חוסר הוודאות השורר בשוק הדיור ביחס לעתידה של תמ"א 38 צפוי להתפוגג מעט בעתיד הקרוב: שר האוצר, משה כחלון, יקיים היום (א') ישיבה רבת משתתפים בלשכתו, שבה צפויה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, להציג מתווה שיחליף את התוכנית השנויה במחלוקת. לצדה, יוצגו ההמלצות המקצועיות המלאות של הרשות להתחדשות עירונית ומטה הדיור, לקראת הכרעתה של המועצה הארצית בנושא במאי 2020.
מעמדתה של הרשות להתחדשות עירונית, שהגיעה לידי TheMarker, עולה כי הרשות אמנם תומכת בשלב הראשון בהארכת תוקפה של התוכנית - אך בטווח הבינוני והרחוק היא מבקשת דווקא לצמצם אותה משמעותית. זאת, דרך שורה של צעדים שיעניקו עדיפות להתחדשות עירונית באמצעות מתחמי פינוי-בינוי, ויאפשרו לראשי הערים לעצור היתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38 בשכונות שבהן מוצתה מכסת הפרויקטים שתיקבע בכל רשות.
בין המלצותיה של הרשות להתחדשות עירונית, נכללת בין השאר המלצה לבטל את הפטור מהיטל השבחה באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים, או לאפשר לרשויות המקומיות לגבות תשלום בשיעור של 25% מההשבחה. על פי הערכות, סעיף זה נועד להתמודד עם התנגדותם של ראשי הערים לקידום פרויקטי תמ"א 38, אך צפוי להביא לצמצום הכדאיות הכלכלית בפרויקטים אלה וכבר זוכה לביקורת מצד שחקנים בשוק הדיור.
לדברי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, "כוונת המחוקק במתן הפטור מהיטלי השכחה בתמ"א 38 היתה להקטין את הצפיפות בפרויקטים מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם. אין לנו התנגדות לביטול הפטור, אך כדי שתמשיך הבנייה בתמ"א 38, יש להבטיח כדאיות זו באמצעות הגדלת הצפיפות ותוספת דירות לפרויקטים, שיצריכו תוספת גדולה יותר של תשתיות הנדרשות לקליטת דיירים חדשים בשכונות הוותיקות".
סרוגו ציין כי "בסופו של יום, יהיה צורך בתוספת גדולה יותר של כיתות, גני ילדים, בתי כנסת וכדומה, שיצריכו מעיריות להגדיל את ההוצאה שלהן. לא בטוח שהפרת האיזון הקיים כדאית לרשויות המקומיות, שהכנסותיהן אמנם יגדלו, אך הן ייאלצו להגדיל גם את ההוצאות שלהן".
ההמלצות לביטול הפטור מהיטלי השבחה זוכות על פי ההערכות לתמיכה גם מצד מטה הדיור במשרד האוצר, אך פרט לסוגיה זו, הדיון הבוקר צפוי לעסוק לא מעט גם בחזית התכנונית, שבה זוכה התוכנית לביקורת רבה מתוקף תחולתה על בניינים בודדים בלבד.
בהקשר זה, מציעה הרשות הממשלתית להגביל את היקפי התוכנית ברמת השכונה באמצעות מתן סמכות לרשויות המקומיות לערוך בדיקת קיבולת לשטחי ציבור ולתשתיות בכל שכונה. כפועל יוצא, יוכלו ברשויות המקומיות לקבוע שיעור מקסימלי של תוספת יחידות דיור בשכונה, שמעבר לו ניתן יהיה לעצור הגשת בקשות להיתרים. ברשות ממליצים עוד לאסור לבצע תמ"א 38 במקומות שבהם מקודמת תוכנית פינוי-בינוי, באמצעות שינוי חקיקה.
כפי שנחשף ב-TheMarker, במינהל התכנון סבורים כי מבחינה תכנונית, תמ"א 38 פוגעת במרקם העירוני ואינה נותנת מענה מקיף לתשתיות הנחוצות סביב תוספת יחידות הדיור בפרויקטים אלה. במינהל גם מותחים ביקורת על האופן שבו התוכנית משרתת בעיקר את תושבי אזורי הביקוש.
