"זוג מבוגר בשנות ה-60 לחייהם הציגו את ביתם למכירה באתרי האינטרנט השונים. המחיר המבוקש היה לכל הדעות גבוה ממחיר השוק. לאחר זמן המתנה ארוך צץ לפתע קונה פוטנציאלי אשר גילה עניין רב ברכישת הבית", מספרת המתווכת טובה מאיר בספרה "זהירות עקיצות נדל"ן".
"להפתעתם ושמחתם של בעלי הנכס אישר הקונה ללא כל דין ודברים את נכונותו לשלם את הסכום המבוקש ואף השאיר מקדמה נאה בסך 5,000 דולר כ'דמי רצינות'. בתמורה לכך ערכו הצדדים ביניהם זיכרון דברים בו הופיעו פרטיהם המלאים, צילומי תעודות זהות, פרטי הנכס והתמורה המוסכמת. הקונה ביקש שהות לארגן את הכסף לקנייה והזוג הסכים ללא בעיות", היא מספרת.
"כעבור זמן רב, כאשר ראו המוכרים כי הקונה לא יצר עמם קשר, העמידו את הבית למכירה בשנית. כעבור זמן מה הגיע קונה פוטנציאלי אחר שהתעניין בבית אלא שאז התגלתה התרמית: הקונה הראשון לקח את זיכרון הדברים ישירות למשרדי רישום המקרקעין והוסיף לנכס הטאבו ללא כל בעיה (שכן היו לו חתימות ופרטים מלאים של בני הזוג) הערת אזהרה לטובתו. במסגרת דיני מקרקעין הערת אזהרה לטובת הקונה אומרת כי המוכרים אינם יכולים למכור את הנכס ללא אישור מצידו. שגילו בני הזוג את הנעשה ואיתרו את הקונה הראשון הוא הסכים להוריד את בערת האזהרה בתנאי שישלמו לו 250 אלף שקלים", מספרת מאיר.
"נסח טאבו, הוא תעודת הזהות של הנכס", מסביר עורך הדין עמיחי זלצר ממשרד זלצר עורכי דין המתמחים בנדל"ן". בנסח הטאבו ניתן למצוא את תמצית המידע החשוב אודות הנכס, את הפרטים הבסיסיים כמו שם הבעלים, תעודת הזהות שלו, שטח הנכס, קומה, הגדרה (דירה, חנות וכו'). מלבד הדברים האמורים, בנסח הטאבו ניתן למצוא הערות שונות, ביניהן הערות אזהרה והערות על רישום משכנתאות על הנכס, הערות על זכויות שונות של שכנים לנכס ועוד".
הערות אלה מהוות סימני אזהרה למתעניין הפוטנציאלי בנכס. "נכס שהמוכר החל למכור אותו והתחייב כלפי קונה שלא לבצע בו עסקה, סביר שתופיע בטאבו הערת אזהרה על אותו נכס כדי למנוע עוקץ - מכירה נוספת של הנכס לקונה נוסף. כלומר, הקונה הראשון, מיד לאחר חתימת הסכם המכר, מבקש לרשום בנסח הטאבו 'הערת אזהרה' על הנכס וזאת במטרה להזהיר רוכשים נוספים" אומר עו"ד זלצר.
סימני אזהרה נוספים שניתן למצוא בנסח הן הערות של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אודות חריגות בניה בנכס. צריך לציין כי אם לא מופיעה בנסח הטאבו הערה על חריגת בניה, אין זה בהכרח אומר שהנכס בנוי כהלכה וחף מחריגות בניה אולם באם מופיעה הערה שכזו, אזי יש לברר את הנושא לעומק וסביר שאכן ישנה חריגת בניה.
בנוסף יש לבדוק כי אין חוזה חכירה - חוזה שכירות ארוכת שנים, הערות צו עיקול המעיד כי בעל הנכס חייב כספים לנושים שונים, הערה על הצורך בהסכמה שבו התחייב בעל בנכס לא למכור את הנכס ללא רשותו של גורם שלישי או הערה על הסכם שיתוף שבו מחויבים הקונים לברר האם הנכס שהם מעוניינים לקנות רשום אך ורק על בעל הנכס ואין לו שותפים.
