דירות נוחים יחסית במרכז הארץ ותוכניות פיתוח בסביבתן, קיבלו השנה ״בוסט״ עם פתיחתו הקרובה של הקו האדום של הרכבת הקלה, שעתיד לשנות את פני גוש דן בעתיד הקרוב. "וסביר להניח שגם את מחירי הנדל״ן בסביבתו", מוסיף גפן. "שכונות מבוקשות נוספות שאנחנו רגילים לראות בערים הגדולות והמבוקשות ועדיין במחירים סבירים נמצאות בירושלים וראשון לציון".

גם תל אביב ויפה עדיין מבוקשות מאוד, מה שמצביע על ההבנה שלמרות המחירים- אין אלטרנטיבה אחרת למי שרוצה לגור במרכז

הנה הרשימה המלאה של השכונות הכי מחופשות על פי אתר מדלן בשנת תשפ"ב, והסיבות שהן כל כך אטרקטיביות.

תל אביב

הצפון הישן והצפון החדש

הצפון הישן והחדש הן שכונות ותיקות במרכז תל אביב. הצפון הישן נמצא מערבית לרחוב אבן גבירול, והוא נבנה במהלך שנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת, בעוד הצפון החדש נמצא מזרחית לרחוב אבן גבירול, והוא נבנה ברובו אחרי קום המדינה.

אף שהם דומים מאוד בהרבה מובנים, ניתן להבחין ביניהם במספר היבטים: הצפון החדש נבנה בצפיפות נמוכה יותר, ועם שטחים ירוקים נרחבים יותר, בעוד הצפון הישן צפוף יותר וירוק פחות. בנוסף, בצפון החדש יש פחות חנויות ומקומות בילוי, שמרוכזים במספר מצומצם של רחובות ומוקדים, בעוד שהצפון הישן מלא ברחובות מסחריים כמו דיזנגוף ובן יהודה. בגלל ההבדלים האלה, הצפון הישן נוטה למשוך אליו צעירים שמחפשים חיי לילה ומקומות בילוי, בעוד שהצפון הישן יותר משפחתי.

אמנם הבנייה בשכונות אלו נמוכה, היא צפופה מאוד כך שצפיפות האוכלוסייה בה היא בין הגבוהות בעיר. תכניות העירייה להתפתחות האזור מאפשרות תוספת קומות צנועה יחסית של עד 8 קומות, כשהבנייה באזור הוותיק של 'העיר הלבנה' שהוכרז כאתר מורשת של ארגון אונסק"ו מוגבלת קצת יותר מהאזורים הצפוניים. בנוסף, תושבי שתי השכונות ייהנו מגישה לרכבות הקלות (הקו הירוק והסגול), ותושבי הצפון החדש ייהנו בנוסף מגישה לקו האדום ולמטרו.

לב העיר

כמו שניתן להסיק משמו, אזור זה של העיר הוא לב ליבה של תל אביב. הוא כולל בתוכו אייקונים מוכרים כמו תיאטרון הבימה והיכל התרבות, הבורסה לניירות ערך, שדרות רוטשילד, ורחוב שנקין, והוא צמוד לעוד מוקדי בילוי וקניות מרכזיים כמו שוק הכרמל, מדרחוב נחלת בנימין ומתחם השוק הסיטונאי.

זה אזור ותיק יותר מהצפון הישן והחדש, והוא בנוי גם כן בצפיפות גבוהה. יש בו בעיקר גינות קטנות, אך הוא מרגיש ירוק בזכות שדרות רוטשילד ובן ציון, וקירבה לגינות גדולות כמו גן מאיר ופארק קרית ספר. למרות שהוא כולל אזורי בילוי מובהקים, הרחובות הפנימיים שלו שקטים יחסית והוא מבוקש מאוד על ידי משפחות.

 בדומה לצפון החדש והישן, גם הבנייה באזור זה מוגבלת בגובהה, ורובו נכלל בתחום ההכרזה של העיר הלבנה. למרות זאת, מספר מגדלים גבוהים מתוכננים להיבנות לאורך שדרות רוטשילד בשנים הקרובות. תושבי האזור ייהנו מגישה לשלושת קווי הרכבת הקלה, וכן לקו מטרו מ2.

העיר הלבנה

זה אזור קטן של העיר הלבנה, אבל הוא מלא במקומות מפורסמים כמו בית הקברות טרומפלדור, גן מאיר, כיכר ביאליק, וחופים כמו בוגרשוב וטרומפלדור. בשנותיה הראשונות של העיר הגישה הישירה לים נחסמה על ידי התרחבותה של יפו צפונה, אך זה האזור בו היא לראשונה פגשה אותו, ולכן השכונה פונה לים יותר מאשר לעיר, עם שורת מלונות ותיקים לאורך החוף, ורחובות שמובילים מערבה.

עיקר הפיתוח באזור צפוי לאורך הים, שם צפויים לקום מלונות יוקרה נוספים צפונית למגדל האופרה, בעוד שבאזורי המגורים הוותיקים צפויים פרויקטים של שימור והתחדשות צנועה כמו בשאר חלקי העיר הלבנה. הקו הסגול של הרכבת הלקה יעבור ברחובות בן יהודה ואלנבי, ובעתיד קו מטרו יעבור ברחוב קינג ג'ורג', עם תחנה ליד שוק הכרמל.

פלורנטין, תל אביב

פלורנטין היא שכונת הצעירים של תל אביב. שילוב של מחירי שכירות נמוכים (יחסית), חיי לילה תוססים ומגוונים, ופעילות ברחובות מסביב לשעון מעניקים לשכונה את האופי הייחודי שלה. פלורנטין נבנתה בשנות השלושים של המאה הקודמת כשכונת עולים ופועלים. משנות השישים תושביה החלו לנטוש אותה לטובת שכונות אחרות, והשכונה קיבלה אופי של אזור מלאכה ומסחר. בשנות התשעים הצעירים גילו אותה מחדש (בין היתר בזכות סדרת הטלוויזיה שחלקה עימה את השם), והיום היא אף נחשבת מקום אטרקטיבי עבור משפחות צעירות שמחפשות סביבה אורבנית וצבעונית. 

במערב השכונה הולך ונבנה אזור חדש, עם בנייה גבוהה יותר, שצפוי למשוך אליו אוכלוסייה מעט שונה – מבוגרת ומבוססת יותר – בנוסף למשקיעים ותושבי חוץ. שינויים נוספים שצפויים באזור הם הפיכת רחוב פלורנטין למדרחוב, הרחבת רחוב אליפלט לציר תנועה מרכזי, בניית מגדלים גבוהים נוספים לאורך דרך יפו, והעצמה של התחדשות והרחבת בנייני השכונה לאור המחירים המאמירים באזור. הקו האדום של הרכבת הקלה ישרת את השכונה כשיפתח בסוף 2022, ובעתיד מתוכננת תחנת מטרו בדרך סלמה.

חיפה

הדר הכרמל

 הדר (בשמה הרשמי "הדר הכרמל") היא שכונה במורד הכרמל הצפוני, בין מרכז הכרמל לעיר התחתית. בניגוד למרבית השכונות בחיפה, הדר, ששימשה בעבר כמרכז העיר, עדיין מאופיינת ברחובות מסחריים ראשיים, בשוק עירוני ובתחבורה ציבורית תדירה יחסית. בשכונה יש בעיקר בנייני דירות נמוכים (3-5 קומות) וישנים, שבנויים בצפיפות גבוהה.

לאחר עשורים של הזנחה והידרדרות, בשנים האחרונות‎ ניכרת כניסה של קהילות צעירים לשכונה, שמקדמות פעילות חברתית ופועלות מול העירייה למען חיזוקה. גם ההתמקדות של העירייה בפיתוח תיירותי ועסקי של העיר התחתית מסייע לפוטנציאל של השכונות הסמוכות, כשהדר היא הבולטת שבהן. 

נוה שאנן

 שכונת נווה שאנן היא אחת השכונות הוותיקות והגדולות בחיפה, ובולטת בנוף החיפאי בהיותה מישורית ונוחה להליכה. ההתיישבות בה התחילה לפני כמאה שנים סביב הרחובות טרומפלדור, הגליל וחניתה, ולאורך השנים הפכה לשכונה אחת רציפה. לכן יש בה סגנונות בנייה שונים ואוכלוסייה מגוונת – וותיקים ועולים, חילונים וחרדים, בעלי דירות וסטודנטים הגרים בדירות שותפים.

 הקרבה לטכניון, ריבוי המסחר ומקומות הבילוי הופכים אותה לאטרקטיבית במיוחד עבור צעירים וסטודנטים, והביקוש לשכירות בשכונה נחשב גבוה.

 בשכונה מתוכננים מספר פרויקטים שיוסיפו מאות דירות, בעיקר בשטחים ריקים מבנייה במדרונות הכרמל, ובגלל גיל המבנים בשכונה ניתן לצפות שנראה בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בשנים הקרובות. בנוסף מתוכנן קו חדש של המטרונית (אוטובוסים מהירים רבי קיבולת) שיקשר את השכונה עם שכונת הדר והעיר התחתית, ועם הטכניון והאוניברסיטה.

אחוזה

אחוזה היא שכונה ותיקה ומבוקשת על רכס הכרמל. היא הוקמה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בשם "אחוזת הרברט סמואל" (על שם הנציב העליון הבריטי הראשון) ועד מהרה הפכה לפרבר של חיפה. רחובות השכונה מתפתלים מציר מוריה המרכזי לכיוון מזרח ומערב, והתושבים זוכים לנוף למפרץ חיפה או לחוף הכרמל, בהתאם למיקום הבית.

תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה לשלל מוקדי קניות ובילוי בשדרות מוריה ובמרכז חורב המשופץ, וכן למרפאות ולבית החולים "כרמל" שנמצא בשכונה. בשכונה יש מוסדות חינוך לכל הגילאים, סניפי תנועות נוער, בתי כנסת ומתנ"סים. עם זאת, למעט כמה גינות ציבוריות מטופחות והוואדיות של רכס הכרמל אין לה גישה לפארק גדול, והרחובות המפותלים והתלולים הופכים את ההליכה הרגלית ברחבי השכונה לקשה.

בשנים הבאות צפויה התחדשות של הבנייה בשכונה, בעיקר לאורך ציר מוריה המבוקש, בעוד שצפונית ומערבית לשכונה מתוכננת שכונה חדשה: מורדות לינקולן - בת כ-3,000 דירות. תכנית לקו מטרונית לאורך ציר מוריה הוקפאה לפני מספר שנים, אך צפויה לחזור לתכנון לאור העומסים הגוברים בציר מאחר ואין אלטרנטיבת תחבורה ציבורית טובה.

באר שבע

שכונה ד'

שכונה ד' נמצאת בצפון באר שבע, והוקמה עבור עולים חדשים בשנות ה-50. עקב גודלה, השכונה מחולקת לתתי שכונה: ד' צפון, ד' דרום וד' מזרח (מוכרת גם כ-ו' הישנה). סוג הבניה הנפוץ בשכונה הוא שיכוני "רכבות". הזנחה של הרשויות במהלך השנים גרמה להתדרדרות השכונה, והיא סובלת ממוניטין שלילי. עם זאת, בשני העשורים האחרונים הפכו חלקים ממנה ליעד מבוקש בקרב סטודנטים, הודות לסמיכותה לאוניברסיטת בן גוריון בנגב. כתוצאה מכך, מחירי הדירות בה האמירו במאות אחוזים. 

השכונה נמצאת במוקד תוכניות ההתחדשות העירונית של עיריית באר שבע, ובשנים הקרובות צפויים מספר פרויקטים משמעותיים בתחומה, כולל חידוש שדרות רגר והפיכת הרחוב הראשי של העיר מכביש נטול חיים לשדרה עירונית מזמינה, והקמת פארק חדש במתחם המחצבה המוזנח.

לאחרונה הוצגה תכנית חדשה לחידוש מרכז אורן הוותיק והפיכתו למתחם מגורים, מסחר ובילוי מודרני. בעתיד צפויה לעבור רכבת קלה בשדרות רגר ולקשר את השכונה עם מוקדים מרכזיים בעיר ובסביבה, אבל היקף ולוחות הזמנים של הפרויקט אינם ידועים.

ירושלים

פסגת זאב

 פסגת זאב, השוכנת בצפון-מזרח ירושלים, היא מהשכונות הגדולות ביותר בעיר (כ-42 אלף תושבים) ובעלת צביון אוכלוסייה מגוון - בעיקר חילוני ודתי-לאומי. לאור גודלה, מספקת פסגת זאב שפע מוסדות ציבור ואפשרויות מסחר בתחומי השכונה, ואף נהנית משירותיה של הרכבת הקלה - שאמורה להקל על ריחוקה היחסי ממרכז העיר. 

מרבית הבנייה החדשה בפסגת זאב - הכוללת בנייה רוויה, בנייה מדורגת ובתים צמודי קרקע - מתרכזת במזרח השכונה ובסמוך לשדרות משה דיין. לאורך נחל זימרי יוקם בעשור הקרוב פארק טבע עירוני ענק, ובמרכז השכונה מתוכנן חניון חנה וסע צמוד לתחנת הרכבת הקלה, שכיום לא נגישה לרוב תושבי השכונה.

גילה, ירושלים

גילה היא שכונה גדולה בקצה הדרומי של ירושלים. אוכלוסיית השכונה מורכבת ממשפחות חילוניות ודתיות-לאומיות המשתייכות למעמד הביניים. אופי הבנייה והרכב האוכלוסייה משתנה בין חמש תת-השכונות של גילה - החל מווילות רחבות ידיים ועד לבניינים בבנייה טרומית. למרות גודלה ועל אף שהיא רחוקה ממרכז העיר, בשכונה לא התפתחו מוקדי מסחר ותעסוקה משמעותיים. מצד שני, עקב גובהה של השכונה, רבים מהבתים זוכים לנוף מרהיב של העיר וסביבתה.

