רכישת דירה היא אחד הצעדים המשמעותיים בחיים, לא רק כי אתם מחליטים איפה תגורו בשארית חייכם, או לפחות בשנים הקרובות – אלא, בעיקר כי מדובר בהחלטה כלכלית שתשפיע על התנהלותכם בטווח הארוך. לכן יש כמה שלבים שממש לא כדאי לדלג עליהם:
1. בחירת הדירה הנכונה עבורכם
החיפוש אחר "דירת חלומות" עלול לגרום לכם לרכוש דירה שמחירה חורג מיכולותיכם, לכן חשוב לחפש דירה המתאימה לתקציב שלכם. כדי להקל על הבחירה כדאי להפוך את היוצרות – במקום למצוא קודם דירה, ורק אז לחשב האם תוכלו לעמוד בתשלום עליה, ולהגרר להלוואה גדולה מדי ולהחזר חודשי שלא הולם את היכולות שלכם; ממולץ להתחיל את תהליך רכישת הדירה מחישוב התקציב שיש לכם, ואז לחפש את הדירה המתאימה לכם, כזו שעונה גם על הצרכים והרצונות שלכם אבל גם על היכולות הכלכליות שלכם.
2. גיוס הון עצמי
בהתאם להוראת בנק ישראל, קיימות מגבלות על אחוז המימון שהבנק יכול לתת בהלוואה לדיור, לכן עליכם לוודא כי בידיכם ההון העצמי המינימלי הדרוש לרכישת הדירה. כך למשל, רוכשים שזוהי להם דירתם היחידה ידרשו ל-25% הון עצמי לפחות, לרוכשי דירה חליפית (בעלי דירה קיימת שמתכוונים למכור אותה במועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין) 30%, ו- 50% לפחות לרוכשי דירה נוספת להשקעה. שימו לב, כי הבנק יכול להתנות את מתן ההלוואה בתשלום הון עצמי שאף גבוה מכך בהתאם לשיקוליו.
מעבר לכך, יש לקחת בחשבון כי מחיר העסקה בכללותה גבוה משווי רכישת הנכס, שכן לרכישת הדירה יש לא מעט הוצאות נלוות, כמו למשל שכר טרחה לעורך דין, מסים, שיפוץ אם נדרש וכדומה. עם זאת, אחוז המימון שיאושר על ידי הבנק יוגבל לשווי הרכישה בלבד ולא יתחשב בהוצאות נוספות אלו.
3. התאימו את היכולת למציאות
בזמן ההחלטה על גובה המשכנתא וגובה ההחזר החודשי, מומלץ לקחת בחשבון את כל התרחישים האפשריים ב"חיי ההלוואה" ולהתאימם ליכולת ההחזר החודשית שלכם לאורך השנים. מצד אחד, קיימת כמובן אפשרות לעלייה בשכר ולקבלת כספים מקרנות השתלמות, תכניות חיסכון וכו' אך מצד שני, חשוב לקחת בחשבון את השינויים הצפויים בריביות ובמדדים שחלים על המשכנתה, שיכולים להעלות את ההחזר החודשי שלכם לאורך תקופת חיי ההלוואה, ובנוסף את השינויים הצפויים בהוצאות המשפחתיות בשל נסיבות כמו התרחבות המשפחה.
יציבות במקום העבודה, גובה ההכנסות החודשיות ויכולת השתכרות עתידית מהווים גם הם שיקול משמעותי בקביעת סכום ההלוואה ושיעור ההחזר החודשי.
4. חשבו כמה כסף אתם (באמת) צריכים
את מחיר הרכישה של הבית אתם כבר יודעים - אבל יש עוד גורמים שחייבים לקחת בחשבון לפני שלוקחים משכנתא. כאמור, לרכישת דירה יש לא מעט הוצאות נלוות. לכן חשוב להבין מה המחיר הסופי (האמיתי) של העסקה.
כשאתם מחשבים את מחיר רכישת הבית, כדאי מאוד לקחת בחשבון שהמחיר המלא של העסקה, כולל גם את ההוצאות הבאות (כולן או חלקן, בהתאם לעסקה הספציפית שלכם) :
• מס רכישה
• היטל השבחה
• תשלומים לרשות מקרקעי ישראל
• שכר טרחת עו"ד
• עלויות המעבר
• דמי תיווך
הוצאות שיפוץ ועוד
חישבתם את הסכום שדרוש לכם לרכישת דירה? מצוין. עכשיו עליכם לבדוק כמה כסף עומד לרשותכם היום, כמה תצטרכו ללוות וכמה תצטרכו להחזיר לבנק בכל חודש.
5. התאמה אישית של המשכנתא
איך תדעו איזה מסלול משכנתא מתאים לכם? ניתן לפזר סיכונים ולהינות משילוב של כמה מסלולי משכנתאות בהתאמה אישית לפי ההכנסות הקיימות והצפויות שלכם, תקופת ההלוואה המבוקשת, והיתרונות והחסרונות שיש בכל אחד מן המסלולים ובהתאמתם לצרכים שלכם. יש לקחת בחשבון כי קיימות גם מגבלות רגולטוריות שלהן השפעה על תמהיל המשכנתאות שתוכלו לקבל.
בשלב זה מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שיעזור לכם לבחור את מה שהכי מתאים לכם.