הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת מדי חודש את מדד מחירי הדירות, כשלצידו מדדים נוספים בתחום הדיור - מדד מחירי הדירות החדשות, מדד מחירי הדיור, מדד שירותי הדירות בבעלות דיירים, מדד שכר הדירה ועוד. כל מדד מבטא משהו אחר – מדד שירותי דיור בבעלות דיירים הוא מדד שמבטא שינויים בשכר דירה של שוכרים שמחדשים את החוזה, ומדד מחירי הדיור הוא מדד שמבטא את השינוי בעלויות הכוללות של החזקת הדירה.
התבלבלתם? זו רק ההתחלה. בלמ"ס מעדכנים מדי רבעון סקר מקיף על מחירי הדירות באזורים שונים, כאשר לכל אזור (לדוגמה – תל אביב, מרכז, ירושלים), הם מספקים נתונים על המחירים לפי גודל החדרים. כאן יש לכאורה כמה אבסורדים – ראשית, בחיתוך לפי מספר חדרים, יש מצבים (על פי הלמ"ס) של ירידות מחירים חדות – זה לא באמת קורה בשטח.
שנית, על פי הלמ"ס, יש ירידה כמעט גורפת במחירי הדירות בת"א בחיתוך של מספרי חדרים – כלומר, אפשר להבין שמחירי הדירות בתל אביב ירדו. אבל, הממוצע הכללי על פי הלמ"ס מבטא עליית מחירים בת"א – מבולבלים? תביטו בטבלה המצורפת (היא שווה יותר מ-1,000 מילים).
על פי נתוני הלמ"ס, מחיר דירה ממוצעת של 5.5-6 חדרים בתל אביב ירד ברבעון הראשון של 2018 ל-3.56 מיליון שקל, ממחיר של 3.92 מיליון שקל ברבעון הקודם (רבעון אחרון של 2017). ברבעון השלישי של 2017 המחיר של דירה כזו היה 4.32 מיליון שקל – כלומר, ירידה של 18% בחצי שנה – לא היה ולא נברא.
האבסורד השני - מחירי הדירות בתל אביב ירדו מהרבעון אחרון של 2017 לרבעון ראשון של 2018 כמעט באופן גרוף בחיתוך לפי מספר החדרים (מחדר בודד ועד 6 חדרים). אבל, למרות שהדירות לפי גודל חדרים ירדו, הרי שמחיר הדירה הממוצע בתל אביב עלה.
סטטיסטית זה אפשרי, זו לא טעות של הלמ"ס. הממוצע המשוקלל לא חייב להיות באותו הכיוון של הממוצע של תתי הקבוצה. אבל, מה שחשוב לנו בתור משתמשים במדד (כרוכשים פוטנציאלים או כמוכרים פוטנציאלים) הוא להבין מה קרה במחיר הדירה המסוימת שאנחנו רוצים לקנות או למכור. ואת המידע הזה הנתונים האלו ממש לא מספקים.
מעבר לכך, כשבלמ"ס מדברים על תל אביב, הם מדברים על כל תל אביב, אבל דירה בצפון תל אביב לא עולה כמו דירה בדרום תל אביב. ולכן, כמובן שהממוצע לא עוזר – אנחנו לא חיים "בתל אביב ממוצעת".
מדריכים נוספים:
mako כסף - כל מה שצריך לדעת