עוד ועוד מקרים נחשפים בהם אנשים חסרי מוסר מנצלים את הדחף הראשוני להתעשרות מהירה "מעסקת נדל"ן טובה", דחף שיש בו לשבש את שיקול הדעת ויצר החשדנות ודבר הגורר התנהלות רשלנית וחסרת אחריות אישית. הונאות בתחום הנדל"ן קורות מידי יום. הכתובת על הקיר, יותר נכון – על שולחן הממשלה.
בטרם רכישת נכס מקרקעין יש לעמוד היטב על זהות וזיהוי המוכר, מהות הזכות הקניינית של הנכס באותה עסקה, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני, מצבו הפיזי וכדומה. במרבית המקרים הרוכשים חסרי ידע מקצועי בתחומים כגון; מקרקעין, תכנון ובנייה ובדרך כלל ללא יכולת להתמודד בסבך הפורמאלי של איתור איסוף המידע, למידתו וניתוחו.
עוד ב-mako כסף:
- לקראת יום הרווקים: מדריך לקנייה חכמה באלי אקספרס
- שלוש השקעות טובות יותר מקרן פנסיה
- איך חיסל דור ה-Y את חדר הכושר
הרוכש אף ברוב המקרים פועל בחוסר רציונאליות תוך שהוא מעמיד את כל חסכונותיו על מזבח חוסר הוודאות ולוקח סיכון בלתי מחושב זאת ללא שפונה לבעל מקצוע מתאים לקבלת יעוץ הולם.
יש הסוברים כי הדבר נעשה מטעמי חיסכון, אך אני סבור כי הדבר נובע מחוסר הרצון לקבל יעוץ שידחק את הרגש המתקתק ותחושת האופוריה של אשליית ההתעשרות.
נכס מקרקעין מהווה "מוצר מורכב" ואינו בהכרח את "המוצר" המוצג על ידי המוכר או זה הנראה לעין. נכס מקרקעין מהווה סל של פרטים רבים, הכוללים בין היתר את המרכיב הפיזי של הנכס (קרקע / מבנה), זכויות בנייה בלתי מנוצלות ככל שקיימות, רישוי/היתר בנייה שיש בו להצביע על חוקיות המבנה הבנוי וכן השימוש האפשרי בו, הזכות הקניינית בין אם מדובר על זכות מלאה שהינה זכות בעלות או זכות חלקית כגון; זכות חכירה.
למעשה, ככל שיש פער או אי התאמה בין אחד או יותר מהמרכיבים האלה – אזי ש"המוצר הנרכש" הוא כפי הנראה, מוצר שונה מזה הנחזה עובר לכריתת ההסכם.
מקרי ההונאה הרבים, שחלקם התגלו לאחרונה וזכו לכותרות, מצביעים על כך שמדובר בתופעה, לכאורה במכת מדינה הנובעים מסחר לא הוגן של "מספרי סיפורים" שרלטנים או מוכרי אשליות חלקלקים המוביל לדפוס התנהגות לקויה של הציבור בעת רכישת נכס מקרקעין, זאת ללא בקרה אובייקטיבית מינימאלית של מהות הנכס הנמכר והזיקה הקניינית בין הנכס למוכר.
לכשמדובר תופעה רחבה שמקורה במנהג נפוץ של סחר לא הוגן, זה הזמן וזה המקום להתערבות מידית של המדינה לעצירת התופעה. שוק הדיור משתולל, מחירי הדירות עולים – ומתנהל מרוץ להשגת דירה, ללא כל אמצעי בקרה מצד הממשלה. זה הזמן לעצור, ולפקח על התנהלות השוק לפני שעוד ועוד אנשים ימצאו את עצמם חסרי כל לאחר שנפלו בעוד הונאת נדל"ן.
כל עוד המדינה מסירה את ידיה מאחריות וטיפול בנושא, ברור כי מדובר במחדל שבו מדינת ישראל מפקירה את אזרחיה בכל הקשור לעסקאות נדל"ן.
המדינה חייבת לגלות אחריות כלפי תושביה בדיוק כפי שהחליטה לאחרונה להסדיר את שוק עסקאות הרכישה של קרקעות חקלאיות תוך שאימצה את תקן שמאי מס' 22 שכל כולו עוסק ביצירת שקיפות בעת שיווק קרקע חקלאית, כך שהמוכר מחויב להציג חוות דעת של שמאי מקרקעין הכוללת את כל פרטי הקרקע החקלאית המשווקת והקונה אמור לדעת מה הוא רוכש לאחר קריאת חוות הדעת.
בדיקת כלל המרכיבים על ידי שמאי מקרקעין מורכבת מאוד ואורכת זמן רב מאחר ומדובר במספר לא מבוטל של פרטים שבדיקתם דורשת ידע ומומחיות רב תחומית במקצועות מגוונים כגון; הנדסה, תכנון, משפטים, כלכלה ועוד, כאלה הנרכשים בהשכלה פורמלית, הכשרות והשתלמויות מקצועיות ובעיקר ולמעלה מכל אלה - בניסיון מקצועי נצבר.
ככל שהמדינה תמהר להרחיב את חובת המוכר להציג לקונה חוות דעת שמאית בטרם ביצוע כל העסקה ולא רק של קרקעות חקלאיות, כך תעלם תופעת ההונאות בתחום הנדל"ן.
הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, ומשמש כיו"ר וועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין
