קשה לפספס את שכונת המגדלים שהוקמה על רצועת החוף באשדוד, בסמוך למרינה המטופחת. מגדלים חדישים ומעוצבים המשקיפים לים, משדרים יוקרה ושלווה. לא מעט כסף הושקע בפיתוח המקום, הן על ידי היזמים והן על ידי העירייה, והיתה לכך סיבה טובה: עד לא מזמן היתה אשדוד אחד היעדים החביבים על תושבי צרפת, שרכשו דירות יוקרה והזניקו את מחירי הדירות בעיר כולה.
אשדוד לא היתה היחידה: התושבים הזרים, ברובם צרפתים, רכשו בעשור האחרון אלפי דירות למגורים ולהשקעה באשדוד, נתניה, ירושלים, תל אביב ועוד. מחירי הדירות היו סבירים, היורו היה גבוה והבנקים בישראל לא שאלו יותר מדי שאלות על מקור הכסף. בחגיגה השתתפו יזמים, קבלנים ומתווכים שערכו ירידי דירות מושקעים, כמה פעמים בשנה, בישראל וגם בארצות המקור של הרוכשים, בלונדון, בפריז ובערים גדולות נוספות. הכסף בירידים האלה זרם ללא בקרה והדירות נחטפו במהירות כאילו ניתנו במתנה.
מסוף העשור הקודם ועד 2015 רכשו תושבי החוץ 3,000–4,000 דירות בשנה, השאירו פה עשרות מיליארדי שקלים, ואגב כך גם עזרו לתדלק את דהרת מחירי הדירות באותן שנים, בעיקר במרכזי הערים ירושלים ותל אביב. יריד כזה נערך בפריז בראשית 2015, חודש לאחר הפיגוע במרכול היהודי "היפר כשר" בעיר. ביום הראשון לבדו הגיעו ליריד 5,000 איש. מי שהיה שם מתאר אירוע יוצא דופן, שבו אנשים התחרו על הזכות לרכוש דירה בישראל. לא פחות.
אך בדיעבד אפשר לומר שאותו יריד גם סימן נקודת מפנה. עד אמצע אותה שנה המשיכו תושבי החוץ לרכוש דירות רבות, אך לאחר מכן התחילה התמונה להשתנות, ובמהירות. בשנתיים וחצי שחלפו מאז אותו חורף, השתנתה רמת הביקוש לדירות בישראל מצד יהודים תושבי חו"ל מקצה לקצה, עד כדי היעלמות כמעט מוחלטת של פלח השוק הזה.
באוגוסט 2017 יכולים המתווכים ואנשי השיווק של חברות הבנייה רק להתרפק בערגה על זיכרונות ירידי הנדל"ן שנערכו מדי אוגוסט בתל אביב עבור תיירים שהתעניינו ברכישת דירה בארץ. השנה לא הופק אף לא אחד כזה. אלה שניסו להפיק אירועים מסוג דומה בארצות המוצא נחלו אכזבה גם הם.
"לפני כמה חודשים הייתי בכנס מכירות נדל"ן בלונדון", מספרת ענת ריזנברג, זכיינית והבעלים של סניפי רשת התיווך אנגלו־סכסון בנתניה. "בשנים הקודמות היינו מסיימים יריד כזה עם לפחות 60–70 רוכשים פוטנציאלים. הפעם לא רק שכמעט אף אחד לא התעניין ברכישת דירה, אלא שהיו לא מעט בריטים שביקשו לממש את הנכסים שהם מחזיקים בישראל ולהוציא אותם למכירה. גם בצרפת היו בעבר ירידים חזקים, אך בשנים האחרונות מספר הלקוחות קטן מאוד. מי שבכל זאת חושב לרכוש, רוצה לעשות זאת בתקציב של 1–1.2 מיליון שקל, או החליט לעלות ארצה".
דברים דומים מספר אלון טולדנו, סמנכ"ל המכירות של חברת דיזנגוף סחר. פרויקט הדגל של החברה בשנים האחרונות הוא "לגון" הממוקם בקו החוף של נתניה, ומשווק לרוכשים מאז 2011. לדברי טולדנו, בשנים עברו משך הפרויקט רוכשים רבים מקרב תושבי החוץ, שרכשו כ–40% מ–300 הדירות שנמכרו בו עד כה. "בשנות השיווק הראשונות היו תושבי החוץ פלח שוק דומיננטי מאוד. היתה תנועה פעילה מאוד של רוכשים והיה להם חלק משמעותי בעסקות שנעשו בכל חודש", מתאר טולדנו. "בשנה האחרונה ראינו אותם מתמעטים והולכים עד כדי כמעט היעלמות מוחלטת. למעט לקוחות יוצאי דופן שלא מוגבלים בתקציב ושאין להם קושי להביא סכומים גדולים מהבית, אנחנו לא רואים עסקות בכלל".
הדעיכה המתוארת קיבלה ביטוי אמפירי השבוע, כשבמסגרת סקירה שערך אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר נמצא כי ברבעון השני של 2017 הגיע מספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ לשפל שלא היה כדוגמתו מאז ימי השיא של תקופת הפיגועים באינתיפאדה השנייה, ברבעון הראשון של 2003. 391 הדירות שנרכשו ברבעון השני השנה משקפות ירידה של 11% ביחס לרבעון הראשון של 2017, וירידה של קרוב ל–70% במספר הדירות שנרכשו ברבעון השני של 2015, לפני שנתיים בדיוק, אז חצה מספר הדירות שרכשו תושבי החוץ את רף ה–1,200.
לתושבי חוץ קשה לפתוח חשבון בנק בישראל
ירידה כה חדה במספר הדירות שנרכשו אינה יכולה להתרחש ללא סיבה. את השינוי הקיצוני אפשר לתלות בכמה סיבות, רובן גלויות ומצויות על פני השטח. העיקרית שבהן היא היחלשותם הדרמטית של היורו והליש"ט בשנתיים האחרונות, ובמידה פחותה גם של הדולר. לצדה ניתן למנות את הכבדת המיסוי על תושבי החוץ, הממוסים כיום אוטומטית כמשקיעים, ואת מחירי הדירות בישראל, שלאחר עשור של עליות נחשבים גבוהים מדי גם בעבור רוכשים מעבר לים. סיבה מרכזית נוספת, אולי הסיבה המרכזית לירידה החדה במספר הדירות הנרכשות, נלחשת בשקט. מדובר בה בעיקר בשיחות פנימיות בין הרוכשים לבין עצמם או בינם לבין עורכי דינם והמתווכים.
בטור שפירסם עו"ד גיל הירשמן במדור הדעות של TheMarker באפריל האחרון, הוא הצביע על המפקחת על הבנקים חדוה בר כאחראית המרכזית ל"הברחת" רוכשי הדירות הזרים. זאת בשל שורה של הוראות חדשות ששלחה למערכת הבנקאות לפני כשנה, הנוגעות לפתיחת חשבונות על ידי תושבים זרים.
"למכתב ששיגרה המפקחת בעניין צורף נספח עם רשימת 'דגלים אדומים' שבגינם יש לבקש מהלקוחות הסברים. ההוראות החדשות הפכו את פתיחתו של חשבון בבנק בישראל למשימה מורכבת במיוחד", כתב הירשמן, "כדי לפתוח חשבון בישראל נאלץ כיום תושב זר לחשוף באופן נרחב את מבנה הבעלות ושיקולי המס של עסקיו — גם כשמדובר בסך הכל ברכישת דירה להשקעה".
הירשמן הוסיף כי אף שהמפקחת על הבנקים לא התכוונה להשפיע בצעדים אלה על שוק הנדל"ן אלא למנוע הלבנת הון, הוראותיה השפיעו באופן ישיר גם על שוק הנדל"ן, שכן "הקשיים הכרוכים בפתיחת חשבון בישראל מפחיתים את האטרקטיביות של עסקות נדל"ן מבחינת משקיעים זרים, שאינם מעוניינים בהתעסקות הביורוקרטית הכרוכה בכך".
דברים דומים אומר עו"ד רני שורץ, המתמחה במיסוי. שורץ מוסיף כי בעקבות הידוק הרגולציה מצד הבנקים, גם יכולתם של רוכשים זרים לרכוש באמצעות נאמן נהפכה למשימה כמעט בלתי־אפשרית. "כשיש רכישה בנאמנות, או במקרה שבו אין התאמה בין שם בעל החשבון לשם שעל גבי הסכם הרכישה, לא יאפשרו את העברת הכסף", אומר שורץ. "אם בעבר עורך דין היה פותח חשבון נאמנות בעבור לקוח שרוכש נדל"ן בקלות, כיום מדובר בתהליך ארוך ומסורבל. כיום כל לקוח צרפתי שרוצה לפתוח חשבון בנק בישראל צריך לספק הבהרה מה מקור הכסף. מוודאים שמקור הכסף חוקי" (עוד על צעדי מערכת הבנקאות נגד הלבנת הון — ראו מסגרת).
