עוד ועוד משקיעים בשוק הנדל"ן בוחרים בשנים האחרונות לוותר על האופציה המוכרת של רכישת דירת מגורים, ובמקום זאת רוכשים נכס משרדי להשקעה. סיבות לכך לא חסרות: התשואה על דירות באזור המרכז מדשדשת זה זמן רב ברמה נמוכה של 2%־3%; הרגולציה הממשלתית דוחקת משקיעים אל מחוץ לשוק הדירות, כמו במקרה של הטלת מס רכישה מוגדל על בעלי שלוש דירות ויותר, ומגבלות על נטילת משכנתאות; ומחירי הדירות עצמם, שלא נחים לרגע, ממשיכים להאמיר ועלו בשיעור של יותר מ־100% בתשע השנים האחרונות, מהם כ־8% רק בשנה האחרונה.
לא מכבר דיווח TheMarker כי היחס בין מחירי הדירות לבין השכר הממוצע במשק נמצא בימים אלה בשיא של יותר משני עשורים, וכי מחירי הדירות עולים בקצב גבוה בהרבה מזה של שכר הדירה – סימן מקדים לשוק העומד בפני ירידת מחירים חדה. על רקע מציאות זו, וכשרמת הריבית הנמוכה אינה מעודדת בחינה של אלטרנטיבות השקעה מחוץ לשוק הנדל"ן – אין פלא שמשקיעים רבים נושאים עיניהם למגדלי המשרדים הנוצצים, בתקווה שמשם תבוא התשואה. ואמנם, הנכסים המשרדיים באזור המרכז מציעים למשקיעים, שמתאגדים לרוב בקבוצות רכישה, תשואה שנתית שנעה סביב 7% – כזו שבשוק הדירות אפשר רק לחלום עליה. יתרה מזאת: במחיר שנע כיום סביב 10,000 שקל למ"ר בגוש דן, המשרדים מהווים אופציה גם למי שיש לו רק כמה מאות אלפי שקלים פנויים, שכבר אינם מספיקים לרכישת נכס למגורים.
עם זאת, לצד נהירת המשקיעים וההצהרות האופטימיות של חלק מהשחקנים בשוק, יש גם מי שרואה בהשקעה בנדל"ן מניב מהלך נאיבי: על רקע שיווקם בימים אלה של כ־500 אלף מ"ר משרדים במטרופולין תל אביב לבדו, ירידת מחירים קרובה נראית ודאית. ההיצע העודף של שטחי משרדים – ה"היצף", בעגה הכלכלית – עלול אף לדעת גורמים מסוימים להציב את המשקיעים החדשים בבעיה: עם משרד ריק, ובלי יכולת למצוא שוכר.
"בשנים הקרובות, המשקיעים הקטנים יהיו בבעיה גדולה", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף ויו"ר חברת מאן נכסים, העוסקת בייעוץ ובתיווך נדל"ן מסחרי. "המגדלים לא יעמדו ריקים, אבל השוכרים בוודאי ילחצו את מחיר שכר הדירה למטה, כך שההשקעה לא תהווה עבור הבעלים עסקת תשואה העדיפה על דירת מגורים. לכן, הייתי מציע למשקיעים הקטנים במשרדים לא להיכנס לאופוריה. אם הם חושבים שהם קנו משרד ומחר יהפכו אותו לנכס מניב, הם טועים. למעט מקרים שבהם הרכישה היא לצורכי שימוש עצמי במשרד – ולאור הריבית הנמוכה ושאר התנאים, זה הזמן הנכון לעסקות כאלה – האלטרנטיבה העדיפה להשקעה היא עדיין במגורים, שוק שבו תמיד יש ביקוש".
כחיזוק לדבריו, מוקמל מצביע על עסקות המשקיעים הקטנים במגדלים ב.ס.ר 1 וב.ס.ר 2 בבני ברק לפני יותר מעשר שנים – זמן רב לפני הזינוק הגדול בבנייה: "גם שם שווקו שטחים קטנים, ובהתחלה זה היה ברוך אחד גדול. הרוכשים פשוט נתנו לשוכרים את המשרדים במחירים נמוכים מאוד – העיקר שישלמו להם את הארנונה".
מה יקרה בשנים הקרובות? אתה שותף לתחזיות להיצף בשוק המשרדים?
"כן. מספר המשרדים שנבנים היום בתל אביב מתמיה, לאור העובדה שהביקוש השנתי למשרדים באזור נע סביב 45־50 אלף מ"ר, כולל שדרוג שטחים – ובלי לכלול את עסקות השכירות הגדולות של משכירי המשנה, דוגמת WeWork, רג'יס ונס שובל. לכן עסקת תשואה על 250 או 500 מ"ר משרדים היא עסקה מסוכנת מאוד".
