באחד מפרקי מגזין הרכב הבריטי "טופ גיר", נשלחו שלושת המנחים, ג'יימס מיי, ג'רמי קלארקסון וריצ'ארד האמונד, לטיול רכב בספרד. לאחר שבחרו שלוש מכוניות שמחיר כל אחת מהן שקול למחירה של דירה קטנה, הם פרצו לשדה תעופה נטוש והפכו את מסלוליו לשדה ניסויים. לאחר מכן פלשו לעיר רפאים והפכו את רחובותיה למסלול גראנד פרי. השנה היתה 2013, ושוק הנדל"ן הספרדי היה עדיין שרוי במשבר קשה. יותר ממיליון דירות – שנבנו בעיקר עבור פנסיונרים מארץ מוצאם של מיי, קלארקסון והאמונד – עמדו אז נטושות לאורך חופי חצי האי האיברי.
המשבר בשוק הנדל"ן הספרדי הסתיים רשמית רק ברבעון הראשון של 2016, והוא המוטיב העיקרי שמלווה כיום את ההתעוררות המחודשת של השוק. לאחר לא פחות מ־31 רבעונים רצופים של ירידת מחירים – החל ברבעון הרביעי של 2007, וכלה ברבעון השלישי של 2015 – נהפך הנדל"ן הספרדי לאחת ההשקעות המעניינות ביותר באירופה.
ספרד מעולם לא התברגה בין הארצות העשירות במערב אירופה, לפחות לא בעידן המודרני. שתי המדינות באי האיברי – ספרד ופורטוגל – תמיד סגרו את רשימות מדדי הקדמה והעושר האירופיים כמו תוצר לנפש, יעילות המגזר הציבורי, קלות עשיית עסקים ועוד. ספרד אמנם נחשבת אחת הכלכלות הגדולות באירופה, וליגת הכדורגל שלה היא העשירה ביותר ביבשת, אך היא לא הצליחה להדביק במרוץ התעשייתי והטכנולוגי את כלכלותיהן של גרמניה, צרפת או בריטניה.
שורשי משבר הנדל"ן האחרון במדינה מובילים ל־1999, אז נכנסו הספרדים לגוש היורו ונפטרו מהפזו ומהאינפלציה הגבוהה לטובת יורו וריבית נמוכה. הכסף הזול שנשפך בן־לילה על הכלכלה הספרדית הופנה לשוק הנדל"ן, וניפח בועה של מחירים והשקעות בבנייה. בשיא הבועה, ב־2007, נרשמו בספרד יותר התחלות בנייה מבגרמניה, בריטניה, צרפת ואיטליה גם יחד. כ־13% מכוח העבודה הספרדי הועסקו בענף הבנייה, שתפס כ־10% מהתוצר. בועת הנדל"ן היתה נוחה גם לממשלה הספרדית, כי היא הניבה לה הכנסות חריגות ממסים שאיזנו את התקציב והסתירו את תחלואי הכלכלה המבניים שמהם סבלה כלכלת המדינה: פריון נמוך, פיגור טכנולוגי וחיסרון תחרותי בשווקים גלובליים.
שיעור המשכנתאות זינק פי 2
לכאורה, הכלכלה הספרדית צמחה יפה בשנים ההן, וכוח הקנייה של הספרדים עלה; אולם צמיחה זו נסמכה על אשראי זול שרובו זרם לניפוח בועת נדל"ן. הבנקים הספרדיים חילקו משכנתאות זולות בריבית משתנה לתקופות ארוכות מאוד של עד 50 שנה. ב־2010 הגיע שיעור המשכנתאות לכ-63% מהתוצר – זינוק של פי שניים לעומת 2003. כמו במשבר הסאב־פריים האמריקאי, גם בספרד הבנקים לא שאלו את הלווים יותר מדי שאלות, וסיפקו כסף לכל דורש. הזרזים להתפוצצות היו שינוי מדיניות הריבית בגוש היורו בתחילת 2006 ותחילתה של סדרת העלאות ריבית. כש-90% מהמשכנתאות היו בריבית משתנה, כל שינוי בריבית הקפיץ את התשלום החודשי ודחף לווים רבים לפשיטת רגל. ב־2010, כשליש מהמשכנתאות בספרד הוגדרו כחובות מסופקים. במקביל זינקה האבטלה, ומשפל של כ־7% ב־2007, הגיעה עד ל־26% ב־2013.
