בשנים האחרונות הפכו הרבה משקי בית בישראל לבעלי נכסי נדל"ן להשקעה. אלה לא רק בעלי ממון שחיפשו מקום נוח להניח בו את הכסף, אלא אנשים מן היישוב. זה התחיל בזכות תוכנית מחיר למשתכן, שהאצה את התהליך, והפכה זוגות רבים לבעלי נכסים. התכנית עודדה משפחות לרכוש דירה בהנחה משמעותית, ללא זיקה לאזור שבו הם מעוניינים לגור, רק כדי לאפשר להם לעלות על רכבת הנדל"ן. זה המשיך עם הזינוק החד במחירי הדיור בתקופת הקורונה, שלמעט אפיזודת ירידת מחירים קלה בחודשים הראשונים של המלחמה, ניכר כי הם רק עולים ועולים. ועכשיו, כשדירת ארבעה חדרים עולה במרכז הארץ שלושה מיליון שקל, הזוגות הצעירים לא חושבים פעמיים ומעדיפים לקנות את הדירה הראשונה שלהם בפריפריה. התוצאה היא שבכל יום שעובר, עוד ועוד משפחות וזוגות הופכות למשקיעות ומציעות להשכרה את הדירות שרכשו.
אלא שמדובר כאמור בזוגות שלא הייתה להם נגיעה בעולם הנדל"ן לפני, ושמעולם לא תכננו להיות בעלי נכסים ולא הוכשרו בתחום. כך יוצא שהרבה מהם לא מצויים בנבכי העולם הזה, מה שמציב עבורם אתגרים לא פשוטים ותחום שהם חייבים להבין בו כדי לא להפסיד כסף. שהרי דמי השכירות המתקבלים מהדירות להשקעה הם המקור למימון תשלומי המשכנתה על הנכס, ולמעשה מממנים במקרים מסוימים גם את השכירות שמשלמים בעלי הדירות בערים אחרות.
אז מה צריכים לעשות בעלי נכסים שזו הפעם הראשונה שהם בתחום? מדובר בתחום ידע אינסופי, אבל יש כמה דברים בסיסיים שכל בעל נכס שמייעד את הבית שלו להשקעה חייב לדעת. הנה מדריך קצר בעל עקרונות בסיסיים שיסייע לכם להשכיר את הדירה שלכם לתקופות ארוכות יותר ולהפחית את משך הזמן שהיא תעמוד ריקה.
מה חשוב לעשות לפני השכרת הדירה?
קביעת המחיר: כמובן שנרצה להשכיר את הדירה בדמי שכירות מקסימליים, אבל בהחלט לא מומלץ להציע אותה בדמי שכירות הגבוהים ממחיר השוק. הסיבה היא שתקבלו הרבה פחות טלפונים משוכרים פוטנציאליים, ואם תורידו את המחיר מאוחר יותר, ייתכן שאותם שוכרים כבר לא יתעניינו בדירה שלכם. אם היא מושקעת מאוד ומשופצת, זה כמובן יתרון עבורכם אל מול דירות אחרות במצב פחות טוב.
השכרה מהירה תמורת הנחה קלה: במידה שאתם רוצים להשכיר מהר את הדירה, כדאי להציע אותה בהנחה קטנה על מחיר השוק. זה יכול לקצר את משך הזמן שהדירה עומדת ריקה, לפעמים בחודש שלם. חודש של דמי שכירות שווה להנחה של 200-300 שקל בדמי השכירות החודשיים בפריפריה. לעתים דירות נשארות ריקות גם זמן ארוך יותר. אם אתם אנשים שאוהבים לישון בשקט ולהשכיר את הדירה מהר, כדאי לבחון את האסטרטגיה הזאת, בכפוף לביקושים באזור הספציפי שבו אתם מציעים את הדירה להשכרה.
שיווק הדירה לשוכרים: רגע לפני שאתם מפרסמים את הדירה, חשוב להקדיש זמן כדי לסקור את הדירות הקיימות המוצעות להשכרה באזור ובשכונה. חיפוש קל באתרים כמו יד 2, יאפשר לכם להבין את רמת השיפוץ, המחיר ושאר התנאים שמציעים בעלי דירות דומות. נהלו רישום מדויק של הדירות הקיימות ולמדו את היתרונות והחסרונות שלהם. כשתערכו משא ומתן עם דיירים, השאלות הללו יתעוררו.