עד סוף העשור מתוכננים לעבור בשכונה הקווים הירוק והכחול של הרכבת הקלה, שיחברו אותה עם מרכז וצפון העיר. במרכז השכונה מתחילים כבר תהליכים של התחדשות עירונית, עם מספר פרויקטים של פינוי-בינוי שנמצאים בהליכי תכנון, ובמקביל נמשכת התרחבות השכונה עם פרויקטים של בנייה חדשה במערבה ובדרומה.

ראשון לציון

רמב"ם

רמב"ם היא שכונה ותיקה ומרכזית בראשון לציון, ועם כ-37,000 תושבים היא גם השכונה הגדולה ביותר בעיר. יחד עם שכונות מרכז העיר הנוספות (אברומוביץ, השומר) ונאות אשלים רמב"ם היא גם אחת השכונות הצפופות ביותר בעיר. בסביבת השכונה אפשר למצוא את כל המקומות ההיסטוריים מהם צמחה המושבה ראשון לציון, כולל בית היקב שנבנה על ידי הברון רוטשילד בסוף המאה ה-19, בית הכנסת הגדול (ששופץ בשנים האחרונות) והבתים הראשונים של המושבה. כמו כן נמצאים בשכונה גן העיר, בית העירייה ומדרחוב רוטשילד (שנמצא בסמוך). 

השכונה עוברת התחדשות נקודתית נרחבת במסגרת תמ"א 38, וצפויה להיות מוקד לפרויקטים של פינוי בינוי. בעשור הקרוב תהנה השכונה משיפורי נגישות עם פתיחתם המתוכננת של קווי אוטובוסים מהירים ורבי קיבולת - הקו החום שיחבר בין מערב העיר למרכזה, לשכונות החדשות ממזרח, ולבאר יעקב, רמלה וללוד, הקו הכחול שיחבר בין רחובות ונס ציונה בדרום לאורך ציר הרצל, ולאורך כביש 44 לאזור, חולון, וצומת חולון, בה מתוכננת התחנה המרכזית החדשה של תל אביב. בעוד כעשור צפוי לעבור באזור גם קו מטרו למרכז תל אביב.

פתח תקווה

המרכז השקט

 שכונת המרכז השקט נמצאת במרחק הליכה ממרכז העיר, שבו אפשר לעשות את כל הקניות והסידורים, והוא עובר כרגע התחדשות מאסיבית - כך שבעתיד אולי יהפוך (שוב) למוקד בילוי ופנאי. הרחובות בשכונה ובסביבתה שקטים ומוצלים, עם מדרכות רחבות, וברחבי השכונה יש שלל גינות ציבוריות (אבל אין פארק גדול). בגלל המיקום המרכזי תושבי השכונה נהנים מתחבורה ציבורית טובה, עם קווי אוטובוס רבים, ובעתיד הרחוק מתוכנן לעבור באזור גם קו מטרו.

אוכלוסיית השכונה צמחה בכ-6% בעשור האחרון, ואחוז הילדים בה גדל, כשרוב התושבים מתגוררים בדירות בבעלותם. מדובר בשכונה בתנופת התחדשות ניכרת: כיום יש בה היצע גדול של דירות בזכות פרויקטים רבים (בביצוע ובתכנון) של תמ"א 38, מה שמשפיע לטובה גם על שוק היד שנייה.

בת ים

דרום מערב העיר

 דרום מערב בת ים היא שכונה ותיקה ליד חוף הים, שכבר שנים מדברים על פוטנציאל ההתחדשות האדיר שלה - בעיקר בגלל הקירבה לים ולתל אביב. השכונה מורכבת מבנייני דירות ותיקים ונמוכים, אך מספר פרויקטים מתוכננים של פינוי בינוי יוסיפו לה גם מגדלי מגורים גבוהים. 

 תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה לפארקים גדולים (גן העיר ופארק הים) ולחופים מוכרזים. בגלל הקירבה לים ולטיילת יש באזור לא מעט אופציות בילוי, כולל ברים ומסעדות שנמצאים על הטיילת וברחוב בלפור, החופים עצמם, ובריכת שחייה. מהצד השני של השכונה נמצא אזור התעסוקה של העיר, ובו אפשר למצוא חדרי כושר, באולינג, ביליארד ועוד. התחבורה הציבורית באזור טובה, והיא תשתפר עוד עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, שיאפשר נסיעה נוחה ומהירה למרכז תל אביב. בעתיד מתוכנן לעבור באזור גם קו מטרו.

אפשר לחלק את השכונה לשני חלקים, כשרחוב בלפור מהווה את קו הגבול, והחלק שממערב לו יקר ומבוקש יותר - בגלל הקירבה לים. החלק המזרחי של השכונה זול יותר, אך מתרחשת בו פעילות גבוהה יותר של התחדשות עירונית, וכמעט מכל רחוב בו תהיה גישה נוחה (בהליכה) לרכבת הקלה.