לפי נתוני התאחדות הסטודנטים והסטודנטיות הארצית, מתוך 300 אלף סטודנטים שמתחילים ללמוד השנה במוסדות להשכלה גבוהה, רק 6% יזכו למיטה מסובסדת במעונות. היתר ייאלצו למצוא דירה בשוק החופשי.
בעוד בטכניון ובאוניברסיטה העברית בירושלים כ-35% ו-30% מהסטודנטים (בהתאמה) מתגוררים במעונות, במוסדות אקדמיים מובילים וגדולים כמו המכללה למינהל בראשון לציון, ספיר והקריה האקדמית אונו אין עדיין מעונות, ובאחרים - מספרם דל מאוד. במרכז הבינתחומי בהרצליה למשל, נפתחו חדרי מעונות רק בשבועות האחרונים, והם מיועדים בעיקרם לסטודנטים מחו"ל שמגיעים ללמוד במכללה. במכללה האקדמית תל חי, באוניברסיטת תל אביב ובמכללה האקדמית כנרת, מספר המיטות המוצעות לסטודנטים בכל מוסד עונה על 10% מכלל הביקושים.
הנתונים על ההיצע המוגבל מובאים בבדיקה שערכה ההתאחדות עבור TheMarker, ובעזרתם אפשר להסביר כיצד משקיעים המחזיקים בדירות בקרבת מוסדות הלימוד נהנים מביקושים יציבים ומתשואות לא רעות שמגיעות בחלק מהערים לכ-5% בשנה.
כך למשל, בבדיקה שערכה רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון נמצא כי בדירות 4 חדרים בבאר שבע בשכונות ב', ג' וד', הנמצאות בקרבת אוניברסיטת בן גוריון, מגיעה התשואה הממוצעת ל-5.5%-4% בשנה. הנתון תקף לגבי נכסים שנרכשו בשנתיים האחרונות במחירים של 950-750 אלף שקל. נכסים שנרכשו במחירים נמוכים יותר אף מניבים לתשואות גבוהות יותר.
גם דירות 3 חדרים שנמצאות בקרבת הטכניון בחיפה, בקרבת הפקולטה לרפואה בצפת, ובקרבת אוניברסיטת בר אילן בגבעת שמואל מניבות תשואה ממוצעת של 3.6% בשנה. לעומתן, השכונות התל אביביות בלב אזורי הביקוש, המאופיינות בריכוז סטודנטים גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בתל אביב, מציגות תשואות נמוכות יותר, של 2.9%-2.4% בשנה בממוצע עבור דירות 3 חדרים. עם זאת, הביקושים הגבוהים לדירות בשכירות בתל אביב ובמרכז יוצרים עבור הסטודנטים תחרות גדולה על הדירות המוצעות.
"את בעלי הדירות מעניין הכסף, לא הקשיים והדרישות שבהם נתקל הסטודנט כשהוא פוגש מתווכים או כשהוא צריך להעמיד ערבות. ברוב המקרים הם יודעים שגם אם הלך סטודנט אחד - יבוא אחר במקומו", אומר רם שפע, יו"ר התאחדות הסטודנטים והסטודנטיות הארצית. "השוק לא מסדיר את עצמו עבור הסטודנטים, אלא עבור מי שיש לו הון וכוח", קובע שפע.
לפי סקר הסטודנט שערך מכון המחקר מאגר מוחות עבור התאחדות הסטודנטים, ההוצאה הגדולה ביותר של סטודנטים בתקופת לימודיהם היא על דיור, וסטודנט מוציא בממוצע מדי חודש 1,273 שקל על דיור, לפי נתוני 2017. לטענת שפע, קצב הקמת מעונות הסטודנטים והיצע הפתרונות הדל לצעירים אינם עומדים בהלימה לביקושים הגבוהים. המרוויחים מהמצב הם המשקיעים שנמצאים בקרבת מוסדות הלימוד, ונהנים מביקושים יציבים.