לצד יוון, היתה ספרד המדינה האירופית שנפגעה יותר מכל מהמשבר הפיננסי שהיכה באירופה ב־2010. במאי 2012 הולאם בנק המשכנתאות הגדול במדינה, בנקיה, וביוני 2012 קיבלה ספרד קרש הצלה של 100 מיליארד יורו מהאיחוד האירופי. בניגוד ליוון, ספרד תחת ממשלתו של מריאנו רחוי הצליחה ליישם טוב יחסית את הצעדים הכלכלים הכואבים שנכפו עליה כחלק מתנאי ההצלה: בנקים ללא יכולת שיקום הולאמו; הלוואות רעות נשלפו ממאזני הבנקים היציבים ורוכזו בקרן במימון המדינה; בנקים אזוריים, שנשלטו בידי רשויות מקומיות וסיפקו אשראי ליזמי נדל"ן (לא מעט בהתאם לצרכים פוליטיים וקשרים מושחתים) הולאמו, נמכרו לבנקים פרטיים או נסגרו; ומערכת הבנקאות הספרדית אימצה סטנדרטיים אירופיים של דיווח, כך שלא ניתן היה עוד להסתיר חובות רעים.
לצד ניקוי מערכת הבנקאות, הובילה ממשלת ספרד שתי רפורמות שנועדו להגדיל את התחרותיות של הכלכלה הספרדית בשוק הגלובלי. רחוי שחרר את שוק העבודה הקשיח, והקל על חברות לגייס ולפטר עובדים קבועים. כמו כן, הוא הפחית את מס החברות מ-30% ל-25%. במקביל התרחשו תהליכים חיצוניים לכלכלה הספרדית שעזרו לה להשתקם: היורו החלש הגדיל את כדאיות הייצוא של כל גוש היורו, ואילו מחירי הנפט הנמוכים הקלו מאוד על הכלכלה הספרדית, הנטולה מקורות אנרגיה עצמאיים (מלבד אנרגיה מתחדשת). מדיניות ההרחבה הכמותית והריבית הנמוכה באירופה עזרו גם הן לספרד להתאושש במהירות יחסית ולחדש את ההשקעות.
ב־2013 עלתה הכלכלה הספרדית על פסי צמיחה, ומאז היא צומחת בקצב הגבוה ביותר מבין מדינות האיחוד. בניגוד לצמיחה שנרשמה אחרי הצטרפותה לגוש היורו, הפעם זוהי צמיחה הנשענת על אדנים חזקים יותר. האבטלה הגבוהה גרמה לירידה בעלות כוח האדם בספרד, בשעה שבשאר ארצות אירופה הגדולות חלה עלייה. שוק העבודה הגמיש יותר, ענף הבנקאות הבריא יותר והריבית הנמוכה משכו לכלכלה הספרדית השקעות זרות בתעשייה, בעיקר בתחום הרכב. כיום פועלים בספרד 13 מפעלי רכב וחלקי רכב, בהם מרכזי ייצור של מותגים בינלאומיים מובילים כמו מרצדס, פולקסווגן, רנו, פז'ו, פורד, ניסן ו־GM. ספרד היא כיום יצרנית הרכב השנייה בגודלה באירופה, אחרי גרמניה, כש־80% מהייצור מיועד לייצוא. והנתון שמייצג יותר מכל את השינוי שעבר על הכלכלה הספרדית מאז המשבר הוא העלייה בייצוא: מ־24% מהתוצר ב־2009, ל־33% מהתוצר כיום. מכלכלה הנסמכת בעיקר על תיירות, נדל"ן ומוצרי חקלאות, נהפכה ספרד לכלכלה תחרותית יותר מבחינה גלובלית, ומאוזנת יותר מבחינת ההון הנכנס והיוצא ממנה.
