המאבקים התכנוניים הרבים המתקיימים בשנה האחרונה סביב תוכניות הענק שמקדמת המדינה באמצעות המסלול המהיר של הוועדה לקידום מתחמי דיור מועדפים (הוותמ"ל) עוסקים ברובם בחששם של התושבים מפני עומס על התשתיות, יצירת פקקים ומחסור בשטחים פתוחים ומבני ציבור. אלא שמחקר חדש שביצעה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר והגיע לידי TheMarker, שבחן את השפעתן הכלכלית של תוכניות הענק החדשות, חושף כי במרבית הרשויות התושבים עצמם ישלמו על התוכניות האלה מחיר.
לפי המחקר, תוכניות הבנייה הענקיות — שבמסגרתן ייבנו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות — אינן כוללות תמהיל מאוזן של שטחי תעסוקה, ובכ–81% מהיישובים שבהם מתוכננת הבנייה, צפויה ירידה ברמת ההשקעה הממוצעת בתושב.
בבדיקה, שבוצעה על ידי רוני גולן מצ'מנסקי בן שחר, נמצא כי התרחיש האופטימי ביותר, שבמסגרתו רמת הגבייה של הארנונה ומימוש שטחי התעסוקה יהיו מלאים, רמת ההשקעה בתושב נטו צפויה לרדת כתוצאה מ–27 מתוך 37 תוכניות ביישובים שנבחנו (73%). ואולם על פי התרחיש הריאלי והסביר יותר, שבמסגרתו תוכניות המדינה לא ימומשו במלואן, ההשקעה הממוצעת לתושב תרד כתוצאה מ–30 מתוך 37 תוכניות — דהיינו בכ–81% מהתוכניות המקודמות כיום במסלול התכנוני המהיר.
מחברי הדו"ח מציינים כי הסיבה לכך פשוטה: ארנונה למגורים לבדה אינה מאפשרת לממן את השירותים הניתנים לתושבים, ומכאן שהקצאה של שטחי תעסוקה בהיקף מאוזן לצורכי הרשות המקומית היא קריטית לקופת הרשות המקומית. אלא שמהמחקר עולה שחוסר האיזון המובהק שורר בעיקר ברשויות הפריפריאליות: בעוד ביישובים במחוז תל אביב מרבית התוכניות מאזנות בין שטחי המגורים לבין שטחי הנדל"ן המניב, והתושבים אינם צפויים להיפגע בפועל (בהנחה שהשטחים האלה ימומשו באופן מלא), הרי ביישובים המרוחקים פחות מ–10 ק"מ מגבול מחוז תל אביב, המצב דומה למדי ליישובי הפריפריה — שבהם תמהיל הנדל"ן המניב אינו מאוזן, וכפועל יוצא ההשקעה בתושב נמוכה.
במחקר נמצא כי לרובן המכריע של התוכניות שעתידות להיבנות ביישובים שמחוץ למחוז תל אביב צפויה להיות השפעה שלילית על ההשקעה בתושב נטו. בכמה מקרים התוכניות צפויות לחולל הפחתה של כ–25% בהשקעה נטו בתושב בעיר, ובמקומות אחרים ההשפעה השלילית צפויה להיות חריפה יותר. דוגמה לכך היא תוכנית מחנה צריפין מתחם 1 — המשתרעת על פני 432 דונם ובמסגרתה צפויים להיבנות 8,700 מ"ר של נדל"ן מניב וכ–3,700 יחידות דיור — שצפויה להביא לירידה ממוצעת של כ–28% בהשקעה נטו לתושב ביישוב באר יעקב שבתחומו היא ממוקמת. נכון להיום, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ההשקעה השנתית הממוצעת בתושב בבאר יעקב היא 4,609 שקל.
ירידה דומה ברמת ההשקעה לתושב צפויה להיגרם גם בשל תוכנית מחנה צריפין מתחם 2 — המתחם המרכזי מבין שלושת מתחמי המגורים המתוכננים להסתפח לבאר יעקב. במסגרת תוכנית זו צפויים להיבנות כ–140 אלף מ"ר של נדל"ן מניב, לצד הקמה של כ–3,200 יחידות דיור, על פני שטח של כ–400 דונם.
