זכאי התוכנית "מחיר למשתכן" של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון, נהנים מתנאי הלוואת משכנתא משופרים – עד 75 אחוזי משכנתא, ריביות נמוכות והעיקר – הערכת שווי הדירה לצורך ההלוואה על פי מחיר השוק של דירה דומה באזור. זו הטבה אדירה, משום שעל פי הבטחות המדינה לזכאים, מחירי הדירות שהם רוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" אמורות להיות זולות בכ-20 אחוזים ממחירי השוק שלהן.
במילים אחרות, דירה שנקנתה במסגרת התוכנית ב-1 מיליון שקל, שווה לכאורה בשוק החופשי 1.2 מיליון שקל. כשלוקחים 75 אחוזי הלוואת משכנתא מ-1.2 מיליון שקל, מדובר בסכום של של 900 אלף שקל שיאושר כמשכנתא, כך שרוכשי הדירה בפרויקט מחיר למשתכן יוכלו להביא רק 100 אלף שקלים כהון עצמי כדי לרכוש את הדירה.
אלא שבפועל הדברים אינם פשוטים כל כך כפי שבאוצר היו רוצים שתאמינו. מתלונות שהגיעו למערכת mako כסף עולה, שכמו שנוהגים שמאי הבנקים למשכנתאות בהערכת שווי דירות לצורך משכנתא, שם הם בדרך כלל מעריכים אותן במחיר נמוך יותר, כך הם נוהגים בתוכנית "מחיר למשתכן".
י' רכשה דירת גן בישוב רכסים שבצפון במסגרת מחיר למשתכן וגילתה שההנחה שקיבלה נמוכה יותר ממה שהובטח לה. "רכשנו דירה בפרויקט למשתכן ברכסים תמורת 1.25 מיליון שקלים", היא מספרת. "שמאי מטעם בנק המשכנתאות העריך את הדירה ב-1.39 מיליון שקלים, כלומר, זו הייתה הערכת מחיר השוק של דירה כזאת בעיניו. מדובר ב- 11% פחות מערך מחיר השוק, למרות שכשנציגי המדינה הציגו לנו את הפרויקט הם אמרו לנו שהדירות מוערכות ב20% פחות מערך השוק. מדובר בדירת גן בת 5 חדרים וחצר בשטח של כ-170 מ"ר. בדקנו בעצמנו באתר 'מדלן' והוכחנו לשמאי שנמכרו שלוש דירות דומות ב-1.5 מיליון שקלים. לנו יש הון עצמי גדול יחסית ורצינו לקחת רק 60% משכנתא ולא 75%. על 60% משלמים ריבית גבוהה יותר, וההחזר החודשי יהיה גבוה באלף שקלים".
יש לציין, כי זכאי מחיר למשתכן חייבים להשתמש בשירותי שמאות של הבנק למשכנתאות ממנו הם לוקחים את ההלוואה. הם יכולים לבחור שמאי משלושה שמות אפשריים. אין להם אפשרות להביא הערכת שווי משמאי פרטי.
"השמאי אמר לנו שאין מה לעשות, שזאת הערכת השווי שלו ושזכותנו לבחור בשמאי אחר של הבנק," ממשיכה י' לספר. "פניתי לשמאי נוסף, אך הוא אמר שהוא לא יכול לסייע וטרק בפני את הטלפון. נוצרה אצלנו תחושה שמדובר ממש בקרטל, ושהשמאים משרתים את האינטרסים של הבנקים, שמעדיפים לתת הלוואות בריביות גבוהות יותר".
מטה הדיור הלאומי: "אין לנו שליטה על הבנקים"
פנינו אל אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי, שהוא הזרוע הביצועית של תוכניות הדיור של הממשלה בראשן מחיר למשתכן. לדבריו מדובר בתופעה מוכרת: "תפרסמו מה הבנקים ושלוחיהם עושים לזכאים. זהו ניצול ציני שלא במקומו. שיתלוננו אצל המפקחת על הבנקים. לנו אין שליטה עליהם".
אז פנינו אל המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, ושם מסרו לנו: "מבדיקה שערך הפיקוח על הבנקים עולה שלא מדובר בתופעה. בחלק מהמקרים, ייתכן שהשמאים יעריכו דירות שונות במחיר שונה ממחיר השוק עליו הוצהר במסגרת מחיר למשתכן, בשל העובדה שגם באותו פרויקט, לדירות יכולים להיות מאפיינים שונים שמשפיעים על המחיר".
נחמה בוגין, אחת משמאיות המקרקעין המובילות בישראל, מבקשת להציג את מורכבות המצב. "שווי השוק של דירה שנמכרת במסגרת מחיר למשתכן זאת שאלה שאין עליה תשובה חד משמעית", היא מדגישה. "מצד אחד אפשר להסתכל על שווי השוק של הדירות כאילו היו נמכרות בשוק החופשי, ומצד שני יש טענה שמאית לגיטימית שברגע שהדירות נמכרות בהסדר של מחיר למשתכן במחיר נמוך יותר בפועל זה שווי השוק האמתי שלהן. לדוגמה, במקומות שבהם יש פטור ממס או תשלום כלשהו, למשל הטבת מדינה, זה משפיע על שווי השוק של הנכס".
בוגין מסבירה שבכל מקרה בו משעבדים נכס, הזהירות והחוק מחייבים את השמאים לבחור בצד הזהיר והבטוח. "לכן רוב הסיכויים ששמאי שמעריך נכס דירה במסגרת מחיר למשתכן באמת יעריך אותה לפי השווי שיוצרת התוכנית הזאת. התוצאה היא שאז באמת ייווצר פער בין הציפיות של הרוכש לבין התוצאה הסופית וצעירים שתכננו וחישבו את גובה המשכנתא ואחוז המימון עלולים למצוא את עצמם מחשבים מסלול מחדש".
עם זאת, לדעת בוגין הבעיה המרכזית היא לא השמאים ולא הבנקים. הבעיה היא הממשלה שמלכתחילה יצרה תכנית שיש בה הרבה בעיות ושרב הנסתר בה על הגלוי. "הממשלה מטעה את הצעירים האלה בשביל הון פוליטי, ואני מציעה וממליצה לרוכשים שניגשים למחיר למשתכן לא לקחת כמובן מאליו את הבטחות הממשלה," היא אומרת.
מדובר בעסקת אשמה סיבובית. השמאים מטילים את האחריות על הממשלה. הממשלה מטילה את האחריות על הבנקים. הבנקים סבורים שיש הצדקה להערכות במחיר שונה ממחיר השוק עליו הוצהר בפרויקט, ומי שצריכים להתמודד עם המציאות הזאת אלו רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בזוגות צעירים שכל הפחתה בהערכת השווי לצורך משכנתא, מקטינה להם את גובה ההלוואה לה הם זכאים ומאלצת אותם להביא הון עצמי גבוה יותר מהבית, או לקבל משכנתא בריבית גבוהה יותר.