לא הכל בטאבו
"לפני זמן לא רב, מספר עו"ד זלצר, "הופיע במשרדי לקוח אשר ביקש לרכוש את דירה בפרויקט יוקרה בירושלים. הדירה הוצעה למכירה במחיר הנמוך ב 15 אחוז ממחיר השוק ובנוסף, לאחר משא ומתן, הצליח הקונה להוריד את מחיר הדירה בחמישה אחוזים נוספים.
"בדיקה פשוטה של נסח הטאבו, גילתה כי ישנה הערה של עיריית ירושלים על אי התאמה בין הדירה לבין היתר הבניה של הבניין. בדיקה מעמיקה יותר העלה כי ככל הנראה היזם שבנה את הפרויקט, בנה בקומה הספציפית הזו דירה אשר תוכננה להיות שלושה חדרים לפי ההיתר שקיבל ואילו בסופו של יום נבנתה כדירת ארבעה חדרים" מדגים עו"ד זלצר מהי הערה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אודות חריגה.
"הבדיקות המקדימות שביצעתי, אפשרו לי להסביר ללקוח את הסיכון שברכישה של דירה ללא היתר, על אחת כמה וכמה כאשר הלקוח מבקש לקבל משכנתה על הדירה ויש סיכוי סביר כי שמאי הבנק לא יאשר את מחירה של הדירה בעקבות חריגת הבניה. כלומר הבנק לא יסכים לממן את העסקה", מסביר עו"ד זלצר.
לא כל נכסי המקרקעין מנוהלים בטאבו. לנכסים הנמצאים בשטחי מדינת ישראל יש מספר מקומות בהם נוכל למצוא את הרישום שלהם, בהתאם לאופי הנכס, מיקומו או אם מדובר בנכס חדש שעתיד להירשם. יש להפריד בין שלושה מקומות עיקריים בהם נוכל למצוא את רישום הנכס: נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין, נכס הרשום אצל רשות מקרקעין ישראל (מנהל מקרקעין ישראל לשעבר) ונכס הרשום אצל אחד משני הגופים המוזכרים ומתנהל רישום מפורט עליו ב"חברה משכנת".
"אם נבקש לסווג את הרישומים השונים, מבחינה חוקית, נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא הנכס שהרישום שלו מבחינה משפטית הוא הטוב ביותר וזכויות הקנייניות עליו הן החזקות ביותר בהשוואה לשני המקרים האחרים", אומר עו"ד זלצר, "אם אתם רואים בנסח הרישום שהבעלים הם מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל - גם אם לא רשומות חכירות לטובת חוכרים שונים - אל תסתפקו בנסח הרישום ובדקו את מצב זכויות במנהל מקרקעי ישראל".
חשוב להדגיש, אין הדבר אומר שרישום של הנכס באחת או יותר מהחלופות האחרות, אינו מעיד על בעלותו של בעל הנכס בנכס, אך יש לכך משמעות משפטית. לרוב אף אם הנכס אינו רשום בטאבו ואולם הבעלות עליו מוסדרת באחת או יותר מאפשרויות האחרות, הדבר לא בא לידי ביטוי במחיר הנכס.
נסח הטאבו הוא לא יותר מאשר תמצית המידע אודות הנכס ועל מנת לקבל מידע מלא על הנכס, יש לשכור את שירותיהם של בעלי מקצוע נוספים ולבחון את הנכס לעומק. בדיקת התאמתו של הנכס להיתר הבניה תיעשה על ידי שמאי מקרקעין אשר בוחן את הנכס, את נתוניו ואת ההיתר ומאשר שאכן הנכס בנוי כחוק ותואם להיתר. עורך הדין המטפל בעסקה, יוכל לבחון את האספקטים המשפטיים וכן את התחייבויותיו של המוכר לקונים אחרים. כמו כן, במידה ומדובר בדירה המצויה בבית משותף, יוכל עורך הדין לבחון את המסמכים המסדירים את מערכת היחסים בין בעל הדירה הפוטנציאלית לבעלי הדירות האחרים.
בכל מקרה דאגו לשאול שאלות וללבן עניינים לא מובנים, והוציאו רישום מעודכן ביום חתימת החוזה ושוב לאחר שנרשמה לטובתכם הערת אזהרה על מנת לוודא כי מצבה הרישומי של הדירה לא השתנה.