"בעלי הנכסים רוצים להגדיל את התשואות שלהם משנה לשנה", אומר שפע. "המחסור בחדרי המעונות יוצר מצוקת דיור ומעודד את עליות המחירים באזורים הסמוכים למוסדות ההשכלה הגבוהה".
באר שבע: התשואה נשחקה, אך הביקושים נותרו יציבים
באר שבע משכה אליה בשנים האחרונות משקיעים רבים בזכות התשואות הגבוהות בשכונות הוותיקות הסובבות את האוניברסיטה, ומי שהשכיל להשקיע בדירה לפני עשור ויותר, הצליח במקרים רבים להכפיל ואף לשלש את שווי הנכס.
לצד זאת, מס הרכישה שהוכבד וניסיונות כחלון להדוף את המשקיעים משוק הנדל"ן, בלמו במעט את נסיקת המחירים מ-2016, לצד ההאטה של השוק הנובעת מתוכניות ממשלתיות שונות, ובהן מחיר למשתכן.
מתן פרטמן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת R&M Investment, שעוסקת בייזום נדל"ן למגורים בארה"ב ובנוסף מנהלת כ-200 דירות בבאר שבע, מסביר כי "עליות המחירים של הדירות גרמו לתשואה להישחק בהדרגה בשנים האחרונות. פעם היינו עומדים על תשואות של 8%-7% בשנה בשכונות המבוקשות של הסטודנטים. היום התשואה היא 5%-4%".
"בקדנציה של כחלון בלט במיוחד חוסר הוודאות לגבי חוקי המשחק בשוק הדיור", מודה פרטמן. "התמודדנו עם השאריות של מע"מ 0, דיבורים חוזרים ונשנים על מס דירה שלישית, הכבדה של מס רכישה שיצרה עיוותים, ולצד כל אלה - אי-ודאות כללית שנובעת גם ממחיר למשתכן".
עם זאת, לדברי פרטמן, המשקיעים לא עזבו את השוק הבאר שבעי לטובת משפחות שעברו להתגורר בהן ושילמו מחיר נמוך על הנכס, אלא שאופיים של המשקיעים השתנה. "העלאת מס הרכישה השפיעה בעיקר תודעתית אבל פחות על העסקות עצמן, כי מחירי הדירות סביב האוניברסיטה לא מאוד גבוהים".
המחירים לדירת 3 חדרים בשכונות שבקרבת האוניברסיטה נותרו יציבים בשלוש השנים האחרונות, ולמרות העצירה בעליות המחירים, נדמה כי התשואה השנתית נשמרת. לדברי פרטמן בשכונות ב' וד', דירות 3 חדרים נמכרות במחיר ממוצע של כ-800 אלף שקל, בעוד שבשכונה ג' המחירים קצת יותר נמוכים, והם נעים בטווח שבין 600 ל-750 אלף שקל.
לפי אנגלו סכסון, דירת 3 חדרים תושכר בסכום של 2,500-2,000 שקל, ואילו דירות 4 חדרים יושכרו במחיר ממוצע של 3,500-3,300 שקל. אחד המרכיבים החשובים ביותר לקביעת המחיר ויצירת רווחיות למשקיעים הוא הקרבה לאוניברסיטה. ככל שמתרחקים מהשכונות שמקיפות את האוניברסיטה - גם אם מדובר בבתים חדשים יותר - המחיר יורד. בנוסף, בעלי נכסים בבאר שבע מסבירים כי בעל נכס שלא הצליח לאתר סטודנטים לפני תחילת השנה - יתקשה להשכירה בהמשך, מה שיוצר סיכון עבור המשקיע.
