השקעות בנדל"ן איבדו בשנים האחרונות הרבה מהפופולריות שלהן. לפי קצב רכישת הדירות להשקעה בשבעת החודשים הראשונים של השנה, מספר הדירות להשקעה שיירכשו ב–2017 יהיה קטן ב–20% מב–2016, וב–42% מב–2015 — שהיתה שנת שיא ברכישת דירות להשקעה וברכישת דירות בכלל. השאלה לפיכך היא באילו יישובים הירידות חדות יותר מהממוצע בישראל.
ניתוח שערך אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עבור TheMarker נדל"ן מצא כי מתוך שבע הערים הגדולות, שיעור הרכישות הגבוה ביותר מצד משקיעים במחצית הראשונה של 2017 היה בתל אביב, בת ים ורמת גן. בערים אלה הירידה במספר הרכישות של דירות להשקעה היתה פחות מ–20%, ואילו בירושלים, חיפה, באר שבע ונתניה, אירעה ירידה חדה יותר.
לא רק מבחינה מספרית ירדה פעילותם של המשקיעים, אלא גם מבחינת שיעורי האחזקה בדירות בכלל שוק הנדל"ן. במחצית הראשונה של השנה שעברה שיעורם בכלל השוק היה כ–20%, אך במחצית הראשונה של השנה הנוכחית הוא הסתכם ב–17% בלבד.
באגף כלכלן הראשי מסבירים: "בניתוח שערכנו ב–2014 ביחס ליישובים הבולטים ברכישות משקיעים, שבו תנאי הסף היו שלפחות רבע מהרכישות ביישוב נעשו על ידי משקיעים, והם רכשו לפחות 50 דירות, נמצאו 28 יישובים. בהחלת שני הקריטריונים האלה על העסקות במחצית הראשונה של 2017, נמצאו רק ארבעה יישובים העומדים בהם: תל אביב, אילת, בת ים וטבריה. גם בארבעת יישובים אלה חלה ירידה במספר הרכישות מצד משקיעים בשנה האחרונה. אילו היינו עורכים טבלת דירוג של 28 היישובים הבולטים ברכישות המשקיעים ב–2017, היה צורך ברף של 14% בשיעור המשקיעים כדי להיכנס לרשימה זו.
לדבריהם, "אינדיקציה נוספת לחולשה בפעילות המשקיעים במחצית הראשונה של 2017 אפשר לקבל בהשוואת הממצאים למחצית הראשונה של 2016, שהתאפיינה בירידה בפעילות המשקיעים בשוק (לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015). בניתוח זה נמצא כי שמונה יישובים עומדים בתנאי הסף שהוגדרו (פי שניים מאשר ב–2017), ושיעור המשקיעים המינימלי ברשימת 28 היישובים הבולטים באותה תקופה היה 21%.
"נוכח העובדה שרק ארבעה יישובים עברו ב–2017 את הרף שקבענו בניתוח שערכנו לגבי 2014, הונמך רף זה משיעור מינימלי של 25% רכישות משקיעים מסך העסקות ביישוב ל–20% בלבד. תחת קריטריון זה נמצאו 19 יישובים".
בתל אביב נרכשו פי שניים דירות להשקעה מבירושלים
מבין 19 היישובים הנסקרים — רק בחמישה טיפס מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים: ירוחם, רעננה, נצרת עלית, גבעת שמואל וערד. עם זאת, למעט ברעננה, שבה נרכשו במחצית הראשונה של השנה 144 דירות להשקעה, בכל יתר היישובים האלה נרכשו עשרות דירות, כך שמדובר במספרים קטנים. בזכרון יעקב נרכשו במחצית הראשונה של 2017 מספר דירות להשקעה זהה לזה שבתקופה המקבילה ב–2016 (144 דירות).
לעומת זאת, בתל אביב, המובילה הבלתי־מעורערת של הנדל"ן בישראל, רכשו המשקיעים 1,128 דירות במחצית הראשונה של 2017 — 36% מכלל הרכישות בעיר. אמנם גם מספר הרכישות וגם שיעורן גבוהים, אבל בניתוח שנערך ב–2014 שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות היה 47%, ובמחצית הראשונה של שנה שעברה הוא הסתכם ב–38%. לפיכך, ניכר כי המשקיעים מרפים גם מהעיר הגדולה. עדיין הירידה במספר הדירות שרכשו המשקיעים בתל אביב במחצית הראשונה של השנה היא הנמוכה מבין הערים הגדולות הכלולות בסקירה — 11% בלבד. זו אינדיקציה נוספת לאטרקטיביות שהמשקיעים מוצאים בעיר.