שליש מתל אביב
הביקושים בשוק הנדל"ן המקומי לא התעוררו מיד עם החזרה לפסי צמיחה ב־2013. עברו עוד שנתיים לפחות עד שמחירי הנדל"ן בספרד הפסיקו לרדת. הסיבה העיקרית לעיכוב הוא מלאי הדירות העצום שנותרו ריקות עם תחילת המשבר. חלף זמן רב עד שהבנקים הצליחו להיפטר מהדירות שעיקלו, גם באזורי ביקוש גבוה כמו מדריד וברצלונה. גם כיום, מלאי זה עדיין משפיע לשלילה על מחירי הנדל"ן, וההערכות הן כי יש עדיין חצי מיליון דירות לא מכורות המחכות לקונים עוד מזמן המשבר.
למרות זאת, כאמור, מאז הרבעון הראשון של 2016 ניכרת עלייה הדרגתית במחירי הדירות בספרד. אחת הסיבות לשינוי המגמה היא שמאז המשבר כמעט לא נבנו דירות חדשות, ובערים הגדולות – מדריד, ברצלונה, ולנסיה ומלגה – נוצר עודף ביקוש שהחל לדחוף את המחירים כלפי מעלה. משקיעים זרים שזיהו את ההתאוששות היו הראשונים לחזור לשוק הנדל"ן הספרדי, אבל הכוח העיקרי שדוחף בשנתיים האחרונות את הביקוש לנדל"ן הוא הספרדים עצמם.
שיעור האבטלה בספרד, שנמצא בנסיגה זה כארבע שנים, הוא כיום 16.6%. זוהי עדיין רמת אבטלה גבוהה מזו שבחמש המדינות הגדולות במערב אירופה, ואולם חזרתם של מיליוני מובטלים לשוק העבודה יוצרת בהדרגה ביקוש מחודש לנדל"ן למגורים. כמו הישראלים, גם הספרדים מעדיפים לרכוש נדל"ן ולא לשכור, ושיעור הבעלות על נדל"ן במדינה מגיע ל־78% – הגבוה באירופה. הבנק הספרדי BBVA מצא כי קיימת התאמה בין האזורים שבהם ירדה האבטלה לבין האזורים שבהם חלה עלייה במחירי הנדל"ן. ייתכן שהאירופים העשירים חזרו לקנות דירות נופש בדרום ספרד, אבל מה שמשפיע יותר מכל על הביקוש בשוק הנדל"ן הספרדי, ולפיכך גם על המחירים, הוא הצמיחה המחודשת של הכלכלה המקומית.
למשקיעים ישראלים, שוק הנדל"ן הספרדי ובעיקר זה של הערים הגדולות מדריד וברצלונה, נראה אטרקטיבי מאוד, לפחות במבט ראשון. השוואה פשוטה של מחיר ממוצע למטר מרובע בדירת מגורים מראה כי הפערים בין המחירים שאליהם הורגלנו בישראל לאלה המקובלים בספרד הם עצומים. על פי אתר numbeo, המשתמש בחכמת ההמונים כדי לבצע השוואת מחירים בינלאומית, מחירו של מ"ר לרכישה בברצלונה הוא כ־4,500 יורו, ובמדריד כ־4,100 יורו. לשם השוואה, המחיר למטר מרובע בתל אביב הוא 13,300 יורו, בירושלים כ־10,000 יורו ובחיפה 4,300 יורו בממוצע. גם השוואה לערים מקבילות באירופה מגלה הפרשים ניכרים.
מחירי הנדל"ן בספרד הם מהנמוכים ביותר באירופה המערבית, גם ביחס להכנסה הפנויה של משק בית. משפחה שגרה בברצלונה נזקקת בממוצע לכ־14 שנות חיסכון כדי לרכוש דירה. משפחה ממדריד תצטרך 9.6 שנים בלבד. לעומת זאת, משפחה מתל אביב צריכה לחסוך יותר מ־22 שנה כדי להגיע לדירה משל עצמה, ובירושלים – כ־18.5 שנים. נקודה זו מחזקת את ההערכה כי המשך הירידה באבטלה בספרד צפוי לחזק מהותית את הביקוש לנדל"ן ולהוות זרז לעליית מחירים. אלה אכן עולים: מסוף הרבעון השלישי של 2016 ועד סוף הרבעון השלישי של 2017 עלו מחירי הנדל"ן באזור מדריד בכ־12.3%, ובקטלוניה בכ־10%. בכל ספרד, עלה המחיר הממוצע של דירת מגורים בכ־6.7%. ולמרות העליות בשנתיים האחרונות, מחירי הנדל"ן בספרד נמוכים עדיין ב־35% מהשיא שאליו הגיעו ערב המשבר הפיננסי ב־2007. בשעה שהכלכלה הספרדית הצליחה לסגור את הפער, ולחזור לרמת התוצר טרום המשבר, שוק הנדל"ן הספרדי עדיין לא עשה זאת.
