ביום קיץ לח בשלהי 2015, נפרשו מפות והבטחות בפני נעמה ובן זוגה בחדר המכירות הממוזג של חברת אאורה בחולון - בו עמדו לקבל את אחת ההחלטות החשובות בחייהם. מדפיה המבריקים של חוברת השיווק שהונחה בפניהם השתקפה דירתם העתידית, הראשונה שתהיה בבעלותם, והשכונה החדשה שבה תיבנה.
בהדמיה הממוחשבת והמפתה נראתה שדרה רחבת ידיים ומוריקה, מקושטת עצי נוי ומזרקות דקורטיביות ולאורכה פינות חמד מוצלות ואזורי שהייה מעוצבים - שמוקמו למרגלותיהם של מגדלי מגורים זקופים, המשקיפים אל נוף השדרה היוקרתית. אבל זאת היתה רק הדמיה.
"רכשנו את הדירה כשהיא עוד היתה על הנייר בלבד. במפות ובהדמיות שהוצגו לנו ראינו שדרה מפוארת ויפה, צמחייה מרובה ומתחם סגור שבו ילדים יכולים לשחק בביטחה. ראינו כל מה שרוכש דירה ראשונה רק רוצה לראות - וחתמנו", מספרת נעמה, ומעידה שבעת החתימה, נאמר לזוג בביטחון כי המצגים המפוארים ייהפכו למציאות עוד לפני השלמת הפרויקט, או לכל המאוחר בשנה הראשונה לאכלוסו.
מצוידים במיטב חסכונותיהם ובסיוע נוסף מההורים - השקיעו נעמה ובן זוגה סכום לא מבוטל של כ-2.1 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים, המשתרעת על שטח של כ-90 מ"ר, עם נוף פתוח לשדרה. "המחירים בפרויקט היו בהתאם להבטחות. בחרנו בדירה שצופה לשדרה ושילמנו עבורה תוספת של עשרות אלפי שקלים ביחס לדירות אחרות שהיו ממוקמות בצדו השני של הבניין", היא מספרת.
אלא שכיום, כארבע שנים לאחר הרכישה וכשנתיים לאחר שעברו להתגורר בדירה, הנוף מחלונם של נעמה ובן זוגה משקף מציאות אחרת: את מקומם של הדשא הירוק, עצי הנוי והמזרקות מההדמיות - תופסים חול, אבק ומדרכות מאולתרות; ובמקום פינות החמד שהובטחו - מעוטר הנוף בברזל, לבנים ופסולת בניין. "מרבית הבניינים בשכונה מאוכלסים, והשדרה שמכרו לנו עדיין לא נראית באופק. כיום אנחנו כבר סקפטיים אם תהיה בכלל שדרה, וכמו אחרים בשכונה, מחפשים כבר למכור ולברוח מפה", אומרים השניים.
אאורה בשדרה, פרויקט המגורים שבו רכשו נעמה ובן זוגה את דירתם, כולל 136 יחידות דיור בשני מגדלים בני 19 קומות. אלה נמנים בין כ-1,850 יחידות הדיור שהוקמו בשנים האחרונות בשכונה החדשה, המכונה ח-501, אך מוכרת יותר כ"שדרת המגדלים".
"שילמנו כדי לגור בבניין יוקרה, ובמקום אנחנו גרים באתר בנייה", מספר משה גולדשטיין, יו"ר ועד התושבים בשכונה, המתגורר בפרויקט דוניץ בשדרה של חברת הנדל"ן דוניץ. "באתר הבנייה הזה אני חי כבר כארבע שנים. במקום השדרה הפורחת שהובטחה לי - מה שאני רואה מהחלון זה חניון למשאיות ופחונים. כשרכשתי את הדירה, נאמר לנו שתוך שנה-שנתיים מהאכלוס תהיה שדרה. גם באתר העירייה יכולנו לראות את התוכנית להקמת השדרה, ועליה הושתת כל השיווק של הפרויקט ואפילו השם שלו - כך שלא העלנו על דעתנו שהשדרה לא תקום".
את תסכולם המירו באחרונה תושבי השכונה לעתירה מינהלית, אותה הגישו נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר ונגד הוועדה המחוזית של מחוז מרכז. בעתירה טוענים התושבים כי השינויים התכנוניים שנעשו באחרונה בתב"ע מאיימים לשנות את פני השדרה העתידית, אם זו אכן תיבנה. באשר לגרירת הרגליים המתמשכת בהקמת השדרה מציינים התושבים כי הם שוקלים צעדים משפטיים נוספים. הפסיקה בעתירה, שהוגשה לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, עדיין לא ניתנה.
