השכונה הכי מבוקשת בפתח תקווה עומדת להפוך ללא רלוונטית

המרכז השקט היא מהשכונות הוותיקות בפתח תקווה, ונמצאת דרומית ללב ההיסטורי של המושבה. הבנייה בשכונה ישנה בעיקרה ומורכבת מבנייני 3 קומות ללא מעלית, בניינים עד 7 קומות עם מעלית, בתי קרקע ישנים ובנייני רכבת.

בשנים האחרונות השכונה הופכת למוקד עניין עבור משקיעים, ומתוכננים בה קרוב ל-90 פרויקטים של תמ״א 38 - רובם הריסה ובניה, ועוד כעשרה פרויקטים של בנייה חדשה. עם זאת, ייתכן ובעשור הקרוב נראה את מוקד ההתחדשות העירונית נע מהשכונה צפונה לציר הקו האדום, והמשקיעים יאבדו עניין בשכונה.

בתחומי השכונה נמצאים מוקדים ציבוריים גדולים, כולל מספר בתי ספר, קמפוס השרון של המרכז הרפואי רבין, וכפר הנוער גן ונוף, ותושבי השכונה נהנים מסמיכות למרכז העיר שם נמצאים מוקדי ציבור רבים נוספים, כולל בית העירייה ומרפאות, ובעקבות שינוי שביצעה העירייה לאחרונה בקרוב יהיו שם גם יותר מסעדות ואפשרויות לקניות קרוב לבית.

בשכונה נמצאים מתחמי קניות רבים: רחוב ההסתדרות בצפון השכונה הוא רחוב מסחרי ראשי בעיר ובו ניתן לבצע קניות וסידורים רבים. רחובות נוספים בהם מתקיים מסחר רחוב פזורים ברחבי השכונה, כולל רחוב קלישר, רוטשילד, הרצל ועוד. בדרום מערב השכונה נמצא מרכז מסחרי שכונתי - מרכז אורון. בנוסף, בשכונה פזורות גינות קטנות, כולל גינות כלבים, אבל אין פארק גדול במרחק הליכה.

בנייה

״שכונת המרכז השקט בפתח תקווה היא שיאנית ההתחדשות העירונית של העיר ולכן הפכה בשנים האחרונות לאטרקטיבית עבור משקיעים", אומר טל קופל, מנכ״ל madlan. "עליית המחירים הממוצעת בשכונה עמדה בעשור האחרון על 62 אחוזים לעומת הממוצע הארצי שעמד על 54 אחוזים, והרוכשים בשכונה עשו תשואה נאה. ואולם, אנחנו רואים בשכונה גם נטישה של משפרי דיור מקבוצת הגיל 39-20, בשל מחסור בדירות גדולות״. 

תכנית המתאר העירונית שנמצאת בשלבי אישור מתקדמים מכוונת את השכונה להמשך התחדשות צנועה באמצעות תמ"א 38 עם גובה מירבי של 7 קומות, אך מגדירה את הצירים סלנט ופרנקפורטר/ ההסתדרות כשדרות עירוניות שלאורכן יתאפשרו פרויקטים של פינוי-בינוי עם בנייה משמעותית יותר. 

בשכונה אין כיום תכניות לפינוי-בינוי (התחדשות מתחם של מספר בניינים), אך המצב צפוי להשתנות עם אישור תכנית המתאר העירונית שתאפשר התחדשות צנועה ברוב שטחי השכונה, אך בינוי גבוה במסגרת פינוי-בינוי לאורך הצירים שמואל סלנט ופרנקפורטר/ ההסתדרות/ וולפסון.

השכונה היא המובילה העירונית בפרויקטים של תמ"א 38 (התחדשות בניינים בודדים). בעשור האחרון הושלמו 26 פרויקטים שהוסיפו 268 דירות לשכונה. כיום יש בשכונה 39 פרויקטים בבנייה, שיוסיפו לה 494 דירות. בנוסף- 57 פרויקטים נמצאים בשלבי תכנון, ואם יאושרו הם צפויים להוסיף לשכונה כ-1,300 דירות.

מחירים

בעשור האחרון עלו המחירים בשכונה בכ-62 אחוזים, וזאת בהשוואה לעלייה של כ-65 אחוזים בחיפה, וכ-54 אחוזים בישראל. גרף המחירים מראה שלאורך השנים העלייה במחירים פחות או יותר עוקבת אחרי העלייה העירונית והארצית.

מחיר ממוצע של דירות 3 יד שניה בשכונה עומד על  1,433,000, ואילו דירות 3 חדרים חדשות נמכרות במחיר 1,735,000 שקלים. דירות 4 חדשים, יד שנייה, יעלו בממוצע 1,687,000, ודירות חדשות יאמירו לכמעט 2 מיליון שקלים: 1,988,000 שקלים בממוצע.