לדברי תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון באזור הדרום, ההיצע המוגבל של הנכסים באזור הוא זה שמבטיח את כדאיות ההשקעה, שתישמר כל עוד הסטודנטים לא יגדילו את הרדיוס שבו הם מוכנים להתגורר. גם פרטמן מעיד כי "מחירי השכירות עולים במתינות, ומה שמאפשר את זה הוא קצב הגידול של האוניברסיטה שגורר עלייה בביקושים. גם צעירים וזוגות צעירים שיגיעו עם מעבר צה"ל לדרום ייטו לחפש דירות בסביבה צעירה שתיתן מענה לצרכים שלהם - ויבטיחו את הביקושים".
אולי אלה הן חלק מהסיבות בגינן מעריך בוחבוט כי בחודשים האחרונים נרשמה תכונה מחודשת סביב חזרתם של משקיעים לשוק. "אנשים רוצים לתת ערך לכסף שלהם, והם לא יכולים להמשיך לחכות על הגדר עוד הרבה זמן", אומר בוחבוט. "המחירים בשכונה ב', לדוגמה, יכולים להשתוות למחירים בפרויקטים חדשים ויוקרתיים בבאר שבע כי יש שם "באנקר" שכירות - ביקוש גבוה והיצע מצומצם. גם צעירים שמחפשים נכס להשקעה מעדיפים נכס סביב האוניברסיטה על פני נכס בשכונה חדשה של מחיר למשתכן, שאותו ככל הנראה יהיה קשה יותר להשכיר".
שיחות עם בעלי נכסים, מתווכים וחברות ניהול, מבהירות עד כמה באר שבע מחולקת לשניים: העיר של הסטודנטים והעיר של התושבים. אלה לא מתערבבים עם אלה. בשכונות בהן נמצאים סטודנטים יהיה קשה למצוא משפחות, ולהיפך - הסטודנטים לא רוצים למצוא את עצמם תלויים בתחבורה הציבורית העירונית כדי להגיע לשיעור או לספרייה.
האזור היחיד שאינו בסביבת האוניברסיטה ומצליח לעורר עניין בקרב סטודנטים ומשקיעים הוא אזור מרכז העיר. לדברי בוחבוט, "עד לפני שנתיים ראינו נהירה של משקיעים אל העיר העתיקה - שקצת נעצרה. המחירים שם הרבה יותר גבוהים ומשתנים לפי סוג הנכס והמיקום שלו. יש סטודנטים שמוכנים לגור שם ויזמים שמבקשים להגיע ולמקסם את זכויות הבנייה, ולייצר דירות לסטודנטים".
רחובות: המחירים בתל אביב גורמים לסטודנטים להישאר בעיר
מכון ויצמן והפקולטה לחקלאות הם מוסדות הלימודים המרכזיים ברחובות, וסביבם מתרכזים הסטודנטים, שחלקם לומדים לתארים מתקדמים ומתגוררים בעיר עם משפחותיהם. רבים מהסטודנטים המתגוררים במעונות הם תלמידים מחו"ל שהגיעו לישראל לכמה שנים, ומקבלים תעדוף במעונות.
מי שלא מתגורר במעונות, משלם ברחובות עבור דירת 3 חדרים 3,500-3,200 שקל, ועבור דירת 4 חדרים 4,600-4,000 שקל. הקרבה למוסד הלימודים והגישה לתחבורה הם מרכיב משמעותי בקביעת השכירות, וגם טיב הבניין והאיכות שלו משפיעים על העדפות הסטודנטים. ברחוב דרך יבנה למשל, שנמצא במרחק מאות מטרים ממוסדות הלימוד, נמצא בניין חדש שמיועד אך ורק להשכרה לסטודנטים, ומציע מועדון דיירים, שירותי כביסה וניהול ואחזקה של הבניין. בניין אחר באזור מיועד לסטודנטים ובו בריכת שחייה פרטית.
"הביקוש העולה נגרם מאיכות חיים משתפרת, נגישות של הרכבת ועליות מחירים של דירות במרכז במשך שנים. כל אלה דוחפים את הסטודנטים לחפש אלטרנטיבה ברחובות", אומר אבי פנחס, זכיין אנגלו סכסון ברחובות.