"קודם מאכלסים - אחר כך דואגים למה שמסביב"
הפער בין ההדמיות הנוצצות למציאות בשטח - כשבתווך ההקמה האטית של פרויקטי הבנייה החדשים וגרירת הרגליים של הרשויות המקומיות בנוגע לעבודות פיתוח - אינו ייחודי לשדרת המגדלים. "השכונות החדשות שנבנו ונבנות בעשור האחרון בישראל הן בעיקרן שכונות מגדלים, שמושכות לרוב משפחות צעירות בנות המעמד הבינוני. המשפחות מחפשות סביבת מגורים שקטה ואיכותית במחיר נוח, עם פארקים, מוסדות חינוך וציבור ומרכזים מסחריים שיהיו במרחק הליכה קצרה מהבית", מסביר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל.
"אנשים לא רוצים לגור במקום שבו בשביל לקנות חיתולים צריך להזיז את האוטו, או במקום שבו אין פארק או גינה ציבורית קרובה. על כן, יש חשיבות גדולה בשכונות האלה - שנבנות לרוב הרחק ממרכזי הערים - להימצאות כל השירותים הנדרשים בגבולותיהן. בעוד היזמים וראשי הערים מבטיחים לספק את הסחורה - אנחנו רואים לא פעם שהבטחות לחוד ומציאות לחוד", אומר זינגר.
זינגר מציין כי "בישראל כמו בישראל, לרוב קודם כל מאכלסים ורק אז דואגים לכל מה שמסביב: החל מבתי ספר וגני ילדים, פארקים, או מרכזים מסחריים - ועד לתשתיות בסיסיות כמו מערכות ניקוז, מדרכות או תאורת רחוב. לעתים, אלה יכולים להתעכב שנים, להתבטל, או להיקלע למבוי סתום. עבור התושבים זה עשוי להסתכם בשנים ארוכות שבהן ההבטחות שניתנו להם לא מתקיימות".
עו"ד שירה אוזיק, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר, מציינת כי האחריות לוודא את ישימותם של החלומות השיווקיים - מוטלת על כתפי הרוכשים. "בעת רכישת דירה, האחריות לבדוק את התוכניות שחלות ומתוכננות בסביבת הפרויקט מעבר לדירה ולמגרש עצמם - היא על הרוכש. מבחינה משפטית, מה שמחייב בסופו של יום הוא החוזה, ולא ההדמיות או עלוני השיווק.
על פי חוק המכר, מחויבותו של היזם היא להגדיר בחוזה את מפרט הדירה והבניין, מה הם כוללים ומתי צפי המסירה". לדבריה, "עבודות שקשורות לפיתוח של השכונה בשלמותה לרוב אינן תלויות ביזם בלבד - ובדרך כלל אינן מושלמות בד בבד עם הדירות. ככלל, הציפייה מהיזמים היא שלא יטעו את הרוכשים, ושיציגו את הדברים בצורה ברורה וקרובה למציאות - ופחות חלומית, כפי שנוטים לעשות יזמים רבים".
במלים אחרות, בעת ביצוע רכישה, כלל הזכויות הקנייניות והמשפטיות הנוגעות לדירה ולבניין מעוגנות בחוזה אל מול החברה היזמית. לעומת זאת, לגבי הבטחות שיווקיות הנוגעות לשכונת המגורים ולסביבת הפרויקט - כל שיכולים רוכשי הדירות לעשות הוא לקוות כי תוכניותיה של הרשות המקומית אכן יתממשו, ותוך פרק זמן סביר. בהיעדר הגנה על הרוכשים במקרים אלה - מאבקים ציבוריים מתאגדים ברבות מהשכונות החדשות ברחבי הארץ - ודורשים להפוך את ההדמיות למציאות.
"הכל זה הבטחות באוויר"
בשכונת אגמים שבדרום אשקלון - הכוללת עשרות פרויקטי בנייה, בהם כ-6,000 יחידות דיור מתוכננות - משווקים היזמים בשנים האחרונות את הדירות על בסיס תכנונו של אגם מלאכותי פסטורלי שעתיד לקום בשכונה. סיסמאות גדולות על "חוויית מגורים יוקרתית, הכי קרובה לאגם!" והבטחות לבנייני בוטיק "בקו ראשון למים" מתנוססות על גבי עלוני השיווק ומודעות המכירה שמפרסמים עשרות היזמים המקימים פרויקטים בשכונה.
