כמעט בכל מקום בעולם, החלק העתיק של העיר הוא היפה מכולם. מה שלפני שנים נחשב לאזור מוזנח שכולם רצו לברוח ממנו הפך לפנינה תיירותית ונדל"נית נחשקת. רק תשאלו את בעלי הדירות בגטו היהודי ברומא, או סתם בעיר העתיקה בירושלים.
האוכלוסיות משתנות, התנאים משתנים, והמחירים, כמו בכל מקום, טסים למעלה. בדקנו כמה יעלה לכם להגשים את החלום, או רק להתקרב אליו.
העיר העתיקה ביפו: אין בעלות ישירה
המחירים לפני 10 שנים: כ-32 אלף שקלים למ"ר.
המחירים כיום: המחיר הממוצע הוא כ-50 אלף שקלים למ"ר. דירת 2 חדרים של 70 מ"ר עם מרפסת של 45 מ"ר בקו ראשון לים נמכרה בכ-4 מיליון שקל.
"יפו העתיקה היא למעשה השטח שבו הייתה העיר יפו ממוקמת ושנבנה מחדש והוקף בחומות במהלך המאה ה-19. רב אוכלוסיית העיר הערבית עזבה את יפו בזמן מלחמת העצמאות או פונתה אחריה, ורבים מהבתים נהרסו. בשנות ה-60 האזור שוקם ופותח בו רובע האמנים", מסביר עמית שפרן, יועץ נדל"ן באנגלו סכסון תל אביב ומומחה ליפו העתיקה.
"מבחינה נדל"נית, יפו העתיקה היא מוטציה ייחודית בעיקר משום שאין בעלות ישירה על נכסים, אלא רק עסקאות חכירה, שחלקן נעשות מול הכנסייה וחלקן מול הרשות לפיתוח יפו שהיא בבעלות של עיריית תל אביב. בנוסף, כל מי שרוצה לקנות ביפו העתיקה צריך להתקבל כחבר בוועדה של הרשות לפיתוח יפו – בעבר אלה היו בד"כ אמנים, והיה צריך גם להראות תיק עבודות על מנת להגיע לריאיון בוועדת הקבלה, אך היום הכללים פחות נוקשים".
בעיר העתיקה של יפו תמצאו בעיקר מבנים בני מפלס אחד או שניים, עם קשתות ותקרות גבוהות, חלקם ממש חצובים בתוך הסלע. לרב אלה בתים של 120 מ"ר ויותר. שפרן מציין שבגלל הקירות והעמודים העבים, יש פער בין הברוטו והנטו של השטח.
"ההיצע של נכסים למכירה ביפו העתיקה לא גדול במיוחד, אבל יש כאלה שעומדים למכירה לאורך זמן משתי סיבות – המחירים הגבוהים מאוד וחוסר הוודאות בנוגע לבעלויות השונות", הוא אומר.
מה קורה בסביבה: "האזורים הנושקים לעיר העתיקה עלו דרמטית בשנים האחרונות, אם זה צפון עג'מי (מתחם העוגן), שוק הפשפשים והשוק היווני", מספר שפרן. "אלה שכונות מאוד יקרות, כאשר שוק הפשפשים נחשבת לאחת השכונות שמחירי הנדל"ן בהן עלו הכי הרבה בשמונה השנים האחרונות, והיום הם עומדים על בין 40-55 אלף שקל למ"ר.לדוגמה, בפרויקטORO בבית המכס בשוק הפשפשים דירות מוצעות למכירה בכ-43,000 שקל למ"ר".
העיר העתיקה בירושלים: למשוגעים בלבד
המחירים לפני עשר שנים: בין 22-30 אלף שקל למ"ר
המחירים היום: טווח המחירים רחב ונע בין 35 אלף ועד ל-100 אלף שקלים למ"ר. דירת 2 חדרים של 37 מ"ר נמכרה ב-1.85 מיליון שקל. דירת 4 חדרים 80 מ"ר, שנבנתה בשנת 1800, נמכרה ב-4 מיליון שקלים.
"העיר העתיקה היא השטח המוקף בחומות העיר העתיקה של ירושלים וכוללת 4 רובעים: יהודי , מוסלמי , נוצרי וארמני. המקום מהווה אבן שואבת לתיירות (הכותל, הר הבית, כנסיית הקבר) מכלל הדתות והעמים מה שהופך את הביקוש וערך הנדל"ן שבה לגבוה מאוד", מסביר אמיר כהן, מנהל המכירות של חברת י.ח דמרי הבונה את פרויקט דמרי Legacy בכפר דוד. "כמעט ואין עסקאות מכירה בתוך הרובעים שנשלטים בידי קבוצות וגופים דתיים (מכלל הדתות) שאינם מייעדים את הנכסים למכירה, והעובדה שההיצע דל מאוד גורם לכך שעסקאות יכולות להיסגר במחירים גבוהים מאוד. האזור שוקק חיים, שווקים והמון מקומות תיירותיים דתיים, אך מבחינה נדל"נית למקום יש בעיות של בנייה ישנה, צפיפות, חוסר יכולת לשפץ בגלל המורכבות, ועוד - לכן מי שרוכש שם הם המשוגעים לדבר".