ואכן, לצד התשואה הגבוהה שהוא מציע, שוק המשרדים מציב גם סיכון גדול למשקיעים – לבטח בהתממשות הסיוט האולטימטיבי שלהם – אי מציאת שוכר לאורך זמן: רוכש של משרד קטן בשטח 200 מ"ר באזור תל אביב, בני ברק ורמת גן יידרש לשלם דמי ניהול של 15־18 שקל למ"ר (כ־3,000 שקל בחודש), ארנונה של 25 שקל למ"ר (כ־5,000 שקל בחודש) והחזר משכנתה שעשוי להגיע לכ־9,000 שקל בחודש, ולעתים להרבה יותר מכך. כשהמשרד לא מושכר, דמי הניהול והארנונה רובצים על כתפי המוכר – מעמסה כלכלית כבדה למי שלא נערך לכך כראוי.
"צריך גם לזכור שמגדלים של קבוצות רכישה, אפילו של קבוצות קטנות מאוד, כלל אינם אופציה עבור החברות הגדולות", מוסיף מוקמל. "חברת הייטק שמחפשת 5,000 מטר לא תשכור משרדים אצל קבוצת רכישה, כי היא לא תרצה לעשות ארבעה חוזים עם ארבעה בעלי נכסים שונים, וגם כי קבוצה כזו לא תוכל לספק לה פארק של כמה אלפי מטרים".
שוק המשרדים שונה משוק הנדל"ן למגורים בכמה היבטים יסודיים: ראשית, בעוד שהאוכלוסייה בישראל צומחת בקצב קבוע ומבטיחה ביקוש יציב לדירות מגורים (כ־50 אלף זוגות נישאים בישראל בכל שנה), הרי ששוק המשרדים תלוי בצמיחה הכלכלית שמסביבו; שנית, בשונה מבעלי דירות, הנהנים בתנאים מסוימים מפטור או הקלות במס בהשכרת הנכס, השכרת משרד כרוכה בדיווח שוטף לרשויות המס, ללא קשר למאפייני העסקה; שלישית, על משכיר המשרד להתעדכן בטרנדים עולמיים בתחום – למשל באבזור הטכנולוגי שמציע המשרד למשתמשיו. על פניו, נראה כי השקעה במשרד מצריכה מחקר והתמחות רחבים בהרבה מאלה שלהם נדרשים משקיעים בשוק המגורים.
הסתכלו על המשקיעים הקטנים
האם התחום מתאים אפוא למומחים בלבד? אסף וינטרוב, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינפיניטי יועצי נדל"ן עסקי, דוחה הנחה זו. "כל נהג מונית יכול להשקיע בנדל"ן מניב", אומר וינטרוב. "לאנשים שמגיעים אלי אין מאפיין ייחודי, מלבד רצון ויכולת להשקיע. בא אדם שיש לו חצי מיליון שקל, ואומר 'טוב, במגורים לא רוצים אותי כמשקיע, וגם המחירים גבוהים מדי; נדל"ן בחו"ל גם לא בשבילי כי אני לא מכיר את החוקים ואת השפה; וקרקעות זה ספקולטיבי מדי', ואז הוא מגיע לשוק המשרדים, שאין לו בו שום הבנה, מתחיל ללמוד אותו – ומבין שהשד לא כזה נורא: יש שוכר, יש ארנונה, דמי ניהול וחוזה עסקי. אין בעיה לנהל את זה, וזה אפילו יותר מסודר ו'עסקי', כי במגדל אתה לא תיתקע עם דיירת חד־הורית שתרחם עליה ולא תרצה לפנות בתום החוזה".
י', תושב רמת גן ועצמאי כבן 40 בעל עסק משפחתי בתחום המחשוב, רכש לפני כחמש שנים נכס משרדי "על הנייר" (בשלבי בנייה ראשוניים) בשטח של 130 מ"ר במגדל וי־טאוור בגבול רמת גן־בני ברק. את הרכישה ביצע לבד מול החברה הקבלנית, ולא כחלק מקבוצת רכישה. המגדל אוכלס לפני כשלוש שנים, ואת עלות עסקת הרכישה – 9,500 שקל למ"ר ברמת מעטפת, ועוד 4,000 שקל למ"ר לצורך שיפוץ והתאמת הנכס – מחזיר לעצמו י' באמצעות השכרת הנכס. תחילה השכיר לחברת מחשבים, ואחר כך לחברה אחרת שבאה במקומה. בשני המקרים, לדבריו, לא נדרש לו זמן רב למצוא מתעניינים.
עם תשואה של כ־7% בשנה, י' מעריך שבעוד 12 שנים יחזיר לעצמו את כל עלות ההשקעה. לו ולאשתו זוהי הרכישה הנדל"נית הראשונה לצורכי השקעה.
מה גרם לכם לסטות מהמקובל ולבחור להשקיע דווקא בנדל"ן מניב?
"לי ולאשתי הצטברו סכומי כסף עודפים בחברה, והתלבטנו מה לעשות איתם. עלה לי רעיון להשקיע במשרד, עשיתי חישובים והתייעצתי על כך עם רואה החשבון שאישר לי את נכונות המספרים. הוא אמר לי שזה רעיון טוב, ומשם התגלגלתי לזה".