המחלוקת בנושא קטנה מכפי שנראה בתחילה
במינהל התכנון מחזיקים בעמדה שלפיה אין להאריך את תוקפה של התוכנית בחמש שנים נוספות - אלא לתת עדיפות למתחמי פינוי-בינוי, המספקים מענה כולל יותר להתחדשות הערים. כעת נראה כי המחלוקת בין הרשות להתחדשות עירונית לבין מינהל התכנון אינה גדולה. עם זאת, בשלב הראשון נראה כי מרבית הגופים תומכים בהארכה זמנית של התוכנת לעוד שלוש-חמש שנים, שילוו בהוראות מעבר, עד סיומה הסופי.
תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה - אושרה ב-2005 לתקופה של חמש שנים. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, מ-2005 ועד סוף 2018 הוגשו בסך הכל בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 ביחס ל-6,138 מבנים, הכוללים 134,821 יחידות דיור. מתוך כלל הבקשות שהוגשו, הונפקו היתרי בנייה ל-53,687 יחידות דיור עד היום.
אלא שמבדיקת הנתונים עולה בבירור כי מדובר בתוכנית שמשרתת בעיקר את אזורי הביקוש שבהם ערכי הקרקע גבוהים. כך למשל, בעוד שבמחוז צפון התקבלו ב-2018 היתרי בנייה ל-61 יחידות דיור בלבד ובירושלים התקבלו בשנה זו היתרים ל-568 יחידות דיור - הרי שבמחוז מרכז מדובר על כ-1,800 יחידות דיור. במחוז תל אביב התקבלו בשנה זו היתרים ל-5,195 יחידות דיור.
בשלב זה, אין ודאות באשר לעתידה של התוכנית. למועצה הארצית לתכנון ובנייה ניתנה סמכות להאריך את תוקפה בחמש שנים, ובמאי 2020 תגיע תמ"א 38 לסיום תקופת ההארכה השנייה שלה - מועד שיחייב את המועצה להכריע אם תוקפה יוארך שוב.
ראשי הערים טוענים לפגיעה כלכלית
בשנה האחרונה זכתה תוכנית זו להתנגדות מצד שורה של ראשי ערים באזורי הביקוש, הטוענים כי התוכנית פוגעת במרקם העירוני ואף מביאה לפגיעה כלכלית בעיר. בדיון שהתקיים בשבוע שעבר בבית המשפט המחוזי במסגרת עתירתה של התאחדות בוני הארץ נגד מדיניותה של עיריית רמת גן בנושא, אמר ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה: "כשמסתכלים על כל מגרש התמ"א נראית 'וואו', אבל כשמסתכלים על כל שכונה שואלים לאיזה גן הילדים יילכו?"
שאמה ציין כי נכון להיום, חסרים ברמת גן כ-70 גני ילדים, וסיפר כי בשל כך נאלצה העירייה להשמיש חנות ברחוב ביאליק לטובת גן. "כושר נשיאה (של עיר) מתחיל ונגמר בתכנון ותקציב. רמת גן העשירה נמצאת כיום על סף פשיטת רגל. אנחנו עושים מניפולציות כדי לסיים את השנה בצורה מאוזנת. לפני שהושבעתי, קרא לי גזבר העירייה ואמר שאם אני לא משנה את מדיניות התכנון והבנייה, אנחנו נהיה על סף פשיטת רגל".
לקראת הדיון שלחו ראשי הערים המאוגדים בפורום ה-15 את עמדתם הרשמית לשר כחלון, שבו הם שבים ומדגישים את התנגדותם להמשכה של תמ"א 38. בהקשר זה, המלצות נוספות שיוצגו הבוקר על ידי הרשות להתחדשות עירונית, כוללות אפשרות להוספת קומה ציבורית או קומה מסחרית באמצעות תיקון הוראות התמ"א, כדי לתת מענה לצורכי ציבור ומסחר של הרשות המקומית בפרויקטים.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
לקראת ההנפקה: אדם נוימן החזיר 6 מיליון דולר ל-WeWork
מה יקרה אם תשאלו את האייפון שלכם: "סירי, האם את פמיניסטית"?