מה קורה בסביבה: "העובדה שאין כמעט נכסים למכירה בתוכה, מגבירה את הביקוש לרכישת נכסים סמוך ככל האפשר לחומות העיר העתיקה, קרוב ככל האפשר לשער יפו המוביל לרחבת הכותל. כך, השכונות הסמוכות לעיר העתיקה ובראשן שכונת ממילא, אשר מממוקמת בעמק המחבר בין העיר העתיקה לעיר החדשה, נהנות מהקרבה למקום הקדוש בעולם וזוכה לביקוש גבוה, בעיקר מצד יהודים עשירים מאוד מכל רחבי העולם".
המחירים באזור נעים בין 45 אלף ל-100 שקלים למ"ר, פועל יוצא של הקרבה לחומות והיכולת לצפות עליהן.
העיר העתיקה בעכו: רוצה להיות יפו החדשה
המחירים לפני עשר שנים: כ-4,500 שקל למ"ר
המחירים היום: כ-12 אלף שקל למ"ר. דירה בשטח של 25 מ"ר משופצת בעיר העתיקה מוצעת למכירה ב-530 אלף שקלים, דירת 2.5 חדרים אותנטית בשטח של 120 מ"ר הזקוקה לשיפוץ משווקת במחיר של 1.2 מיליון שקל.
עכו היא אחת מערי הנמל העתיקות בעולם ואף הייתה בירת ממלכת ירושלים במאה ה-13. מאז המאה ה-19 פחתה חשיבותה של העיר, ביחס לחיפה שהייתה לעיר הנמל הראשית של צפון הארץ.
"העיר העתיקה של עכו, תמיד הייתה יעד להתיישבות ומסחר", אומר דותן סלע מחברת סלע שקד, המשווקת את פרויקט Unik & More Akko של חברת אמריקה ישראל. "הנכסים בשכונה הם מעיקרם מבנים בבעלות הכנסייה, מבני הוואקף המוסלמי, מבנים של החברה לפיתוח עכו ושל חברת עמידר, שמחזיקה שם קרוב ל-1,000 מבנים שגרים בהם דיירים בדמי מפתח, אשר יכולים בבוא העת לרכוש אותם".
המבנים העתיקים הם לרוב בני לא יותר מארבע קומות. האזורים היקרים ביותר הם כיכר הדייגים ואזור המגדלור המזרחי. רוב הדירות הן בנות 80-90 מ"ר, בעלות תקרות גבוהות, תקרות מרוצפות פסיפס, ומכיוון שהבניינים ישנים – גם לא מעליות.
"אנחנו רואים שמזה מספר שנים, עכו העתיקה הפכה להיות יפו העתיקה החדשה מבחינת יעד למגורים ובמיוחד להשקעה", טוען סלע. "מאחר שעדיין מדובר באזור אטרקטיבי עם תשואה של כ-10 אחוזים".
מה קורה בסביבה: "השכונות שסביב העיר העתיקה הן הישנות ביותר בעיר ולא נהנות מאותה אטרקטיביות תיירותית של העיר העתיקה עצמה, ושם המחירים נמוכים במיוחד אך גם הדירות ישנות בהתאם", אומר סלע. עיקר הבנייה החדשה מתמקדת בדרום העיר, ובצפון העיר, בשכונת הכרם.
העיר העתיקה בבאר שבע: מרכז העיר הישן יחזור לעצמו?
המחירים לפני 10 שנים: נכסים בעיר העתיקה נמכרו בסכומים שבין 600 ל-900 אלף שקלים
המחירים היום: המחירים נעים בין מיליון ל-2 מיליון שקל ואף יותר. בית קרקע 4 חדרים, 120 מ"ר, עם תוספת חצר, ברחוב מרכזי, נמכר ב-2 מיליון שקל
העיר העתיקה בבאר שבע נבנתה על ידי השלטון העות'מאני. עד שנות ה-80 הייתה המרכז המסחרי והעסקי של העיר, אך לאחר הקמת מרכזים מסחריים וקניונים נוספים בעיר ירדה קרנו של האזור.
