אינווסטו קפיטל, חברה ישראלית להשקעות נדל"ן בחו"ל, מממשת בימים אלה שכונה של בתים פרטיים שהקימה ביוסטון, טקסס. מרבית הבתים נמכרו לקרן השקעות גדולה למעט 10 מהם. בחודש האחרון, לאחר שהיו זמן ממושך על המדף, הצליחה אינווסטו למכור שני בתים.
הקושי למכור את הדירות עד כה אינו סתם צירוף מקרים, או מזל רע :יזמי נדל"ן בארה"ב מספרים שלאחר קפאון יחסי, מרגישים תזוזה בשוק, ואפילו הבנקים, שהקשיחו עמדות בשנים האחרונות, מדברים במנגינה אחרת, מרוככת יותר. את שינוי הסנטימנט, מייחס נועם שפלטר, יו"ר אינווסטו ושותף בחברה, לכניסתו הקרובה של דונלד טראמפ לכהונתו השנייה כנשיא.
אם יש מי שמחכים בקוצר רוח לכניסתו של טראמפ לבית הלבן, הם יזמי הנדל"ן בארה"ב, שמבחינתם הכהונה של טראמפ צפויה להביא לשינוי דרמטי בענף שלהם. "אם יש תחום אחד שירוויח מהזכייה של טראמפ, זה הנדל"ן", אומר שפלטר. "טראמפ מגיע מהעולם הזה, הוא חי אותו עשרות שנים. זה התחום שבו הוא עשה את הונו, אז לכל מי שפועל בתחום, היה ברור שהזכייה שלו תעשה טוב לנדל"ן. "
גם יניב מלמוד, שותף מייסד לצד מודי כידון בקרן אלטו, הפעילה בשוק הנדל"ן בארה"ב, בדגש על מרכזים לוגיסטיים ומרכזי קניות, מסכים שמרגישים רוחות של שינוי באוויר: "בתקופה שלפני הבחירות, חוסר הוודאות הוביל להאטה משמעותית בעסקאות, ואנשים פרטיים וגופים עסקיים העדיפו להמתין לתוצאות הבחירות. כעת, עם השלמת התמונה הפוליטית, הוודאות חזרה. השוק מתעורר מחדש, והצפי הוא לחידוש הפעילות במלוא הכוח. טראמפ מזוהה עם חזון כלכלי פרו-עסקי מובהק, והוא רוצה להיזכר כאחד התורמים המשמעותיים לכלכלה האמריקאית, שמגיע עם המוניטין שלו כאיש עסקים מצליח".
קצב בנייה לא מדביק את קצב האוכלוסייה בארה"ב
ענף הנדל"ן בארה"ב, במידה מסוימת כמו בישראל, סובל בשנים האחרונות מריבית גבוהה, שעומדת כיום על 4.75%, מיסים גבוהים, ורגולציה מכבידה. כל המרכיבים האלה, מעריכים בשוק הנדל"ן בארה"ב, יקבלו עם כניסתו של טראמפ צורה אחרת לגמרי, שתביא לפריחה נדל"נית.
"מאז המשבר העולמי בשנת 2008 יש פחות התחלות בנייה", אומר שפלטר. "להרבה קבלנים היום לא משתלם לבנות, בגלל הריבית הגבוהה, ולכן היקף הבנייה ירד. זה מצטרף למחסור ההיסטורי שיש בדירות. קצב היקף הבנייה, לא מדביק את קצב גידול האוכלוסייה השוכרת".
הריבית הגבוהה הביאה כך שרבים מהאמריקאים לא יכלו להרשות לעצמם לקנות בית. "היו המון אנשים שרצו לקנות בתים ולא אישרו להם הלוואה, כך שנוצר פקק של אנשים שרוצים לקנות. ברגע שהריביות יירדו, הפקק ישתחרר ותהיה נהירה לקניית בתים, ומכיוון שכך, המחירים יזנקו. לכן, מי שיש לו היום כסף ,יוצא כבר היום למסע רכישות לפני שהמחירים עולים, מבהיר שפלטר".
ואכן, אינווסטו רכשה באחרונה שני מרכזים מסחריים במחיר הזדמנות, מידי בעלים שנקלעו לקושי, בשל הריבית הגבוהה, האינפלציה והרגולציה. וכמוהם יש לא מעט. "יש הרבה אנשים שקנו נכסים לפני שנתיים כשהריבית הייתה אפסית וכעת הריבית חונקת אותם, אז הם רוצים למכור", אומר שפלטר.
ומה ההערכה שיקרה עכשיו, כשטראמפ נכנס?
"הציפייה היא שהוא יוריד מיסי נדל"ן, כדי להקל על מעמד הביניים והמעמד הנמוך (משם מגיעים רבים ממצביעיו) וישחרר את הרגולציה. במקומות מסוימים בארה"ב, כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, עלות הרגולציה מגיעה לכשליש מעלות הנכס, כך שזה יביא להורדת מחירי הנכסים בטווח הקצר", הוא אומר.
כזכור, טראמפ התחייב להפחית מיסים ולעודד צריכה פרטית, מהלך שיגביר את האמון בשוק ויצמיח את הכלכלה. הקלת הבירוקרטיה וצמצום עיכובים בפרויקטים עסקיים הם חלק נוסף מהמדיניות המיועדת, שצפויה להאיץ את הפעילות הכלכלית ולהשפיע באופן ישיר וחיובי על שוק הנדל"ן.
הנשיא הנכנס אף רמז כי ילחץ על הבנק הפדרלי להוריד את הריבית בקצב מהיר יותר מהמתוכנן. "כל הצעדים האלה צפויים להאיץ את הורדת הריבית – מהלך שישפיע באופן מידי וחיובי על שוק הנדל"ן, ויהפוך אותו לאטרקטיבי יותר עבור משקיעים ורוכשים כאחד", מסכם שפלטר.
היכולת של האמריקאים לרכוש בתים תעלה
גם הפרשנים בארה"ב, מעריכים שכהונתו של טראמפ תביא לשינוי משמעותי בשוק הדיור בארה"ב. בקבוצת הנדל"ן האמריקאית, Realtor, מציינים כי במהלך כהונתו הקודמת, דחף טראמפ לקיצוץ מיסים, דה-רגולציה ומדיניות פרו עסקים שתדרבן את הצמיחה. אם זה יהיה גם בכהונה השנייה שלו, טוענים המומחים, הרי זה צפוי להביא לשינויים גדולים בכל מה שקשור לשוק: החל משיעור הריבית של המשכנתאות, ועד לבנייה חדשה.
על פי התחזית של Realtor, מחירי הבתים ימשיכו לעלות בשנה הבאה, אך באופן מתון יותר מאשר במהלך 2024: הם צפויים לעלות ב-3.7% במהלך 2025, זאת לאחר עלייה של 4% ב-2024 ועלייה של 1.1% ב-2023.
היכולת של הציבור לרכוש בית, לפי התחזית, עדיין תישאר נמוכה, אם כי היא תשתפר מעט. עם זאת, מציינים ב-Realtor, אם אכן יביא טראמפ לצמיחה של הכלכלה, הרי שהיכולת לרכוש בתים תעלה. "אם אכן תהיה צמיחה בהכנסה, והמיסים יהיו נמוכים יותר, בתים יהפכו יותר נגישים בהשוואה לשנים האחרונות".
בעניין ריבית המשכנתא, שעומדת כיום על 6.3%, ב-Realltor צופים שזו תהיה הריבית גם ב-2025. ללא ספק זה רחוק משיעור הריבית שטראפ שואף אליו, של 3%. "לאורך הקמפיין שלו", מציינים ב-Realtor, "טראמפ דיבר על כך שיביא להוזלת הבתים, הורדת הריבית, ובנייה חדשה, אך לא ברור איך הוא יעשה זאת". בין היתר, קרא טראמפ לשחרר אדמות פדרליות לבנייה. ב-Realtor מציינים שצעד כזה ישפיע בעיקר על מערב ארה"ב, שם ממוקמות רוב האדמות הפדרליות.
הדר גולדמן, הפועל בנדל"ן בטקסס ובשיקגו, מאמין שטראמפ, כפי שאמר, "יחזיר את המטוטלת של הטירוף לצד השני שלה". רבים מתושבי ארה"ב, מרגישים שהמטוטלת הלכה רחוק מדי, מבחינת תרבות הפרוגרס את תחושתם הם ביטאו הלכה למעשה, כשהיגרו ממדינות "כחולות" (שבהן יש רוב דמוקרטי) ל"אדומות" (בהן יש רוב רפובליקני). כך למשל, בין השנים 2022-2023, עזבו כ-690 אלף תושבים את קליפורניה, וכ-480 אלף תושבים את ניו יורק.