אכלוסה של השכונה החל כבר ב-2015, ומאז כבר הספיקו מאות משפחות לעבור להתגורר בה. אלא שבניגוד לבנייה האינטנסיבית והאכלוס הזריז - העבודות להקמת האגם עוד לא נראות באופק, ולא הונחה עדיין כל תשתית לקראתן. במקום הנוף הכחול שהובטח לרוכשים, ניצב בשלב זה שדה פרא, שממה צהבהבה-ירוקה ללא זכר להבטחות. מוקדם יותר החודש, ארבע שנים לאחר אכלוס השכונה, בישרה עיריית אשקלון בחגיגיות כי תקציב להקמת האגם התקבל וכי בנייתו - שעלותה נאמדת בכ-120 מיליון שקל - תושלם עד 2020.
אלא שאל מול השממה הנוכחית והבטחות חוזרות ונשנות שהגיעו לאוזני התושבים מרגע כניסתם לשכונה - נתקלת ההצהרה בסקפטיות. "כל מה שקורה כאן זה הבטחות באוויר", מספר יאיר, המתגורר זה כשנה בפרויקט של חברת דונה בשכונה. "יש פערים מובהקים בין משרד השיכון והבינוי ועיריית אשקלון, שאחראים על בניית השכונה והאגם. כתוצאה מכך, אין מענה כשאנחנו שואלים על הצפי להקמת האגם, ובכל פנייה מצדנו - שולחים אותנו מאחד לאחר", הוא מספר.
בדומה לדירות שבחזית שדרת המגדלים בחולון, גם בשכונת האגמים מעידים רוכשי דירות על המשקל הרב שנשא האגם המתוכנן על בחירתם לרכוש דירה במקום - וכי בעבור קרבה אליו שילמו מחיר גבוה בהרבה. על כן, לחוסר האמון מצד התושבים, נלווים גם חששות לא מבוטלים: "להבטחה של האגם שיקום בשכונה היה שיקול מכריע עבורי בבחירת הפרויקט והדירה", מספר רמי, שרכש בשנה שעברה דירת 4 חדרים בפרויקט המגורים של פרץ בוני הנגב בשכונת אגמים.
"עבור דירה שהיא 'קו ראשון למים' שילמתי מחיר שהוא גבוה להערכתי ב-200 אלף שקל מדירות אחרות בשכונה. מבחינתי, היה כאן שיקול של דירה ראשונה ממנה תהיה לי האפשרות לעשות רווח בעתיד. אם האגם לא יקום - סביר להניח שכל העסקה הזאת אינה משתלמת עבורי מבחינה כלכלית", מספר רמי.
"בורות, ערימות של חול וזבל"
לדבריה של אוזיק, "אלא אם יש התחייבות מפורשת בחוזה רכישת הדירה על תכנון סביבתי כזה או אחר - אין ודאות מוחלטת לגבי מימוש התוכנית ולוח הזמנים. תב"עות שמפרסמות העיריות מגדירות מה שיכול או אמור לקום בשטח נתון - ועל זה מסתמכים היזמים בפרסומים שלהם. עם זאת, התוכניות האלה תלויות במשתנים רבים שצריך לקחת בחשבון, כמו ביורוקרטיה ותקציב - שעשויים להשפיע על הזמן בו תתממש התוכנית, אם תתממש כלל", היא אומרת.
מאבק ותיק נוסף, בן 20 שנה, על פארק מובטח שלא קם, מתרחש בשכונת נוה גן בפתח תקוה. "לפני קרוב לעשור רכשתי דירה בשכונה, בפרויקט שמתפאר בסביבה ירוקה ונוף ל'פארק'", מספר בביטול רועי, תושב בשכונה, שכיום מעיד כי כל שרואים מחלונו זה חול. "על פי התוכנית, תוכנן במקום פארק ענק בן עשרות דונמים. הבניינים הראשונים נבנו בשכונה עוד בסוף שנות ה-90, אך מרבית הבנייה הושלמה בעשור האחרון, אז הגיעה לכאן מסה קריטית של תושבים. עד אז, נדחתה ההקמה בגלל תקציבים מוגבלים של הרשות. אחרי האכלוס האינטנסיבי, התאגדנו ונהפכנו לכוח פוליטי משמעותי - ורק אז דברים החלו לזוז", מספר רועי.
באחרונה, כשני עשורים מאז שאוכלסו הדירות הראשונות בשכונה - החלה הקמתו של הפארק. אולם ההבטחה לקראתו ליוותה את השיווק של כלל הפרויקטים שנבנו בשכונה לאורך השנים. "ההבטחה של הפארק הופיעה במפה של השכונה שהוצגה לנו, בהדמיות תלת-ממד, ולמעשה גם בשמות של מרבית הפרויקטים בשכונה - כמו 'סיטי פארק, 'אולימפיה על הפארק' ואחרים", אומר רועי.
את כעסו הוא אמנם מפנה כלפי הרשות המקומית על גרירת הרגליים - אך הוא מוסיף שהסאגה המתמשכת סביב הקמת הפארק נעדרה מהמשא ומתן שקדם לרכישת דירתו. "נאמר לי שיקום כאן פארק, אך לא צוין שהדבר תלוי ברשות, או שהפארק יקום רק עוד 10, 20 או השד יודע כמה שנים. יתר על כן, עבור דירה עם נוף לפארק שילמתי כ-70 אלף שקל יותר מדירות אחרות בשכונה, והיום - כעשור מאוחר יותר - ודאי מדובר בהבדל שהוא גבוה בהרבה", הוא אומר.
מבעד לביורוקרטיה המקומית ולתקציבי הרשויות, הליך הקמתן של שכונות חדשות ככלל הוא ממושך ורווי תחנות בדרך. בהינתן עשרות גורמים ומוסדות תכנון ותשתית המעורבים בתכנון ובנייה של שכונה חדשה - משך הזמן שחולף מאישור התוכניות ועד השלמת הבנייה והאכלוס של שכונה חדשה יכול להגיע לשנים ארוכות. משמעות הדבר היא שלא פעם, דיירי הפרויקטים הראשונים להתאכלס בשכונות אלה, מוצאים עצמם מתגוררים זמן רב במה שנראה כאתר בנייה - רחוק מרחק רב מהפאר והפסטורליה של עלוני השיווק.
"כיום, כשצועדים על מדרכות השכונה - נתקלים בבורות, ערימות של חול או אפילו זבל. אין גינת משחקים אחת בשכונה - ואף לא פיסת דשא", מספר כפיר, תושב שכונה חדשה נוספת, שרונה בכפר יונה, שגם בה מתחולל מאבק ציבורי. "כשנכנסנו לשכונה הובטח לנו פארק שאמור היה לקום כבר בסוף 2018, לצד קאנטרי ומרכז מסחרי. ואולם, כבר יותר משנה חלפה מאז שנכנסנו לכאן, והשכונה נותרה בהמתנה. אין כאן כלום - רק חול. למעשה, אנחנו גרים באתר בנייה - ומשלמים ארנונה של סביון", הוא מספר בכעס.
בעלוני השיווק לפרויקט המגורים בו מתגוררים הדיירים עמם שוחחנו, "כרמי השרון" של חברת גינדי בשכונה - נצבעו הפרויקט וסביבתו בגוונים ירוקים שלווים, ותחושת ודאות מרגיעה. "תתרגלו לחשוב ירוק, כי החיים החדשים שלכם יתאפיינו באווירה מושלמת ומרגיעה!" - בישרה החברה באחת ממודעות השיווק שפירסמה, שבעקבותיהן כ-320 משפחות רכשו דירות בפרויקט. "ככל שידוע לי, הפארק לא יקום עד שתושלם הבנייה של מגדלי המגורים בסביבתו, מה שיכול לקחת שנים", מעיד אחד התושבים על התכתבות ממושכת עם הוועדה המקומית בנדון.
כ-700 משפחות מתגוררות כיום בשכונה - מתוך כ-2,000 שנמנות בתכנון העתידי. די בשיטוט קל בקבוצת הפייסבוק השכונתית בכדי לחוש בתסכול הקולקטיבי ובחוסר הוודאות. לעומת הבניינים - שמוקמים בקצב גבוה - עבור הרוגע, השלווה והירוק שהובטחו במודעות השיווק, עשויים התושבים להמתין עוד שנים.