מעיון במסמכי התוכנית עולה כי מדובר באחת התוכניות המשמעותיות ביותר עבור באר יעקב בעתיד: "מתחם זה בעל חשיבות גדולה על תפקודה של באר יעקב, שכן מבחינה אורבנית מתוכנן לעבור בו הרחוב הראשי של באר יעקב שקושר ומחבר בין העיר הקיימת לבין שטחיה החדשים לכדי עיר אחת", נכתב. אלא שעל פי המחקר, בדומה לתוכנית מחנה צריפין מתחם 1, גם ההשפעה של התוכנית הזאת צפויה להיות שלילית על רמת ההשקעה לתושב, באופן שיביא לירידה ממוצעת של כ–21%.
פגיעה רוחבית בערי הפריפריה
באר יעקב אינו היישוב היחיד שייאלץ להוריד את ההשקעה הממוצעת בתושביו בעקבות תוכניות הבנייה החדשות שמקדמת המדינה. על פי המחקר, גם העיר עכו, שבה רמת ההשקעה השנתית הממוצעת בתושב נמוכה ממילא (3,484 שקל בממוצע, לעומת כ–6,700 שקל ברמת גן, למשל) צפויה לספוג ירידה לא מבוטלת בהשקעה לתושב. הסיבה היא תוכנית שערי עכו (תמל 1042) — רובע חדש הממוקם ממזרח לעכו ובתחום שיפוטה, בין כביש 4 לכביש 85, שצפוי להוסיף כ–8,600 יחידות דיור בצפיפות נמוכה יחסית, של כ–13 יחידות דיור לדונם, ובתוספת של כ–870 אלף מ"ר שטחי תעסוקה לעיר. על פי המחקר, תוכנית זו צפויה להביא לירידה של כ–19% בהשקעה הממוצעת לתושב.
תוכנית נוספת שצפויה להביא לירידה דרסטית ברמת ההשקעה הממוצעת לתושב היא תוכנית הבנייה הגדולה המקודמת בקרית גת מערב (תמל 1011), שבמסגרתה ייבנו כמעט 35 אלף מ"ר של נדל"ן מניב, לצד 9,360 יחידות דיור המוקמות ברובע עירוני חדש. על פי הבדיקה שבוצעה בצ'מנסקי בן שחר, תוכנית זו תביא לירידה ממוצעת של כ–30% ברמת ההשקעה לתושב.
תוכנית נוספת שצפויה להערכת כותבי המחקר לגרום לנזק דומה ברמת ההשקעה הממוצעת לתושב היא תוכנית רמות יורם בנתיבות (תמל 1040), שבמסגרתה מתוכננות להיבנות כמעט 19 אלף מ"ר של נדל"ן מניב — אך בפועל ההערכות הן כי ההשקעה הממוצעת לתושב תרד בכ–26%.
"רוב התוכניות של המדינה אינן ישימות"
תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר, מסביר כי "תושב בישראל עולה בממוצע כ–4,000 שקל בשנה לעירייה — ורק כמחצית מהסכום הזה ממומן מארנונה למגורים. כדי שרשות מקומית תישאר מאוזנת תקציבית, בהנחה שהיא מאוזנת תקציבית לפני תוספת יחידות הדיור, היא זקוקה שכל משק בית 'יביא עמו' 15 מ"ר של נדל"ן מניב. אלא שנכון להיום מערכת התכנון אינה מחוברת לתחשיב הכלכלי. לא מספיק להקצות שטחים לתעסוקה — אלא צריך לוודא שהשטחים האלה ממומשים, ובעיקר שהתמהיל שלהם ריאלי וכלכלי".
לדבריו, "מגדלי עזריאלי הבאים לא יתמקמו בחריש או בבאר יעקב, ואת מתחם האלף שמפתחים כיום בראשון לציון — לא ניתן יהיה לבנות בנתיבות. בנתיבות יהיה בעיקר מסחר ותעשייה לסוגיה, וגם בחריש הסבירות שמשרדים יתמקמו היא אפסית. כלומר, מרבית התוכניות שהמדינה מקדמת אינן אמיתיות או ישימות במובן הכלכלי. המדינה רוצה לפתח מגורים, ונותנת סוכריה בדמות נדל"ן מניב, בלי שמישהו בדק את יכולת המימוש או את התמהיל שלו.