גם מבחינת הריבית, הציפייה היא שטראמפ יחזיר את המטוטלת למקום מאוזן יותר. "מה שמשפיע על נדל"ן זו עלות הכסף", אומר גולדמן. "ככל שעלות הכסף גבוהה יותר, כך יש פחות עסקאות. בשביל שיהיה שוק יזמי, צריך שיהיה משב רוח של תקווה לשוק שמתקן את עצמו. הריבית טסה בשנתיים האחרונות בצורה מאוד לא אחראית ומטורפת שהשאירה חברות רבות ויזמים רבים בפשיטות רגל. בשנים של 'הכסף הזול' (הכוונה לריבית הנמוכה שהייתה עד לפני כשנתיים-שלוש) התחילו המון עסקאות, אבל לא הצליחו להשלים אותן, בגלל עליית הריבית. הציפייה היא שטראמפ יוריד את הריבית, וזה כמובן יעשה טוב לנדל"ן, כי יהיו יותר עסקאות".
שוק המשרדים צפוי להתאושש גם הוא
נקודה אחרת שגולדמן מציין, ואשר תהיה לה השפעה על הנדל"ן, הוא סופה של העבודה ההיברידית. "העבודה ההיברידית הביאה לכך שחלק גדול משטחי המשרדים הפכו מיותרים, הוא אומר. ואולם כעת, לאחר שחברות כבר נוכחו לדעת שהעבודה ההיברידית פוגעת ביעילות, בטח ובטח לאחר הצהרתו של אילון מאסק, שמונה על ידי טראמפ לאחראי על היעילות הממשלתיות, כי יחזיר את העובדים למשרדים – הציפייה היא ששוק המשרדים יתאושש".
גם אלחנן רוזנהיים, הבעלים והמנכ"ל של פרופימקס, הפעילה בשווקים גלובליים, מעריך שענף המשרדים בארה"ב ייהנה מבוסט: "אימוץ מודל עבודה היברידי הוביל לירידה חריפה בביקוש למשרדים מסורתיים, ולעיתים גם לצמצום בשטח המשרדים המושכרים. חברות רבות ביצעו התאמות במבנה השכירות שלהן והתמקדו בהקטנה של שטחי המשרד, ובמקרים מסוימים אף במעבר לשטחי משרדים משותפים וחללי עבודה משותפים. הסחרור בשוק המשרדים כבר הוביל לנפילות של בנקים אזוריים, בעיקר בגלל ההלוואות הנדיבות שהעניקו לתחום".
לטענתו, ככל שאפקט החזרה לעבודה במשרדים יגבר, סביר שנראה שיעורי תפוסה עולים בענף המשרדים, זאת לאחר מספר שנים רצופות שספג מהלומות קשות ונותר בחלקו ללא אכלוס. "עיקר השינוי ישתקף בנייני משרדים חדשים ואיכותיים (Class A) לעומת בנייני משרדים ישנים, שעלולים לסבול משיעורי תפוסה נמוכים לאורך זמן", הוא מעריך. "המהלך של מאסק להחזיר את עובדי המגזר הציבורי למשרדים, עשוי להשפיע גם על מעגלים רחבים יותר, כמו המגזר העסקי, שבחלקו נאבק בדפוס העבודה ההיברידי, לאחר שמעסיקים וחברות הפנימו את החשיבות והקשר שבין נוכחות העובדים במהלך שבוע עבודה במשרד לביצועיה העסקיים של החברה."
בתחום הנדל"ן למגורים, רוזנהיים מעריך כי קיצוץ המיסים שמתכנן טראמפ, עשוי לעודד רכישת בתים ולגרום בהתאם לעלייה במחירי הדירות באזורים מסוימים.
גם הנדל"ן המסחרי ותחום הלוגיסטיקה צפויים להנות מהמדיניות שיקדם טראמפ. גלעד עוז, הבעלים של ROInvest הפעילה בתחום המרכזים המסחריים בטקסס, מעריך שהפחתת הרגולציה שמתכנן טראמפ, תקל על העסקים הקטנים לשרוד, מה שבסופו של דבר יביא לעליית ערך של הנדל"ן המסחרי. "מרכזים מסחריים בנויים על עסקים קטנים, וברגע שיורידו להם רגולציה, הם יפרחו. ארה"ב נשענת על עסקים קטנים", הוא משער.