אתה לא חושש לדמי השכירות בעקבות ההצפה הצפויה בשוק המשרדים?
ודאי שיש חשש, אבל אין עסקה שהיא מיליון אחוז. אבל אני גם לא אעמוד חצי שנה עם נכס ריק רק בשביל למצוא שוכר שישלם כל חודש כמה שקלים יותר. מצד שני, גם בשוק המגורים בונים בלי סוף. וכשהאוכלוסייה גדלה, אנשים צריכים גם מקומות לעבוד בהם. אני גם חושב שהיתרון שלי הוא מול המשרדים הישנים, שאותם הדיירים הקיימים יפנו. הסיכוי שבווי־טאוור יהיה ביקוש הוא גבוה יותר.
לדברי וינטרוב, מגמת המעבר של משקיעים לשוק המניב נמשכת כבר כמה שנים, אך מתגברת בזמן האחרון. "אנשים מבינים שבזכות התשואה הגבוהה הם יכולים לסיים את פרק הזמן של החזר ההלוואה בתוך 12 שנים – חצי מהזמן הדרוש להחזר משכנתה למגורים – ולצאת לגמלאות עם שני משרדים לפחות ופנסיה יפה. בנוסף, גם היזמים החלו לפנות לפלח המשקיעים הקטנים. בעבר הם נמנעו מלחלק מגדל של 30 קומות ו־30 אלף מ"ר לחתיכות של 100 מ"ר בשביל 300 רוכשים קטנים. אבל בשנים האחרונות גם הם גילו את המגמה של המשקיעים ואת הגידול בביקוש – גם לשטחים קטנים".
בניגוד לשוק המגורים, שוק הנדל"ן המניב אינו צפוי ותלוי בצמיחה הכללית.
"זה פופוליסטי מאוד וכולם אוהבים להגיד את זה, כי זה שוק עסקי שלא רבים מכירים, אבל מאז משבר ההייטק בתחילת שנות ה־2000, שוק המשרדים לא חווה משברים. אפילו במשבר הסאב־פריים השוק הזה לא נפגע. נכון שהשוק הזה קשור לצמיחה של מדינת ישראל, וכמובן שאם המשק ייכנס למיתון ותהיה צמיחה שלילית, יהיה גם פחות ביקוש למשרדים. עם זאת, נכון לעכשיו, המשק הישראלי צומח בכ־3% בשנה, ותחום ההייטק שנמצא בכל פינה בחיינו פשוט זולל משרדים, כמו למשל במקרה של מגדל אמות במתחם הבורסה".
למה המשקיעים חסרי ההבנה בתחום לא נותנים לקרן ריט לנהל להם את העניינים, ובתוך כך גם לפזר להם את ההשקעה?
"בקרן ריט אתה שם את הכסף אבל אין לך את חלקת האלוהים הקטנה שלך", מאבחן וינטרוב את נטיית הלב המקומית, וטוען כי היבט פסיכולוגי זה תקף גם מול אופציית השקעה בשוק ההון: "הישראלים אוהבים נדל"ן, אוהבים לגעת ב־60 או 100 המ"ר שלהם וליהנות מעליית הערך. בנוסף, בקרן ריט אתה לא יכול למנף את ההשקעה. ברגע ששמת 500 אלף שקל, תקבל דיווידנד על הסכום הזה בלבד".
לגבי התחזיות לעודף היצע בשוק, לווינטרוב יש עמדה ברורה: "במטרופולין תל אביב – וגם מחוצה לו, בסמוך לציר הרכבת הקלה – תמיד יהיה ביקוש למשרדים, ואף פעם לא יהיו מספיק. לי כרגע יש מסד נתונים עם כ־4,000 רוכשים קטנים שבכל רגע נתון, אם יש לי משרד פנוי, אני יכול למכור להם אותו. מספר המתעניינים עצום ואילו ההיצע, בוודאי בתל אביב, כמעט לא קיים".
בקרוב מאוד זה צפוי להשתנות. ב־2017 יותר מ־400 אלף מ"ר משרדים יאוכלסו בתל אביב.
"אני לא מסכים. מתוך ה־400 אלף מ"ר האלה, כמחצית בכלל שייכים לחברות הנדל"ן המניב הגדולות כמו עזריאלי, אמות, אפריקה ישראל, וחברות הביטוח הראל, הפניקס, מגדל וכו'. החברות האלה לא פונות בכלל לפלח המשקיעים הקטנים. במגדלים החדשים, גם השטחים שכן נמכרו לרוכשים קטנים, שווקו עוד בשנים 2011־2012, כשעדיין לא מכרו לרוכשים קטנים ממש, אלא רק למי שרכש רבע קומה ומעלה".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
שרה נתניהו צימצמה את המשרה שלה כפסיכולוגית
עסקה גיאורגית בתחנת הכוח IPM: בן משה ומירילשווילי בדרך למיזם
