למרות שהנתונים בשוק מצביעים על האטה בענף, והיקף עסקאות הנדל"ן יורד- מחירי הדיור והשכירות עדיין ממשיכים לעלות. מחירי הדיור עלו ב-12 החודשים האחרונים ב-19 אחוזים, ומחירי השכירות למי שהחליף דירה עלו בממוצע ב-8 אחוזים.
במקומות הראשונים אין הרבה הפתעות: מנתוני אתר יד 2 עולה כי העיר שהתייקרה ביותר במחירי השכירות (בין שנת 2021 ל2022) היא ת"א עם עלייה של כ-28 אחוזים. אחריה, העיר רמת גן, עם עלייה של כ-20 אחוזים ובמקום השלישי, העיר גבעתיים עם עלייה של כ-19 אחוזים. אם נסתכל על 2 ערים מרכזיות נוספות, חיפה ובאר שבע, נגלה כי שם ההתייקרות יותר מתונה: חיפה עם עליה של 8 אחוזים בשנה במחירי השכירות ובאר שבע עם עלייה של 4 אחוזים בלבד.
אם משווים את הרבעון השלישי של שנת 2022 לרבעון השלישי של אשתקד, ומחפשים נכסים בטווח מחירים של 5,000-6,000 שקלים, מגלים שרוב הנכסים הללו ממקומיים דווקא בערים הגדולות: על פי נתוני אתר יד 2, תל אביב וחולון מובילות במספר הנכסים המוצעים להשכרה במחירים הללו, שאחריהם, אשדוד ירושליים, ראשון לציון ובת ים. בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, כפר סבא, גבעתיים מודיעין, ובהוד השרון והרצליה כמעט ולא ניתן למצוא נכסים במחירים הללו.
בכל המקרים, אם משווים את מחירי השכירות של השנה לעומת השנה שעברה, נגלה כי המחירים טיפסו בכל עיר שבדקנו. כאמור, תל אביב יפו ורמת גן הן שתיים מהערים שמחירי השכירות קפצו. מעניין לראות איך ההיצע משפיע על זינוק המחיר: בערים כמו גבעתיים, הרצליה והוד השרון, ערים שיש בהן היצע דירות להשכרה דל- המחירים זינקו.
נקודה נוספת: בערים כמו רחובות, חולון, פתח תקווה, בית שמש, רמלה, חדרה, אשקלון, חיפה וב"ש, אין הצדקה לשלם מחיר של בין 5,000-6,000 שקלים, (הממוצע העירוני נמוך בהרבה מכך). לעומת זאת, בערים כמו הרצליה, ת"א, רמת גן, גבעתיים, מודיעין, הוד"ש וכפר סבא, דירות במחירים אלו ייחשבו כ"מחיר מציאה" בהתחשב בממוצע העירוני.
איפה הקאצ'? בדקנו נכסים בין 3-5 חדרים. כך שיכול מאוד להיות שבתל אביב יש היצע של דירת 3 חדרים במחירים הללו, ובבאר שבע דירות של 5 חדרים.
דירה לשכרה ברחוב מונטיפיורי בתל אביב, תושכר ב- 5,500 שקלים עבור 2 חדרים. מחיר דומה תשלמו ברמת גן על דירת 2.5 חדרים ברחוב יד לבנים. לעומת זאת, אם נסכים לצאת מגבולות תל אביב, נוכל למצוא דירת 4.5 חדרים בנאות רחל בחולון, באותו מחיר, או אפילו דירת 4.5 חדרים בפתח תקווה במחיר של 4,700 שקלים.
המחירים ירדו? לא בטוח בכלל
הרצף האחרון של העלאות הריבית הגדילו את החזרי משכנתאות, מה מקשה על רכישת דירות בישראל. על פי נתוני בנק ישראל, בשנה שעברה נלקחו הלוואות משכנתה בהיקף שיא של 116 מיליארד שקלים, ואילו עד חודש יולי השנה נלקחו הלוואות בהיקף של "רק" כ-70 מיליארד שקל. מי שקלח עכשיו משכנתא לקח בממוצע משכנתא של 1.04 מיליון שקל, לעומת, למשל, כ-700 אלף שקל ב-2019 (טרום הקורונה).
המדינה העלתה ריביות ופגעה פעמיים במבקשי הדיור: גם חוסר יכולת לרכוש דירה, וגם שכירויות בשמיים, כי אף אחד לא מפקח על זה. לפי האוצר יש צורך בתוספת של 1.5 מיליון יחידות דיור עד 2040, כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה. הדבר הראשון שהממשלה צריכה לעשות זה להוציא חוק פיקוח שכירויות, ולבנות דיור להשכרה לטווח ארוך, כדי להימנע מעלייה מטורפת של 30 אחוז בשנה כמו שראינו בתל אביב.