"ככל שעסקים גדלים, הם נזקקים למרכזי לוגיסטיקה. מדיניות הסחר של טראמפ, המתעדפת הקמת מפעלים ותעשיות בארה"ב, תייצר ביקוש למתקני לוגיסטיקה, אחסון והפצה, וכנ"ל ההתחזקות של תאגידים ופירמות קמעונאיות", משער גם גולדמן.
כולם צפויים להרוויח, חוץ מהמדינות הכחולות
האם הצעדים של טראמפ ישפיעו אופן דומה על כל המדינות בארה"ב, כחולות כאדומות? לא בטוח. ירון שמש, הפעיל מזה למעלה מ-20 שנה בשוק הנדל"ן בניו יורק, מביע ספק בכך שכל הטוב הזה יגיע גם לניו יורק בשל הנסיבות המיוחדות שלה: עלויות אחזקה גבוהות של הבניינים, מחירי ביטוח שהרקיעו שחקים, מיסוי גבוה והמדיניות הפרוגרסיבית שלה. "עיריית ניו יורק נוטה לתמוך במעוטי היכולת, מה שמביא לכך שאין תחלופה בדירות. הדיירים נשארים בדירות שלהם שנים בחסות המדינה, מה שמקטין את ההיצע", הוא טוען."טראמפ לא יוכל לקדם את האג'נדה של בנייה על אדמות פדרליות בניו יורק, בשל מחסור באדמות כאלה בניו יורק."
|לדבריו, עיריית ניו יורק יצאה באחרונה עם תוכנית שאפתנית בשווי 5 מיליארד דולר לבניית 80 אלף דירות ב-15 השנים הבאות. "זה נשמע מרשים אבל זה בעיקר מעט מדי ומאוחר מדי. העירייה, שהוציאה חלק גדול מהתקציב שלה על פיקוח הדוק של יזמי הבנייה בעיר, עושה כעת סיבוב פרסה ומנסה לקרב אותם מחדש, כי היא שקועה בבעיות מבניות בירוקרטיות. ניו יורק תהיה זקוקה ליזמים כמו הנשיא המכהן שלה על מנת שתחזור לימי התהילה."
אבל גם אם נשים בצד את ניו יורק, שבה, כמו שמתאר שמש, יש בעיות מבניות ייחודיות, פרשנים מצביעים על כך שבתוכנית של טראמפ טמון באג מסויים. "הצריכה תגדל אולי, העסקים יפרחו, ויותר אמריקאיים יוכלו להרשות לעצמם לרכוש בית, אבל מהצד השני יהיה מחסור בעובדים ועלויות הבנייה התייקרו.
למה?
"טראמפ מתכנן גירוש המוני של מהגרים, מה שיביא לכך שעלויות כוח אדם יעלו, ונוסף הוא רוצה להטיל מכסים על תוצרת סינית, מה יביא להגדלת עלויות הבנייה. שני האלמנטים האלה, אגב, מתנגשים עם הצעדים האחרים שלו, כך שיש ספק אם תוכניתו להנגיש בתים המונים, תוכל להתממש", אומר שמש.
"צריך לזכור דבר אחד חשוב", מוסיף שפלטר. " למה הגענו לאן שהגענו? בגלל אינפלציה מאוד גבוהה. אם יורידו את הריבית ויעודדו צריכה וישימו מכסים על סין, זה יכול להעלות את המחירים ושוב לאינפלציה, ופה הנעלם הגדול, מה טראמפ יעשה".
גם הנדל"ן בישראל מושפע מהבחירות
בכל מקרה, גם בישראל מחממים מנועים: נתנאל שוכנר, מרצה במסלול שמאות מקרקעין בביה"ס לכלכלה במכללה למינהל, אומר כי הבחירה של טראמפ תשפיע גם על הנדל"ן הישראלי. הניסיון להעריך את ההשפעה לטווח הבינוני והארוך, הוא מודה, יומרני, "לנוכח אופיו האימפולסיבי של טראמפ". בטווח הקצר, לעומת זאת, יש למה לצפות: מאחר שהשוק הישראלי מושפע מהשוק האמריקאי, הרי שהצמיחה בשוק האמריקאי תשפיע לטובה גם על ישראל. "הנקודה החשובה ביותר היא תמיכתו המוצהרת של טראמפ בישראל, מה שצפוי לחזק את אמון המשקיעים הזרים בישראל, ולהגביר את ההשקעות בשוק הנדל"ן כאן".