שקלו שימוש במתווכים אך לא בבלעדיות: כדי להגיע לשוכרים איכותיים, תוכלו לשתף פעולה עם מתווכים. עם זאת, בתקופות שבהם השוק נמצא במשבר, למשל כמו במלחמה, כל שקל בדמי השכירות הוא מהותי. כשיש בלעדיות על הדירה אז הדרך היחידה להשכיר אותה היא תשלום חודש שכירות למתווך, והתשלום הזה עלול לייקר עבורם מאוד את השכירות.
בדיקות רקע על הדיירים: חברות כמו וויצ'ק ודיפרנט משמשות כמעין חברות ביטוח (ערבות) לדמי שכירות, בהנחה שמצאתם שוכר. תמורת תשלום חודשי נמוך, אותן חברות מבצעות בדיקות רקע ולמעשה חיתום לשוכרים הנכנסים לדירה. בפועל, זה גם שירות שמאפשר לכם לערוך בדיקות מקצועיות ויסודיות, תוך הסבר שמדובר בחברה חיצונית שעורכת את הבדיקות הללו לכל השוכרים באופן שווה.
מה חשוב לקחת בחשבון בזמן השכרת הדירה?
המחיר האמיתי של תחלופת הדיירים: החלפת דייר כרוכה בעלויות לא מבוטלות, ואת זה רבים מהמשכירים לא לוקחים בחשבון. המחיר הראשון הוא זמן חיכוך, כלומר זמן שבו הדירה שלכם לא מושכרת. זה לא שיום אחרי שייצאו הדיירים ייכנסו דיירים חדשים. המחיר הנוסף הוא התאמות שונות שדורשים הדיירים החדשים בדירה, וגם את זה צריך לקחת בחשבון.
מתי להעלות את דמי השכירות: הרבה משכירים מחליטים להעלות את שכר הדירה באופן שרירותי כל שנה, ובצורה חד צדדית. ההחלטות הללו מתקבלות הרבה פעמים משיקולים קרים וטכניים, ללא התחשבות במצב השוכרים. לעתים עדיף לבשר לשוכרים ששכר הדירה בשוק עלה, אבל אתם משכירים להם את הדירה במחיר הישן בגלל שהם שוכרים טובים ונאמנים. הם ירצו לגמול לכם, ולהישאר עוד בדירה. בנוסף, ההיסטוריה מוכיחה שעדיף שוכרים נאמנים שמשלמים את שכר הדירה בזמן, מאשר עוד 200-300 שקל בחודש שיעלו לכם ביוקר בגלל העלויות הכרוכות בהחלפת דייר. מתי כן נכון להעלות את שכר הדירה? כאשר נוצר פער משמעותי בין מחיר ההשכרה של הדירה שלכם, למחיר ההשכרה שדורש השוק. בדרך הזאת תוכלו לבוא אל הדייר ולהציג לו את המציאות בשוק ואת העובדה שאתם מעלים לו את שכר הדירה, למחיר הנמוך מהשוק. כך נוצר אצלו תמריץ להישאר בדירה ולא לחפש אלטרנטיבות.
תיקונים ותחזוקה: הקלו מאוד על הדיירים את כל נושא התיקונים בדירה. אם בחרתם אנשים הגונים, הם לא ידרשו לחינם הזמנה של בעלי מקצוע לא נחוצים. לכן, דאגו להם לזמינות גבוהה ומהירה של בעלי מקצוע. תוכלו לסכם איתם שבכל תקלה הם מודיעים לכם ומצלמים אותה ואתם תהיו אלה שתזמינו את בעל המקצוע. לחלופין, תוכלו לקבוע שהם יכולים לבחור את בעל המקצוע הנכון לדעתם, ואתם אלה שתשלמו את העלויות, תוך תיאום מלא אתכם בתהליך התיקון.
הכותב הוא מלווה משקיעי נדל"ן בישראל ובארה"ב