מישל (שם בדוי), איש עסקים ממוצא צרפתי שעלה לישראל לפי כעשור, מציין גם הוא את צעדי מערכת הבנקאות כסיבה מרכזית, גם אם לא יחידה, לצניחה במספר העסקות לרכישת דירה מצד תושבי החוץ. "עד לאחרונה, רוב הכסף שיהודים ממוצא צרפתי הפקידו בחשבונות בנק בישראל היה שחור. עד לפני ארבע־חמש שנים היה אפס פיקוח של הבנקים על הנושא הזה. מאז הרשויות התהפכו ב–180 מעלות ונהפכו לקשוחות מאוד בנושא הזה".
לדברי מישל, תושבי צרפת נהגו להעביר את הכסף השחור לישראל בכמה אופנים. "הדרך הפשוטה ביותר היתה לקפוץ לביקור אחת לתקופה, להביא פיזית 20–30 אלף יורו במזומן ולהפקיד. דרך פופולרית נוספת היתה העברת כספים לישראל דרך חשבונות בנק בחו"ל, בעיקר דרך הונג קונג. יש גם בעלי עסקים שגבו תשלום מלקוחותיהם באופן מקוון, ודאגו שהכסף יגיע ישר לחשבון הבנק בישראל, בלי שיעבור דרך הבנקים בצרפת. אלפי אנשים פעלו כך הרבה מאוד שנים. ישראל היתה מדינת מקלט לכסף השחור הצרפתי".
לטענת מישל, להעברות הכספים האלה היה קשר ישיר לרכישת הדירות בישראל: "עם התגברות האנטישמיות בצרפת, גבר השימוש שנעשה בכספים האלה לרכישת דירות. ידעו שאם קורה משהו בצרפת — יש להם לאן להגיע".
אלא שכיום חווה הקהילה היהודית־צרפתית את המערכת הבנקאית הישראלית כקיצונית מאוד — דווקא לצד המחמיר. "אחרי שבנק לאומי קיבל קנס מהרשויות האמריקאיות, הבנקים לא רצו יותר לגעת בכסף הזה", אומר מישל. "לא רק שהם לא הסכימו לפתוח חשבונות חדשים, גם לגבי חשבונות קיימים הם התקשרו ללקוחות ודרשו הסברים מפורטים על מקור הכספים, ומי שלא סיפק אותם פשוט סגרו לו את החשבון. היו נותנים ללקוח את הצ'ק ביד, תודה ושלום".
"זה מגיע לכדי מקרים אבסורדיים", תוקף טולדנו. "באחד המקרים הגיע אלינו כלקוח מתעניין יהודי תושב חו"ל, שרכש דירה בארץ לפני 20 שנה ומכר אותה כדי לרכוש בכסף את הדירה החדשה. אחרי שהוא מכר את הדירה, הבנקים לא הסכימו לפתוח לו חשבון כדי להפקיד את הכסף, בלי שהוא יצהיר בפניהם מה מקור הכסף שבאמצעותו רכש את הדירה לפני 20 שנה".
המטבעות הזרים נפלו, הדירות התייקרו
תקנות הבנקים החדשות הן סיבה מרכזית — אך לא יחידה. כל הגורמים שעמם שוחחנו תארו את התחזקותו של השקל לעומת שלושת מטבעות החוץ הרלוונטיים ביותר מבחינת הרוכשים תושבי החוץ — היורו, הדולר והליש"ט — כסיבה משמעותית לא פחות להיעלמות הרוכשים הזרים מהשוק.
"בשבוע שלפני משאל העם על עזיבת בריטניה את האיחוד האירופי, הסתובבתי עם חמישה זוגות של רוכשים בריטים שחיפשו נכסים להשקעה בנתניה, בטווח של 1.5–2 מיליון שקל", מתארת ריזנברג. "הם העריכו שתוצאות המשאל יהיו לטובת ההישארות באיחוד האירופי, אך ביקשו להמתין עד לאחריו ליתר ביטחון. אחרי המשאל הליש"ט התרסקה, והם כולם נעלמו".
ואכן, בדיקת שער הליש"ט מול השקל לאורך השנים האחרונות מלמדת כי לאחר תקופה בת כמה שנים של יציבות שבה נע שער הליש"ט באזור ה–6 שקלים, מאז יוני 2016 — אז הצביע הציבור הבריטי בעד הברקזיט — צלל שער המטבע עד לשפל של 4.47 במארס השנה, צניחה של 25% תוך תשעה חודשים. מאז חלה התחזקות קלה בערכו של המטבע, ובעת כתיבת שורות אלה עומד שערו היציג על 4.63 שקלים.
