המסים הגבוהים המוטלים על משקיעים ותושבי חוץ גרמו לשוק מגורי היוקרה בישראל להצטמצם ב-2016 ולחזור להיקפיו מתחילת העשור. זאת, אף שמחירי הדירות באופן כללי המשיכו לעלות - מה שאמור היה להגדיל גם את מספר העסקות היקרות ואת היקפן הכספי. בפועל, נרשמה ירידה ב-2016 גם בכמות עסקות היוקרה וגם בשיעורן מכלל העסקות שבוצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה.
מבחינת מספר העסקות השנתי, 2016 מסתיימת כאחת השנים הפוריות ביותר בשוק הנדל"ן. אמנם עדיין לא התקבל מלוא המידע על השנה שתסתיים מחר, אבל נראה כי היא תהיה שנייה במספר העסקות - אחרי 2015, ולפני 2013. ואולם, שתי קבוצות של רוכשים הדירו רגליים משוק הנדל"ן השנה: המשקיעים ותושבי החוץ. מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי ב-2015-2013 רכשו המשקיעים 30-26 אלף דירות בשנה. בתשעת החודשים הראשונים של 2016, לעומת זאת, הם רכשו כ-17 אלף דירות בלבד.
בשמונת החודשים הראשונים של 2016 רכשו תושבי חוץ 1,566 דירות - ירידה של 36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר של רכישות שביצעו תושבי חוץ מאז 2003, שבה שוק הדיור הושפע עדיין מאירועי האינתיפאדה השנייה - כך שמדובר בירידה משמעותית.
שתי קבוצות הרוכשים האלה מהוות חלק נכבד מרוכשי דירות היוקרה. החתך שאנו מתייחסים אליו במסגרת שוק זה הוא של נכסים שמחירם 5 מיליון שקל ומעלה. חתך זה היווה כ-0.7% מכלל העסקות ב-2015, ואילו בינואר־אוקטובר 2016 הוא הגיע לכ-0.5% בלבד מכלל העסקות בשוק הדיור.
אחת הסיבות העיקריות לשינוי הזה היא העלאת מס הרכישה למשקיעים על ידי שר האוצר, משה כחלון, ביוני 2015. באותו חודש זינק מס הרכישה על משקיעים בכ-60%, מ-5% ל-8% (במדרגה ההתחלתית) - מה שגרם לירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים. העלאת המס השפיעה גם על הרכישות שבוצעו על ידי תושבי חוץ - שב-2014 הוכרו כמשקיעים לצורך מיסוי. וכך, שתי הקבוצות האלה, שמהוות חלק משמעותי מרוכשי דירות היוקרה בישראל, צימצמו מאוד את רכישות הדירות בשנה האחרונה. 2016, לפיכך, נחשבת לשנה לא קלה מצד כל מי שעוסקים בתחום של מגורי היוקרה.
השנה החולפת גם רחוקה מלשבור שיאים מבחינת מחירי הדירות. אם ב-2015 נמכרו בתל אביב 17 דירות מגה־יוקרתיות, במחירים של 20 מיליון שקל ויותר, ב-2016 נמכרו לא יותר מעשר דירות כאלה (ראו טבלה). ב-2015 חצו שתי עסקות בעיר את רף המחיר של 50 מיליון שקל. באחת מהן רכש טלמון מרקו, מייסד ומנכ"ל חברת וייבר, שפיתחה אפליקציה למסרים מיידיים, דירת פנטהאוז בשדרות רוטשילד בכ-87 מיליון שקל. ואילו ב-2016, הדירה היקרה ביותר שנרכשה עלתה 40 מיליון שקל, והיא רחוקה מאוד מלהיכלל אפילו בעשירייה השנייה של עסקות היוקרה בעשור האחרון. נסייג ונציין כי הנתונים האלה נסמכים על מידע שמפרסמת רשות המסים, שאינו תמיד מדויק, שכן לעתים בעסקות יוקרה הרוכשים מאחדים כמה דירות ומפצלים את העסקה.