לדברי פנחס, "המשקיעים הבינו את הפוטנציאל, זיהו את הביקושים הגבוהים לדירות קטנות וסביבה סטונדטיאלית וקלטו שההיצע מאוד נמוך. כך עלו מחירי הדירות ומחירי השכירות בשיעורים ניכרים בחמש השנים האחרונות. דירות קטנות של 3.5 חדרים שנמכרו במיליון שקל לפני חמש שנים, מגיעות היום בקלות ל-1.4 מיליון שקל. ליד מתחם הנשיא אנחנו רואים בתי קפה וקיוסקים שנפתחים, והסטודנטים מחיים את האזור בשעות הערב והלילה, גם במהלך השבוע".
בהיעדר היצע מספק של דירות קטנות באזור, בשכונות נוה יהודה ונוה עמית צוברת תאוצה תופעה של השכרת יחידות דיור - שנמצאות בצמידות לבתים המקוריים - עבור זוגות או בודדים.
באזור גם מקודם פרויקט של קבוצת אלדד פרי לבניית 750 יחידות דיור, אותן היא ממתגת כיחידות דיור לסטודנטים. הקבוצה בונה בפרויקט בעיקר דירות 2 חדרים בגודל 35 מ"ר שמחירן למשקיעים מתחיל ב-630 אלף שקל, כמענה לצורך הקיים בעיר, ומציעה את הדירות למשקיעים. הסטודנטים צפויים לשלם מחיר של 3,250 שקל עבור שכירות ודמי ניהול, לא כולל שירותים נוספים וחשבונות. בנוסף, בפרויקט מוקם מרכז מסחרי שישמש את הדיירים ואורחיהם.
"יש לנו שוכרים שנמצאים איתנו יותר מחמש שנים, סיימו איתנו את התואר הראשון, התחתנו, עברו לתואר השני, מתחילים עכשיו דוקטורט והחדר הנוסף ששימש כחדר עבודה נהפך עבורם לחדר ילדים", מספרת שרי, שבבעלותה דירה להשקעה בשכונת נוה יהודה ברחובות. "זה נותן לנו שקט וביטחון בניהול הנכס. עליית המחירים במרכז מעודדת סטודנטים להתעניין בדירות ברחובות, וההיצע של תארים מתקדמים במוסדות הלימוד, לצד ההתפתחות של החינוך והתרבות בעיר, מבטיחים לנו שוכרים אמינים שנשארים לאורך זמן מבלי שהנכס שלנו ייפגע".
ראשון לציון: סטודנטים ומשקיעים עוברים מהמכללה למרכז העיר
מגמה דומה של עלייה בביקוש לדירות סטודנטים נרשמת בעשור האחרון גם בראשון לציון, עם הגידול שחל בפעילות של המכללה למינהל בעיר. בשכונות הסובבות את המוסד - נאות אשלים, נאות שקמה וקרית חתני פרס נובל - נרשמים ביקושים גדלים לדירות 4-2 חדרים. הסטודנטים משלמים עבור דירות 3 חדרים 5,000-4,500 שקל.
"בכל וילה יש יחידה או שתיים שמשכירים לסטודנטים", מסבירה סיון קונס מסניף אנגלו סכסון מערב ראשון לציון. "יחידה כזאת מושכרת במחיר של 3,500 שקל לחודש בממוצע".
קונס מעידה כי המשקיעים בשנים האחרונות חיפשו דירות 3 חדרים, אולם בשנה האחרונה, בעקבות העלאת מס הרכישה חלה ירידה בפניות, ומשקיעים העדיפו לפנות למרכז העיר - שם הדירות ישנות וזולות יותר.