"בתוך 36 חודשים יהיה אגם"
בנוגע לשכונת נוה גן בפתח תקוה, מסרה עיריית פתח תקוה: "הפארק המדובר עבר כמה שינויים במהלך התכנון, וביצועו התעכב עד לפני כמה חודשים. בינתיים הוקם גן שעשועים והחלו עבודות הפיתוח, הכוללות פינוי פסולת והכנת הקרקע. בפארק הדרומי בשכונת נווה גן יושקעו כ-30 מיליון שקל. ראש העיר, רמי גרינברג, מלווה את הפרויקט באופן אישי. העבודות בפארק צפויות להסתיים תוך כשנה".
בנוגע לשדרת המגדלים בחולון, מסרה עיריית חולון: "ב-31 ביולי התפרסם המכרז לבניית הפארק. לאחר סיום תהליך בחירת הקבלן המבצע, צפויה הבנייה להתחיל ברבעון האחרון של 2019. העיכובים בשנה האחרונה נבעו מבקשות לשינויים של הדיירים במתחם, שנענו בחיוב על ידי העירייה, וחייבו שינויים בתוכניות".
מחברת אאורה נמסר: "הגורמים המעורבים ממתינים לסיום הבנייה בשדרה, ולאחר מכן תשלים העירייה את העבודות, בחודשים הקרובים".
מחברת דוניץ נמסר: "החברה שילמה את כל האגרות וההיטלים, ביצעה את כל דרישות הפיתוח של רשויות העיר וקיבלה את כל האישורים הנדרשים לאכלוס. החברה מקווה שהמצב ייפתר בקרוב".
בנוגע לשכונת אגמים באשקלון, מסרה עיריית אשקלון: "עם קבלת האישור ממשרד הבינוי והשיכון למימון הפרויקט, שנועד גם לפתור את סוגיית הניקוז בשכונה, העבודות ייצאו לדרך, ובתוך 36 חודשים יוכלו התושבים ליהנות מפארק אקו-ספורט הכולל אגם".
מחברת אביסרור ובניו נמסר: "החברה רכשה את הקרקע על פי הבטחה של משרד הבינוי והשיכון ועיריית אשקלון כי יוקם אגם בשכונה, ויש ברשותנו פרוטוקולים המעידים על כך. בעת רכישת המגרשים בחרה החברה את מיקומם, במיקום הטוב ביותר בסמוך לאגם המובטח, ושילמה על הקרקע בהתאם. רק באחרונה הודיעה עיריית אשקלון באופן רשמי כי התקבל תקציב להקמת האגם, ושבכוונתה להקימו כמתוכנן".
מחברת פרץ בוני הנגב נמסר: "העירייה ומשרד הבינוי והשיכון הם האחראים לפיתוח הסביבתי של שכונת אגמים, ובכלל זה להקמתו של האגם. משרד השיכון הציג בפני היזמים את דבר הקמתו של האגם בשכונה. גם אנחנו ניזונים מהידיעות בעיתונות שלפיהן העירייה הודיעה כי בכוונתה להקים את האגם - ואנחנו שמחים על כך".
בנוגע לשכונת שרונה בכפר יונה, מסרה עיריית כפר יונה: "פיתוח שכונת שרונה מתקדם בשלבים, ועד כה בוצעו כל עבודות הפיתוח הראשוניות - הכוללות הנחת תשתית תת-קרקעית והקמת צמתים, כבישים ומדרכות. כמו כן, הוקמו בשכונה בתי ספר, גני ילדים ואולם ספורט. עיריית כפר יונה נמצאת בקשר יום-יומי עם תושבי השכונה ומקיימת דיאלוג מתמיד עמם בנוגע לפיתוח השכונה והתקדמות הבינוי.
"בין היתר הוצגו לתושבים שלבי הביצוע ולוחות הזמנים להקמת הפארק המרכזי, שישמש כריאה ירוקה בשטח של כ-27 דונם לשכונה, לצד שני פארקים קטנים ברחבי השכונה. בשכונה מתוכננים להיבנות מרכז מסחרי וקאנטרי קלאב על ידי יזמים פרטיים, וקצב הקמתם אינו באחריות העירייה".
מחברת גינדי לא נמסרה תגובה.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
400 מיליון שקל, באריזה חדשה: כדי לרצות את תושבי אילת, נתניהו שלף תוכנית מהבוידעם
"מבית פייסבוק": וואטסאפ ואינסטגרם ימותגו מחדש כדי שלא תשכחו מי הבוס