יוקרה בלב תל אביב
מבחינה אחת 2016 המשיכה באופן ברור את קודמותיה: רשימת דירוג עסקות היוקרה בישראל היא, למעשה, רשימה של "תל אביב וחברות". מתוך 90 עסקות שנרשמו ברשות המסים במחירים של יותר מ-10 מיליון שקל בשנה החולפת, 60 בוצעו בתל אביב, והשאר פוזרו בין הרצליה (7 עסקות), ירושלים (6), סביון (4) ונתניה (4). זה לא מפתיע, אם נביא בחשבון שכמעט בכל ערי ישראל דירה במחיר של 3 מיליון שקל נחשבת יוקרתית, ואילו בתל אביב זהו מחירה של דירת 4 חדרים רגילה לחלוטין.
העסקה היקרה ביותר שנרשמה בעשרת החודשים הראשונים של 2016 היא רכישת דירת פנטהאוז בקומה 41 במגדל מאייר, שנמצא בשדרות רוטשילד בתל אביב, בסכום עגול של 40 מיליון שקל. הדירה היא בת 6 חדרים ובשטח של 565 מ"ר. מדובר באחת משש דירות הפנטהאוז במגדל מאייר, שמהן נמכרו עד כה ארבע. הדירה פונה לכיוונים צפון־מזרח־מערב, והיא נרשמה על שם משרד עורכי הדין יגאל ארנון ושות' בנאמנות. על פי פרסום ב"כלכליסט", הרוכש הוא יו"ר מובילאיי, אמנון שעשוע - אבל מחברת ברגרואין, יזמית הפרויקט, סירבו להגיב או למסור פרטים כלשהם על הדירה או על הרוכש.
בעסקה השנייה בגובהה שבוצעה ב-2016, נרכשו מחצית מהזכויות בווילה ברחוב החורש בכפר שמריהו, תמורת 32.1 מיליון שקל. שוק הנדל"ן של כפר שמריהו נתון בשנים האחרונות בקיפאון מסוים (בשנה החולפת בוצעו בו רק שלוש עסקות), וזוהי כנראה תולדה של שינוי טעמים בשוק היוקרה - מהבית צמוד־הקרקע לדירת יוקרה במגדל.
שאר העסקות היקרות של 2016 בוצעו אף הן בתל אביב: דירת פנטהאוז בת 4 חדרים במגדל של רובע לב העיר ברחוב מזא"ה נמכרה ב–29.9 מיליון שקל. הפרויקט הזה, שהוא בן יותר מעשר שנים, נחשב לאחד מפרויקטי היוקרה הוותיקים בתל אביב, אבל מבחינת מיקום הוא הקדים את זמנו. כשהתחילה הקמתו, בתחילת העשור הקודם, הסביבה של לב העיר כלל לא נחשבה כיעד לאוכלוסייה עשירה. נוסף על כך, התכנון של הפרויקט שנוי במחלוקת - והדבר האט מאוד את תהליך השיווק שלו. לעומתו, המגדלים בשכונת פארק צמרת, למשל, נבנו ב-2005 במיקום שנחשב לרע באותה תקופה (מצפון לתחנת הרכבת תל אביב מרכז), אבל מהר מאוד הצליחו לקלוע לטעמם של הרוכשים בעלי ההון - לא מעט הודות למגדלי YOO, שנבנו בצדה הצפון־מערבי של השכונה וזכו לפופולריות רבה במחצית השנייה של העשור הקודם.
דירת 5 חדרים במגדל המוקם בימים אלה ברחוב הירקון 55 בתל אביב, במסגרת פרויקט שיכלול מגדל מגורים ומלון של רשת קמפינסקי ברחוב הירקון 57-51 - מרחק כ-100 מטר מחוף הים - נמכרה השנה ב-27 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה ה-15 ושטחה 208 מ"ר. בפרויקט היוקרה הוותיק של מגדלי אקירוב ברחוב פנקס בצפון תל אביב נמכרה דירה ב-25.5 מיליון שקל, בעסקה שנחשבת לשגרתית בפרויקט הזה. עסקה פחות שגרתית בוצעה בשכונת נוה צדק, ברחוב שמעון רוקח 17: המיליארדר היהודי פויו זבלדוביץ רכש במקום מבנה לשימור ששטחו כ-450 מ"ר, תמורת 25 מיליון שקל.
