חושבים ששוק הדירות החופשי מבולבל? המציאות בשוק הדירות המסובסדות מבולבלת שבעתיים: באשדוד, למשל, הוגרלו לפני שמונה חודשים דירות במחירים לפי 13,689 שקל למ"ר; כעבור שלושה חודשים הוגרלו דירות לפי 14,859 שקל למ"ר; ובקרוב יוגרלו במקום דירות לפי 19,050 שקל למ"ר - עלייה של 40% תוך שמונה חודשים. אשדוד היא רק דוגמה אחת לכך שאמנם זוכי ההגרלות של "מחיר מטרה" זוכים בהנחות נאות, אך אם יסתכלו לאחור יגלו שזוכי ההגרלות הקודמות זכו בהנחות גדולות בהרבה.
בשבוע שעבר יצא משרד השיכון בהודעה לעיתונות כי בסוף החודש תיפתח ההרשמה להגרלה הרביעית של "דירה בהנחה", התוכנית של שר השיכון היוצא, זאב אלקין. רשימה של הערים שישתתפו בהגרלה כוללת את ירושלים, שדרות, אשדוד, קדימה־צורן, יהוד־מונוסון, כרמיאל, עמנואל, רמלה, חיפה ועוד. נמסר כי הרשימה אינה סופית ויכולה להשתנות.
זוהי ההגרלה האחרונה שתתקיים תחת הממשלה היוצאת, ואולם אין ספק שמדיניות ההגרלות תאפיין לפחות את החלק הראשון של כהונת הממשלה החדשה, שכן על המדף נמצאים מכרזים פעילים לעשרות אלפי יחידות דיור נוספות, ביבנה, בנתיבות, באשקלון, בבאר יעקב, בבני עיש, בירושלים ובפתח תקווה.
בדיקת גלובס מגלה שההנחות צפויות להיות גבוהות, אבל מחירי הדירות יעלו בעשרות אחוזים לעומת דירות שנמכרו לפני זמן לא רב, במסגרת התוכניות הקודמות.
באשדוד יוגרלו דירות בפרויקט פארק לכיש שנמצא בין תוואי הנחל לרחוב הרצל, לא רחוק מהנמל. אולם על אף עליית המחירים הגדולה - 40% בשמונה חודשים - העסקה תהיה עדיין כדאית, משום שדירת 100 מ"ר, שלה מוצמדים מחסן ומרפסת תעלה כ־2.03 מיליון שקל, ואילו דירה חדשה דומה במקום עולה 2.24 מיליון שקל בממוצע. כך, רוכשי הדירות במסגרת "מחיר מטרה" יכולים להסתכל בקנאה בזוכים הקודמים, אך עדיין יזכו להנחה של למעלה מ־200 אלף שקל.
ההסבר: הגבלת הנחות ושינוי מנגנון השומות
כיצד קורה שבתוך כשמונה חודשים יוגרלו דירות מסובסדות ברמות מחיר שכל כך רחוקות זו מזו? התשובה נעוצה בהבדלים הקיימים בין שלוש תוכניות הסבסוד (למשל, במכרזים של מחיר מטרה המדינה היא שקובעת את מחירי הדירות; ובמכרזים של מחיר למשתכן התחרות היתה על מחירי הדירות), ובעיקר במנגנון השומות שהנחה את מחירי הדירות ב"מחיר למשתכן" הוותיקה, לעומת "דיור במחיר מופחת" ו"מחיר מטרה". בראשונה מחירי הדירות הוקפאו לרמות המחיר שהיו נהוגות ביוני 2015, החודש שבו הוחל בתוכנית; בשתיים האחרות המחיר הוצמד למחירי דצמבר 2020.
נוסף לכך, במסגרת "מחיר מטרה" הוגבלו ההנחות על הדירות לעד חצי מיליון שקל (במחירי דצמבר 2020). בפועל נראה כי מנגנון השומה של מחיר מטרה קשיח יותר מזה של "מחיר מופחת", והתוצאה שבמקרים מסוימים, כמו באשדוד, הפרשי המחירים בין הדירות גבוהים בהרבה מעליות המחירים שנרשמו בין שני מכרזי הקרקע.
פערי המחירים באשדוד אינם יוצאי דופן בהשוואה למקומות אחרים שבדקנו. עליות המחיר הגיעו לרמה של 37% בחיפה, למשל, והמריאו עד ל־71% בפסגת זאב בירושלים, אם כי פסגת זאב היא חריגה, שכן הבדיקה שלנו מתבססת על הגרלות ב"מחיר למשתכן" שבוצעו ב־2016, והפרשי המחירים בין ההגרלה הנוכחית להגרלות שבוצעו אז הגיעו ליותר מ־70%. ואולם מדד מחירי הדירות עלה במהלך התקופה זו בכ־40% בלבד. לגבי ההגרלות בירושלים ובאשדוד יש לציין כי בערים הללו יש מלאי של דירות בשכונות שונות וכי לא בטוח שבהגרלה הנוכחית יוצאו ההגרלות שהבאנו בשכונות הספציפיות שצוינו.
חיפה: הדירות הראשונות יאוכלסו רק בעוד 4 שנים
ברוב הפרויקטים שבדקנו, החיסכון נע בין 12% ל־29% לעומת מחירי השוק. בחיפה ובירושלים ההנחות יגיעו לכמעט 30% - למעלה מ־600 אלף שקל; ביהוד־מונוסון וברמלה ההנחה תגיע לסביבות חצי מיליון שקל; בקדימה־צורן, באשדוד ובכרמיאל ההנחות צפויות להגיע ל־200־300 אלף שקל. בשלושת המקומות הללו גם שיעורי ההנחה נמוכים יחסית למחיר השוק.
על דירות בפרויקט חדש שיוקם ביהוד־מונוסון ייהנו המגרילים מהנחה של 640 אלף שקל על דירת 100 מ"ר, שעה שישלמו כ־2.26 מיליון שקל, בעוד שמחיר השוק בסביבה מגיע לכ־2.9 מיליון שקל; בחיפה ההנחה תגיע ל־670 אלף שקל, עם מחיר דירות 100 מ"ר של 1.68 מיליון שקל. לגבי חיפה יש להעיר כי ההגרלה נערכת במבואות הדרומיים של העיר, מתחם שבו הבנייה נתקעה, ויזמים וזוכים במסגרת "מחיר למשתכן" ממתינים למעלה משנתיים להיתרי בנייה. מלוח זמנים שפרסמה העירייה לפני כשבועיים עולה כי הדירות הראשונות בשכונה יאוכלסו רק בעוד כארבע שנים.
ההנחות הנמוכות יחסית: בכרמיאל ובקדימה־צורן
אחת מההגרלות המסקרנות, זו שצפויה להיערך בקדימה־צורן, צפויה להניב לרוכשים הנחות קטנות יחסית של כ־320 אלף שקל - 12% מתחת למחיר השוק החופשי. גם ברמת רבין בכרמיאל ההנחה נמוכה יחסית ועומדת על 260 אלף שקל - 16% מתחת למחיר השוק החופשי.
חשוב להדגיש כי מדובר בחיסכון תיאורטי, מכיוון שמדובר בפרויקטים שחלק משמעותי מהם עתידים להתאכלס בשליש האחרון של העשור, בעוד שדירות חדשות שנרכשות כיום בשוק החופשי (שלא במסגרת של מכירה מוקדמת),עתידות להתאכלס בשנתיים הקרובות. לכן החיסכון יקוזז במידת מה עקב דחיית המימוש.
הכתבה עלתה באתר גלובס.