לדוגמא, דירת 4 חדרים חדשה בגודל 106 מ"ר ברחוב חפץ חיים נמכרה ב-2011 ב-1,550,000 שקלים, שמשקפים מחיר של כ-14,500 שקלים למ"ר. לשם השוואה, בשנת 2020, דירת 4 חדרים חדשה בגודל 106 מ"ר בפרויקט שנבנה באותו הרחוב נמכרה ב-2,220,000 מיליון שקלים, שמשקפים מחיר של כ-21,000 שקלים למ"ר. עלייה של כ-45 אחוזים למ"ר.

בשוק היד השנייה עליות המחירים היו גבוהות אף יותר. לדוגמא, דירת 3 חדרים בגודל 61 מ"ר ברחוב חפץ חיים נמכרה ב-2011 במחיר של 850,000 שקלים, שמשקפים כ-14,000 שקלים למ"ר. ב-2020 דירת 3 חדרים בגודל 51 מ"ר באותו הרחוב נמכרה ב-1,150,000 שקלים, שמשקפים כ-22,500 שקלים למ"ר. עלייה של כ-60 אחוזים למ"ר.

דמוגרפיה

אוכלוסיית השכונה צמחה בכ-6 אחוזים בין 2008-2018. אחוז ילדים (0-19) בשכונה עומד על 26.4 אחוזים ואילו אחוז מבוגרים (60+) עומד על 28.5 אחוזים. גודלן של כל קבוצות הגיל עלה בתקופה זו, למעט בני 20-39 שדווקא חוו ירידה של 14.3 אחוזים.

הגידול הגדול ביותר היה של ילדים (צמיחה של כ-25 אחוזים), ובפרט פעוטות (בני 0-4) שמספרם צמח בכ-36 אחוזים, מה שמעיד על הצערה מסוימת של האוכלוסייה, אך מאחר ומספר המבוגרים (בני 60+) צמח גם הוא (בכ-16 אחוזים) נראה שישנה גם הזדקנות במקום. עם זאת, מאחר וכאמור מספר בני ה-20-39 הצטמצם, יתכן וישנה נטישה של משפרי דיור שמתקשים למצוא דירות גדולות יותר בשכונה ונודדים לשכונות וערים עם היצע של בנייה חדשה.

מרבית הדיירים בשכונה הם בעלי הדירה (64 אחוזים), לעומת 33 אחוזים ששוכרים דירה. האוכלוסיה מתחלקת כך ש – 47 אחוזים ללא תעודת בגרות, 25 אחוזים בעלי תעודת בגרות ו- 23 אחוזים הם אקדמאים. השכונה מוגדרת במדד חברתי-כלכלי בציון 6 מתוך 10.

תחבורה

אופניים

בשכונה אין כיום שבילי אופניים, ואין גם תכניות לסלול כאלה בעתיד הנראה לעין, כך שהרכיבה באופניים או קורקינט מתבצעת על הכביש והיא לא אופציה ריאלית לרוב התושבים.

רכבת 

בעיר יש שתי תחנות רכבת - סגולה וקריית אריה, אך הן מרוחקות מהשכונה וזמן הנסיעה אליהן ברכב הוא כ-20 דקות , ובתחבורה הציבורית בין 20-40 דקות.

אוטובוסים

התחבורה הציבורית פה טובה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעוברים ברחובות הראשיים של השכונה ומגיעים למגוון יעדים מרכזיים בעיר ובגוש דן, וביניהם אזור התעסוקה קריית אריה, מרכז תל אביב, מתחם הבורסה, קניון איילון, אזור התעסוקה רמת החייל/ קריית עתידים, ותל השומר.

רכבת קלה

קו הרכבת הקלה החדש שיפתח בסוף השנה (הקו האדום) לא נמצא במרחק הליכה מבתי השכונה, אך אפשר להגיע אליו באופניים תוך כ-5 דקות (אבל כאמור אין תשתיות רכיבה בטוחות אליו). 

מטרו

במסגרת רשת המטרו המתוכננת של מטרופולין תל אביב יוקם קו מטרו עם תחנות במרחק הליכה מרוב השכונה. קו M2 יתחיל באזור התעסוקה סגולה בעיר, יעבור במרכז העיר עם תחנות בסמוך לבית העירייה ברחוב ההסתדרות וברחוב ארלוזורוב, וימשיך לגבעת שמואל, רמת גן, בני ברק, גבעתיים, ומרכז ודרום תל אביב. הפעימה הראשונה של רשת המטרו שכוללת את הקו הזה מתוכננת להיבנות עד 2032, אבל סביר להניח ש-2035 היא שנת יעד יותר ריאלית.