בעסקה נוספת בפרויקט המגדלים ברחוב הירקון 55 נמכרה עוד דירה בשטח של 208 מ"ר, הפעם בקומה 11 - תמורת 23.59 מיליון שקל. האם פער המחירים הגדול בין דירות דומות באותו בניין, שרק ארבע קומות מפרידות ביניהן, משמעותו תוספת של כ-850 אלף שקל על כל קומה בבניין? לא בטוח. סביר להניח שכיווני האוויר והנוף שיחקו אף הם תפקיד בשקלול המחירים של שתי הדירות.
גם העסקה השמינית מבין העסקות היקרות ביותר של השנה האחרונה בוצעה במגדל רובע לב העיר ברחוב מזא"ה. מדובר בדירת 5 חדרים ששטחה 236 מ"ר, הנמצאת בקומה ה-21, שנמכרה תמורת 23.25 מיליון שקל.
העסקה הירושלמית היקרה ביותר של 2016 בוצעה בפינת הרחובות עמק רפאים וסמטת פטרסון, בקרקע שבה שכן בעבר מכון הסיבים הישראלי, וכיום מוקם שם פרויקט משולב של מלונאות ומגורים של חברת ישרוטל - "ישרוטל אוריינט" שמו. דירת 4.5 חדרים בשטח של 269 מ"ר, שנמצאת בקומה שלישית מתוך ארבע, נמכרה שם ב-17.65 מיליון שקל. 11 הדירות המוקמות בימים אלה בשני המבנים בני ארבע הקומות ובמבנה אחד נוסף קטן יותר, נחשבות לבין היקרות ביותר בירושלים, והעסקה האחרונה היא הזולה מבין ארבע העסקות שבוצעו שם עד כה. על דירות קודמות שנמכרו בפרויקט בשנה שעברה, שולמו סכומים של 21-17.7 מיליון שקל. במסגרת עסקה מגה־יוקרתית אחרת שבוצעה בעיר הבירה, נמכרה דירת פנטהאוז בקומה השמינית במתחם ממילא ב-17 מיליון שקל. שטח הדירה כ-260 מ"ר, ויש לה מרפסת באותו גודל.
בהרצליה - עוד עיר שמזוהה עם שוק מגורי היוקרה, בזכות שכונתה המערבית, הרצליה פיתוח - בוצעו ב-2016 שבע עסקות ביותר מ-10 מיליון שקל - בכולן נרכשו וילות בהרצליה פיתוח. העסקה היקרה ביותר בעיר בוצעה ברחוב שבט מנשה - שם נמכר קוטג' בן 7 חדרים, בשטח של 400 מ"ר, תמורת 18 מיליון שקל. ברחוב רמת ים, מול מלון דן אכדיה, נמכר קוטג' בשטח של 250 מ"ר, על מגרש בשטח של 800 מ"ר, ב-17.74 מיליון שקל.
13.3 מיליון שקל על דירה בנתניה
ביישוב היוקרתי סביון בוצעו בשנה החולפת רק ארבע עסקות במחירים של יותר מ-10 מיליון שקל, שהיקרה בהן בוצעה ברחוב כרם הזיתים - שם נמכר קוטג' בן 6 חדרים, בשטח של 413 מ"ר, תמורת 16 מיליון שקל.
גם נתניה פרצה בשנים האחרונות את רף המחירים של 10 מיליון שקל, וב–2015 בוצעו בעיר כמה עסקות כאלה, שהיקרה מכולן היתה בפרויקט של חברת בריגה הנבנה ברחוב אהוד מנור, בשכונת עיר ימים היוקרתית. בקומה ה-25 באותו פרויקט נמכרה השנה דירת 5 חדרים, בשטח של 324 מ"ר, תמורת 13.36 מיליון שקל.