"בתוכנית המתאר של גן יבנה למשל, יישוב של 23 אלף תושבים שרוצה לגדול ל–60 אלף, מתכננים כיום מיליון מ"ר של נדל"ן מניב — אבל זה לא יקרה. לשם השוואה, מגדלי עזריאלי נפרשים על פני 120 אלף מ"ר — וכל הנדל"ן המניב שישראל בונה בשנה הוא בפועל על 1.2–1.3 מיליון מ"ר בשנה. אז אולי תהיה באזורים האלה לוגיסטיקה ותעשייה, שהארנונה עבורם אינה גבוהה, ואם זה יקרה, זה יבוא על חשבון אשדוד — אבל היקפים כאלה בתמהיל כלכלי אינם ריאליים".
המחקר החדש בחן 37 תוכניות, כפי שהופיעו בנתוני מינהל התכנון נכון לאפריל האחרון. על פי תוכניות אלה, יישובים רבים בישראל צפויים להכפיל את גודלם בשנים הקרובות, ובהם קצרין, באר יעקב, אופקים ורהט.
על פי המחקר, רמת ההשקעה בתושב נטו צפויה לגדול בעיקר ביישובים שבהם היא כיום נמוכה מאוד (1,500 שקל או פחות). לעומת זאת, ביישובים החזקים, שבהם ההשקעה השנתית הממוצעת בתושב גבוהה מ–5,000 שקל, לא צפויה פגיעה משמעותית. כך או כך מרבית היישובים הממוקמים במרכז הטבלה, צפויים להיפגע ממימוש התוכניות.
"בממוצע, התוכניות מציעות היצע של כ–37 מ"ר נדל"ן מניב לכל יחידת דיור במתחמים המועדפים, כשבפועל הנדרש הוא כ–50 מ"ר למשק בית", נכתב בדו"ח. "המספרים המוצעים לנדל"ן מניב אינם מסתמכים על הצפי האפשרי, או על ביקושים של כוחות השוק שיממשו אותם. משמע, התוכניות ייצרו מחסור בשטחים של נדל"ן מניב".
מי בכל זאת ירוויח מהתוספת?
אחד הממצאים הנוספים של המחקר נוגע לגורמים שעשויים להרוויח מתוספות הבנייה. לפי המחקר, תוכניות הבנייה הגדולות עשויות לסייע לרשויות מקומיות שזכו לתוספת משמעותית של נדל"ן מניב, ובמקביל רמת ההשקעה הממוצעת בהן כה נמוכה עד שדי במשיכת תושבים חדשים כדי לאפשר להן ליהנות מתוספת ארנונה שתשפר את מצבן.
כך, למשל, צפוי לקרות בכמה רשויות במגזר הערבי, ובהן ביר אל־מכסור — שבה ההשקעה הממוצעת לתושב בשטחה היא 208 שקל בשנה בלבד, לפי נתוני הלמ"ס — ואילו תוספת הנדל"ן המניב המתוכננת בה במסגרת התוכנית הוותמ"לית היא יותר מ–40 אלף מ"ר. על פי המחקר, רמת ההשקעה הממוצעת בביר אל־מכסור, מועצה מקומית בדואית בגליל התחתון המדורגת באשכול 2, צפויה לזנק בעקבות התוכנית החדשה בכ–58%.
מצב דומה צפוי גם בשפרעם, שבה מקודמת תוכנית ותמ"לית בשכונה המזרחית שתוסיף 1,625 יחידות דיור, לצד אזור תעסוקה משולב שבו יתווספו כ–416 אלף מ"ר של שטחי נדל"ן מניב. בשפרעם, המרוחקת כ–20 ק"מ מחיפה, עכו ונצרת ומדורגת באשכול 3, ההשקעה הממוצעת כיום לתושב היא כ–1,000 שקל בשנה, אך בעקבות התוכנית החדשה ההשקעה בה צפויה לעלות בכ–19%.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
כחלון לחוץ: 7 צעדים שמתכנן שר האוצר כדי להאיץ את הבנייה
תרמו לסטודנטים וגילו: מישהו לקח 18% עמלה