גם בערכו של מטבע היורו מול השקל חלה היחלשות משמעותית בשנים האחרונות. ממצב שבו ב–2008–2009 עוד נע שערו היציג בטווח של 5.5 עד 5.7 שקלים, בסוף 2014 היה שערו היציג 4.9 שקלים ומאז נחלש שערו ב–22.5% בתוך כשנתיים עד לשפל של 3.82 שקלים במארס. בחודשים האחרונים חזר היורו להתחזק, אך גם כיום הוא ברמה נמוכה יחסית של 4.27 שקלים.
המשמעות היא כי בעבור דירה שמחירה 1.5 מיליון שקל, שילם הרוכש הצרפתי בראשית 2015 כ–300 אלף יורו, והרוכש הבריטי כ–250 אלף ליש"ט. בראשית 2017, דירה באותו המחיר כבר עלתה לצרפתי 390 אלף יורו, ו–330 אלף ליש"ט לבריטי. בשני המקרים מדובר בעלייה של 30% במספר מטבעות היורו או הליש"ט שיצטרך הרוכש להוציא מכיסו, בלי שמחיר הדירה השתנה בפועל.
אלא שכפי שיודע כל ישראלי — מחיר הדירה באותו זמן דווקא כן השתנה, ולא במעט. בשנתיים המדוברות הוסיפו מחירי הדירות לעלות בכ–15%. השילוב בין היחלשות המטבעות הזרים והמשך התייקרות הדירות בישראל הפך את משימת רכישת הדירות כאן לקשה — אפילו ליהודים צרפתים אמידים.
לורן בובלי, עולה ותיק מצרפת ובעל המשרד "לורן בובלי נכסים" הממוקם בירושלים, מספר: "יש לי לקוח שמחפש דירה בישראל, רואה חשבון אמיד מבורדו, שנחשבת לאחת הערים היקרות בצרפת. כשאמרתי לו שמחיר דירת שלושה חדרים חדשה בבת ים הוא 1.6 מיליון שקל, הוא כמעט התעלף".
מלבד השינויים בשערי המטבע מונה בובלי שני אלמנטים שמקשים אף יותר על רכישת הדירות בקרב תושבי החוץ. הראשונה — תיוגו האוטומטי של כל תושב חוץ כרוכש להשקעה, בין אם יש בבעלותו דירה נוספת בחו"ל ובין אם אין. לכך יש השלכות הן על גובה מס הרכישה — 8% לפחות, שלדבריו מכבידים מאוד על הרוכשים, והן על גובה ההון העצמי שעליהם להעמיד לפי תקנות בנק ישראל — 50% לפחות, בעוד רוכשי דירה ראשונה זכאים ל–75% משכנתא.
לדברי בובלי, המוטיבציה של יהדות צרפת לרכוש דירות בארץ לא הצטמצמה — רק ביכולת הכלכלית חל שינוי. "בניגוד לסטיגמה בארץ, לא כל היהודים הצרפתים עשירים. העשירים הם חוג קטן ומצומצם בקרבם, שמושך את תשומת הלב, אבל יש חצי מיליון יהודים בצרפת. לרוב המתעניינים כיום יש כסף לדירה בטווח של 1–1.5 מיליון שקל. יעדים שבעבר היו פופולריים מאוד בקרב האוכלוסיה, כמו נתניה, כבר נהפכו ליקרים מדי בעבורם, והם מרחיקים אל אור עקיבא וחדרה".
לדברי מישל, שעלה לארץ לפני כמה שנים, "מי שלא קנה בימים שבהם היורו היה חזק, ומחירי הדירות בארץ היו נמוכים יותר — נשאר בצד. כיום מחיר דירה במרכז תל אביב גבוה ממחירי הדירות ברבעים היקרים ביותר של פריז. 50 אלף שקל למ"ר הם שווי ערך ל–15 אלף יורו למ"ר. ברבעים השישי והשביעי של פריז, הרבעים המבוקשים ביותר, המחיר הוא 11–12 אלף יורו למ"ר לדירה רגילה. 15 אלף יהיה המחיר בפרויקט יוקרתי במיוחד, ברבעים הכי יוקרתיים של העיר".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
המטבע הדיגיטלי זינק בכמעט 700%
שוק הרכב ממשיך להתקרר: ירידה של 20% בעסקות