רעננה היא אחת הערים המבוקשות בישראל, הן עלי ידי תושבים מקומיים והן על ידי תושבי חוץ, שמרבים לרכוש בה נכסים יוקרתיים. בית בודד בשטח של 400 מ"ר ברחוב ברנדייס, שנמצא בשכונת מרכז דרום בעיר, נמכר השנה תמורת 11.85 מיליון שקל.
רמת השרון, השכנה הדרומית של רעננה והרצליה, מתאפיינת בביקושים מצד רוכשים ישראלים דווקא, ולא תושבי חוץ. מדובר בעיר השנייה מבחינת מחירי הדירות הממוצעים בה, אחרי תל אביב. 70% מבעלות על קוטג' דו-משפחתי ברחוב למרחב במערב רמת השרון נרכשו השנה תמורת 11.14 מיליון שקל - מה שהופך את ערכו של הנכס בבעלות מלאה ל-15.6 מיליון שקל. היתה זו העסקה היחידה שבוצעה בעיר ביותר מ–10 מיליון שקל בשנה האחרונה.
חיפה יקרה יחסית לצפון
מגורי יוקרה קיימים גם באזורי פריפריה, אבל ברמות מחיר נמוכות הרבה יותר, כמובן. בראש פינה נמכר ב-2016 בית בודד תמורת 4.46 מיליון שקל. ברחוב איריס בנהריה נמכרה השנה דירת 7 חדרים ב-3.25 מיליון שקל. ברחוב חיטה בכפר תבור נמכר קוטג' בודד בן 5 חדרים, בשטח של 175 מ"ר, תמורת 2.4 מיליון שקל. ואילו בחדרה נמכרה דירת 5 חדרים, בשטח של 130 מ"ר, בקומה ה-24 של אחד המגדלים החדשים המוקמים במערב העיר, תמורת 4.75 מיליון שקל - מה שמצביע על עלייה מהירה של המחירים באזור זה.
בחיפה רמות המחירים עדיין גבוהות יחסית לצפון. ברחוב יפה נוף בחיפה נמכרה ב-2016 דירת 6 חדרים בשטח של 200 מ"ר תמור 7.55 מיליון שקל. לא רחוק משם מבחינת המחיר, אבל בחלק אחר לגמרי של העיר, נמכרה וילה בת 6 חדרים בדניה, בשדרות אבא חושי, תמורת 7.47 מיליון שקל.
ואילו בפרויקט שדרות הנשיא 99 שבמרכז הכרמל - הפרויקט היוקרתי ביותר המוקם בימים אלה בחיפה - נמכרו השנה באותו יום שתי דירות צמודות, כל אחת מהן בשטח של 176 מ"ר, ועל כל אחת מהן שולם סכום של 7.1 מיליון שקל. הרוכש יאחד את שתי הדירות לדירת ענק של כ-350 מ"ר, שעליה שילם 14.2 מיליון שקל - וזוהי העסקה היקרה ביותר שנעשתה בחיפה ב-2016.
במסגרת העסקות היקרות ביותר שנרשמו ב-2016 באזור הדרום, נמכרה באשדוד דירת 5 חדרים בשטח של 255 מ"ר, שנמצאת בקומה ה-18 בבניין ברחוב אקסודוס (אזור המרינה), תמורת 7 מיליון שקל. באשקלון נמכר השנה בית בן 8 חדרים ברחוב גוש עציון, בשטח של 350 מ"ר, תמורת 5.2 מיליון שקל. בעסקה היקרה ביותר בבאר שבע, בירת הנגב, נמכר השנה בית בשטח של 450 מ"ר ברחוב יצחק ולבר, שנמצא בשכונת נאות לון במערב העיר, תמורת 4.12 מיליון שקל. ביישוב הסמוך עומר, נמכר ברחוב תפוז בית בן 7 חדרים, בשטח של 278 מ"ר, במחיר של 4.1 מיליון שקל.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
"הכיסאות המוזיקליים" של משפחת פישמן
עידן ואייל עופר ירשו 6 מיליארד דולר כל אחד - מי מהם התעשר ומי הפסיד כסף