"השינוי בהתנהגות של המשקיעים עודד גם שינוי בהתנהגות של הסטודנטים, ולהפתעתי בקיץ האחרון הרבה סטודנטים ביקשו להתפשר על מרכז העיר לטובת מחיר נמוך יותר", אומרת קוניס. "יש שם דירות מחולקות אבל השכירות הממוצעת לדירת 3 חדרים תהיה 3.5 אלף שקל - ותחסוך לסטודנטים מאות שקלים בחודש".
להערכת קוניס, משנה לשנה נרשם גידול במספר הסטודנטים שמעוניינים להתגורר בקרבת המכללה בהשוואה לשנים הקודמות. "מוקדי הבילוי החדשים, חוף הים, מרכז העיר והברים השוקקים ברחוב רוטשילד, מעודדים את הסטודנטים להישאר בראשון".
בר אילן: קליקת משקיעים סגורה
מבין המוסדות שנבדקו על ידי התאחדות הסטודנטים, היעדר היצע חדרי המעונות בולט במיוחד באוניברסיטת בר אילן, שם רק כ-2% מהסטודנטים מתגוררים במעונות. המצב יוצר ביקושים גבוהים עבור בעלי נכסים פרטיים ברמת גן ובגבעת שמואל, שזוכים לתשואות של 3.7% בשנה בממוצע. כך למשל, בנכסים המיועדים לסטודנטים בשכונת גיורא ובשכונת השחר, הנמצאות מצפון לאוניברסיטה בגבעת שמואל, נרשמות תשואות גבוהות. דירות 2 חדרים בשכונות גיורא והשחר בגבעת שמואל מושכרות בכ-3,500 שקל ודירות 3 חדרים יכולות להגיע גם ל-4,500 שקל.
"בגבעת שמואל, אליה פונים חלק מהסטודנטים שלומדים בבר אילן - בעיקר מי שסביבה שומרת מסורת ומוסדות דתיים חשובים לו - ההיצע דל מאוד ביחס לביקושים הגבוהים", מסבירה הדס חן, יועצת נדל"ן בכירה באנגלו סכסון גבעת שמואל. "אחד הדברים הייחודים לגבעת שמואל הוא 'הביצה'. אזור שבו יש ריכוז בתי כנסת ומוקדי מפגש לסטודנטים, שם אפשר לראות בסופי שבוע הרבה צעירים נפגשים והולכים להתארח זה בביתו של זה. הקרבה שלהם אחד לשני חשובה להם, והדירות שם נחטפות. רבים מהסטודנטים שמתחילים ללמוד בימים הקרובים חתמו על החוזה עם בעל הדירה כבר ביוני כדי להבטיח לעצמם דירה".
לפי נתוני אנגלו סכסון גבעת שמואל, סטודנט משלם בעיר בממוצע 2,000-1,500 שקל בחודש עבור חדר בדירת שותפים, לא כולל תשלומי ארנונה, ועד בית וחשבונות. לפי חן, המבחר המוגבל בקרבת האוניברסיטה גורם למשקיעים ליהנות מתשואה יפה, וגם למחירי הדירות באזור להאמיר. "אף אחד לא ממהר להיפטר מנכס ליד האוניברסיטה, גם אם מדובר בבניין ישן".
מאפיין ייחודי נוסף הוא המשקיעים עצמם. לדבריה, "גם אם מישהו כבר מוכר נכס - הדירות עוברות מיד ליד בתוך השכונה, כשהפרסום נעשה רק בוואטסאפ של בית הכנסת בתוך קליקה סגורה, שלא ממהרת להכניס אליה גורמים ומתווכים זרים, בכדי להבטיח את האופי הדתי של חלק מהשכונות", מסבירה חן.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
האוניברסיטה העברית ות"א בדירוג 100 המוסדות החדשניים בעולם; הטכניון בחוץ
"יצאו מדעתם": טראמפ מאשים את הבנק הפדרלי במפולת בשווקים – האם הוא צודק?