"במשך עשרות שנים דיברו על החייאת העיר העתיקה בבאר שבע מבחינת פיתוח תשתיות וקידום התיירות", אומר תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע. "יש לציין לטובה כי מאז הגעתו של ראש העיר הנוכחי, רוביק דנילוביץ, אנחנו אכן רואים שיש מאמצים להחזיר עטרה ליושנה. זה קורה בזכות העזרה והתמיכה ביזמים שרוצים להפוך מבנים לשימור למגורים, משרדים ומקומות בילוי, לצד מתן תמריצים כלכליים לסטודנטים, שלרב מתגוררים בשכונות הסמוכות לאוניברסיטה, כגון סבסוד בארנונה לסטודנטים שגרים בעיר העתיקה. כך מוקמים גם מלונות בוטיק, שמאפשרים ליותר ויותר תיירים או מטיילים בדרכם לנגב, להישאר בעיר לסוף שבוע בדומה למה שהיו עושים בתל אביב או בירושלים".
מה קורה בסביבה: לדברי בוחבוט, בשנים האחרונות יש עלייה גם במחירי הקנייה וגם בשכירות בשכונות דרום, נווה זאב, רחוב רמב"ם ונווה נוי שעוטפים את העיר העתיקה. "דירת 3 חדרים בבניין ישן ברחוב רמב"ם הייתה נמכרת לפני עשור בכ-350 אלף שקל, והיום תימכר ב-750-800 שקל, רק אלף משום שהיא קרובה לעיר העתיקה". בפרויקט צמרת אביסרור בנווה זאב דירות מוצעות למכירה בכ-12,000 שקל למ"ר.
העיר העתיקה בצפת: מבתי אמנים לדירות נופש
המחירים לפני עשר שנים: "לפני עשור בעיר העתיקה היו הרבה חורבות שהיו מחולקות להרבה יורשים שלא ידעו בכלל שזה שלהם, יזמים רבים עשו עבודת חיפוש והחתימו אותם על העברת בעלות, כך שלמעשה העיר העתיקה בצפת לא ממש הייתה כפי שהיא היום לפני עשור, לכן לא ניתן לתת הערכת מחירים", אומר שמעון ברגשטיין, יועץ נדל"ן של אנגלו סכסון צפת ומומחה לעיר העתיקה.
המחירים היום: הנכסים שונים מאוד אלה מאלה, אבל באופן כללי המחירים נעים בין 10,000 ל-15 אלף שקלים למ"ר. יחידה בתוך בית ערבי אותנטי עם תקרה גבוהה, 3 חדרים ב-55 מ"ר, עם גג עם נוף להרי מירון וגינה משותפת בכניסה ליחידה – נמכרה ב-850 אלף שקל
האמת העיר העתיקה של צפת נחשבה לאחת מארבע ערי הקודש כבר מסוף ימי הביניים ולכן התרכזו בה מרבית בני היישוב הישן.
"העיר העתיקה מחולקת לשני אזורים – קריית האמנים, שזה היה האזור שבו בעבר התגוררה האוכלוסייה הערבית והוא היום האזור הכי יוקרתי בצפת, והעיר העתיקה, שבה נמצאות הגלריות של האמנים, זהו האזור התיירותי, הכנסיות, בתי היין ועוד", אומר ברגשטיין. "בקריית האמנים רוב הנכסים הם בתי קרקע פרטיים עתיקים, וההיצע מצומצם מאוד, כך שנכסים שיוצאים לשוק נחטפים מהר מאוד בדרך כלל. לרב אלה בתים בני 2-3 מפלסים בשטח של 200-300 מ"ר, מאוד צמודים האחד לשני. זהו האזור השקט יחסית לאזור העיר העתיקה, שם יש תמהיל של בתי קרקע פרטיים, מעט בניינים חדשים עד שמונה קומות ומעט בניינים של כחמש קומות משנות ה-80 – שם ההיצע יותר גדול ויותר עסקאות נעשות באזור זה. הרבה מהרוכשים בעיר העתיקה בצפת היום הם משקיעים שקונים במטרה להפוך את הנכסים ליחידות נופש".
מה קורה בסביבה: "האנשים שגרים צמוד לעיר העתיקה לא יודעים בכלל מה קורה בעיר העתיקה - יותר פקוק, תיירותי מדי, זו ממש עיר בפני עצמה, ואפשר לומר שאנשים מחוץ לצפת מכירים יותר טוב את העיר העתיקה מאלה שגרים בצפת", טוען ברגשטיין. "יש הפרדה מאוד ברורה בין העיר העתיקה לבין יתר צפת, שכוללת גם את השכונות הסמוכות. לדוגמה בשיכון דרום, השכונה הצמודה, המחירים הם כ-7,000 למ"ר".
הפרויקט האחרון שנבנה צמוד לעיר העתיקה נבנה בין שיכון דרום לעיר העתיקה ונקרא "מצפה מירון", נמכר כיום ב-12,500 שקל למ"ר. לפני 3-4 שנים, כשהחל השיווק, נמכר ב-10,000 שקל למ"ר.