אמנם מחירי הנדל"ן בספרד נמוכים, אך גם מחירי השכירות – וכך התשואה על השכרת דירה אינה גבוהה במיוחד. על פי numbeo, התשואה השנתית על השכרת דירה במרכז מדריד היא 4.4% בממוצע, ובברצלונה – 4% בממוצע. ההשכרה היא לטווח ארוך, שכן החוק הספרדי מאלץ את המשכירים להתחייב לשוכר לשלוש שנים לפחות. עם זאת, ניתן להשכיר דירות במרכזי הערים הגדולות לטווח קצר כדירות תיירים, בעיקר באמצעות Airbnb. במקרה כזה, התשואה עשויה להעלות ואף להכפיל עצמה.
אם כן, מה הלאה? בינואר 2018 העלתה חברת דירוג האשראי פיץ' את דירוגה של ספרד ל־A־ והעריכה כי הצמיחה הכלכלית המהירה יחסית צפויה להתמתן מעט, ולרדת מרמה של 3.3% בממוצע בשנים 2015־2017, לרמה של 2.5% ב־2018 ו־2.2% ב־2019. פיץ' מציינת כי האירועים בקטלוניה משפיעים לשלילה על פוטנציאל הצמיחה של ספרד כולה, אך היא אינה צופה שינוי מהותי בנתיב הצמיחה הכללי בו הולכת ספרד. בכל גוש היורו הריבית לא צפויה לעלות לפני 2019, כך מעריכים בחברת דירוג האשראי סטנדרד אנד פור'ס, כך שלא צפוי זעזוע בטווח הקצר שיוציא את שוק הנדל"ן מאיזון.
ברור, כי השקעה בספרד מגלמת סיכונים גבוהים במעט מהשקעה בגרמניה או במדינה אירופית גדולה אחרת. אחד הסיכונים, שהתפרץ על מסכי הטלוויזיה ברחבי העולם בשנה שעברה, היה הניסיון (הכושל לפי שעה) של קטלוניה להיפרד ממדריד ולהכריז עצמאות, והניסיון (הכושל גם הוא) של ממשלת מדריד להשקיט את הרוחות ולהחזיר את המצב לקדמותו. השאיפות הלאומיות של קטלוניה לא נרגעו, אבל מנגד, המחיר הכלכלי שתצטרך לשלם תמורת עצמאותה ברור יותר כעת, לאחר שרבות מהחברות הקטלוניות בחרו לזנוח את האזור הבעייתי. ההערכה הרווחת בקרב חברות דירוג האשראי היא שקטלוניה לא תפרוש מספרד, אך עד שהצדדים יגיעו להסכמות עוד צפויות עליות ומורדות. אי ודאות זו פוגעת בעיקר בהשקעות בברצלונה, ופחות במדריד. יש הטוענים כי מדריד אף עשויה ליהנות מהשקעות שעד כה זרמו לברצלונה.
גורם אי ודאות נוסף הוא עתיד הצמיחה של ספרד. רבים מהספרדים נותרו עדיין ספקנים לגבי עתיד הכלכלה שלהם. ייתכן כי זו הפסימיות המובנית בהם לאחר שנים קשות של משבר, אך הטראומה עדיין טרייה מספיק כדי להרחיק רבים מהם משוק הנדל"ן המקומי. ייתכן שמשכורתם תעלה, ויישאר בידם יותר כסף לקנות דירות, אך הספקנות לגבי עתיד השוק עשויה לגרום לרבים מהספרדים להעדיף לשכור דירות ולא לרכוש אותן.
הכותב הוא עיתונאי לשעבר ב–TheMarker וכיום עוסק בנדל"ן בספרד
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
ל-H&M יש בעיה: ערימת בגדים בשווי של 4.3 מיליארד דולר שאף אחד לא רוצה לקנות
נשרפות מהר: כך שוחק שוק העבודה את הנשים הצעירות
mako כסף - כל מה שצריך לדעת