תל אביב שולטת בשוק הזה עד כדי כך שהבאה אחריה מבחינת מספר הדירות שרכשו המשקיעים בתקופה הנסקרת היא ירושלים, שבה נרכשו כמחצית מהדירות שנרכשו בתל אביב — 631 בלבד. בבירה היתה ירידה של 25% במספר העסקות במחצית הראשונה של השנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. שיעור המשקיעם בירושלים מכלל השוק ירד מ–25% ל–20.5% בלבד.
ירידה של 30% ברכישות דירות מצד משקיעים בנתניה
במקום השלישי במספר הרכישות שבוצעו על ידי משקיעים מדורגת חיפה, בפער ניכר מירושלים. 467 דירות בלבד רכשו המשקיעם בעיר במחצית הראשונה של השנה — 27% פחות מהתקופה המקבילה בשנה שעברה. גם שיעורם בשוק ירד באופן חד — מ–27% במחצית הראשונה של שנה שעברה, ל–21% בלבד במחצית הראשונה של השנה.
שיאנית הירידות מבין הערים הגדולות הכלולות בסקירה היא נתניה — שבה נפל מספר העסקות שביצעו משקיעים ב–30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במחצית הראשנה של 2016 רכשו משקיעים 642 דירות בעיר, ואילו במחצית הראשונה של השנה ירד המספר ל–447 דירות בלבד. שיעורם של המשקיעים מכלל השוק ירד מ–39.6% ל–25.2%.
גם בבאר שבע מספר העסקות שערכו משקיעים צלל באופן חד — 420 דירות בתקופה הנסקרת — 20% פחות מהמחצית הראשונה של 2016. עם זאת, משקלם נותר כשהיה (כ–21%), מה שמעיד על כך שגם רוכשי הדירות היחידות צימצמו את הרכישות שלהם בעיר במידה דומה. ניכר כי בירת הנגב, שבעבר נחשבה לאחד מיעדי ההשקעות הבולטים בישראל, כבר אינה מגלה נתונים יוצאי דופן, לא מבחינת מספר העסקות ולא מבחינת שיעורן מכלל השוק.
את שבע הערים המובילות חותמות בת ים ורמת גן, עם נתונים דומים: בבת ים נרכשו במחצית הראשונה של השנה 363 דירות על ידי משקיעים (ירידה של 13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד); וברמת גן נרכשו 332 דירות (ירידה של כ–15%). שיעורי המשקיעים בשתי הערים ממשיכים להיות גבוהים יחסית — 26.2% בבת ים ו–25.3% ברמת גן.
משקיעים אפילו באמצעות תוכנית מחיר למשתכן
בדירוג לפי שיעור המשקיעים מכלל השוק בכל עיר, הגיעה תל אביב למקום הראשון (36%), אחריה אילת (26.6%), בת ים וטבריה (26.2% בכל אחת) ואז רמת גן (25.3%).
לשינויים הסטטיסטיים שמתוארים בסקירה של הכלכלן הראשי יש חשיבות שחורגת מהסטטיסטיקה היבשה, משום שהם משקפים דפוסי התנהגות של המשקיעים בתקופת שפל, שבה הממשלה פועלת להוציא אותם משוק הנדל"ן באמצעות העלאת מסים ובאמצעות קידום של תוכניות נוספות. התוכנית הבולטת ביותר היא מס ריבוי דירות (מס הדירה השלישית). באוגוסט אמנם בוטל החוק בבג"ץ, אבל במשרד האוצר מבטיחים להשיבו או להמציא צעדים נוספים שיגבילו את המשקיעים. הבטחות אלה, בצירוף המיסוי הגבוה ממילא, עשויים לבטל את ההערכות שביטול החוק יקפיץ מחדש את מספר רכישות הדירות של המשקיעים. אמנם אין כרגע נתונים בדוקים על פעילותם של המשקיעים, אך מקורות הפועלים בתחום מדווחים כי לא חל שינוי מהותי במספר העסקות שלהם מאז שבוטל החוק.
עניין נוסף הוא תוכנית מחיר למשתכן. לפי אחת הטענות המושמעת רבות, מאחורי חלק מרוכשי הדירות במבצע עומדים משקיעים. לפיכך, יש להביא בחשבון שחלק מהכסף שהושקע בעבר ישירות בנדל"ן מושקע כיום בעקיפין באמצעות מחיר למשתכן. סביר מאוד להניח שהתופעה קיימת, אבל ממדיה עדיין אינם ברורים. במחצית הראשונה של השנה נמכרו כ–2,000 דירות במחיר למשתכן, לעומת עשרות בודדות שנמכרו במחצית הראשונה של 2016. כמה מהדירות הנמכרות היו מכספי משקיעים? לא ברור.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
3 חדרים משופצת, מבת של נשיא
ממצאים מרעישים: המניות שהביאו הכי הרבה עושר למשקיעים
