בעודה משוטטת באתרי האינטרנט השונים ומנסה לאתר מודעות שהעידו כי מצב המוכרים לחוץ או על סף היסטריה, צדה את עיניה מודעה בזו הלשון: "דירתנו מוצעת למכירה לרגל נסיעה". די היה לה בכך כדי לסמן לעצמה כי זיהתה חוליה חלשה.
לבושה בהידור הגיעה הגברת לפגישה עם מפרסמי הודעה. הצעתה הייתה מפתה ומשכנעת למדי- היא תשכור את הדירה, תעצב, תרהט, תגור בה ותשלם שכר דירה כמקובל. בתוך כך תציג את הדירה לקונים כאילו הייתה שלה, עד שתימכר, והבעלים יזכו בשוכרת ובמסייעת למכירת דירתם במקביל. את חששם של בעלי הדירה הפיגה בכך שהבטיחה להם ביטחונות, ערבים וסכום מוסכם כפיקדון, למקרה של אי עמידה בתנאי השכירות.
המוכרים התרשמו מכוונותיה הטובות ובסתר ליבם אף שמחו על מזלם הטוב, שהרי היו אמורים בקרוב לצאת את הארץ לחו"ל לתקופה ארוכה ועסקו בהכנות לנסיעה. לכן, שביקשה הגברת להכניס לדירה כחיית מחמד אליה הייתה מאוד קשורה, נעתרו בעלי הבית בשמחה וללא היסוס שכן, גם הם חיבבו מאוד בעלי חיים.
ביום חתימת החוזה ועם קבלת המפתח עוצבה הדירה ורוהטה בטוב טעם. עד מהרה החלו להתדפק על דלתה קונים פוטנציאלים שנשלחו מטעם הבעלים. אדיבה ומסבירת פנים הכניסה השוכרת את הקונים היישר אל חדר האירוח. אך באודם מתרשמים מהדירה המטופחת, הגיחה חיית המחמד שלה, כלב ענק מאיים שנשף לעברם. המתעניינים נסו מבוהלים על נפשם אל עבר דלת היציאה וכך החמיצו את היכולת להתרשם מנתוני הדירה ומאיכותה. כך חזר המקרה כל אימת שהגיעו קונים לראות את הדירה.
בעלי הדירה התקשו להבין כיצד לא התקבלה הצעה לרכישת דירתם ובמקביל החלו להעיב עליהם לחצים פיננסים בשל אי מכירת הנכס שבבעלותם. כשהייאוש החל לכרסם בהם, הגיעה השוכרת עם הצעה לקניית הדירה אלא שהיא הייתה נמוכה בהרבה מהמחיר שאותו רצו הדיירים והם נאלצו לדחותה.
בשלב הבא שיפרה הנוכלת את הצעתה והעלתה הצעה שנייה, שעדיין הייתה נמוכה משמעותית משוויה בשוק הדירות, אך גבוהה מקודמתה. בידיעה שהמפתח להצלתם מונח בידי השוכרת זו אישרו בעלי הדירה את המכירה. תנאי שהוכנס לבקשתה להסכם המתגבש אפשר לרוכשת לצרף קונה או שותף לחוזה הרכישה בכל אחד משלבי החוזה עד לחתימה.
בעוד הצדדים שוקדים על הכנת ההסכם, הוכנס קונה תמים שביצע את הרכישה מאחורי הקלעים. סוכם כי את ההפרש הכספי משוויה האמתי של הדירה יעביר אותו קונה לחשבונה של השוכרת הבדויה.
עשרות הזדמנויות ליפול
את הסיפור הזה ורבים אחרים מאגדת טובה מאיר (60), מתווכת נדלן הנמצאת בתחום כבר קרוב לשני עשורים, בספר חדש. "נתקלתי בעשרות מקרים של חוסר הבנה, טעויות תמימות של קונים או של מוכרים שגרמו להפסדים כבדים, נפילת קורבן לרמאויות שונות או ברשלנות של עורכי דין שהפקידו בידם את מכירת הנכס הכי חשוב בחיים והם כשלו", היא אומרת.
הסיפור הראשון שבעקבותיו החליטה מאיר להוציא את הספר "זהירות, עקיצות נדל"ן - סיפורו של כל בית" בהוצאה עצמית, היה סיפורה של צעירה שלקחה סיכון אדיר וקנתה דירה בעזרת הוריה והבנק. היא הפקידה בידי עורך דין שהמשפחה הכירה את הליווי החוזי והבדיקות הנדרשות והייתה בטוחה כי שהעסקה נמצאת בידיים טובות.
לימים התברר כי עורך הדין לא היה מקצועי מספיק ולא סיים את הליך רישום הכנס על שמה. התקלה החמורה התגלתה רק כאשר ביקשה לבנות קומה שנייה מעל הדירה שרכשה, בשביל הילדים שיבואו. כאשר התברר המחדל לא נותר אלא לנסות לאתר את בעל הדירה הקודם שכמובן זיהה את מצוקתה וביקש ואף קיבל תגמול כספי נאה לחשבונו בעבור השלמת המסמכים. בהליך זה הפסידו הצעירה ובן זוגה כסף רב.
"צריך להבין שבין אם אתה משקיע, זוג צעיר לפני רכישת דירה ראשונה ואפילו שוכרים - יש עשרות דקויות בהם אתם יכולים ליפול. בעשרים שנותיי כמתווכת סיפרו לי סיפורים או ראיתי מקרים שאילו רק היה מישהו שמזהיר את אותם אנשים לפני - עוגמת הנפש הייתה נחסכת וכך גם טעויות של עשרות אלפי שקלים", היא מבקשת להדגיש.
הספר מאגד סיפורים שאספה במהלך השנים לצד טיפים פרקטיים שיש לשים אליהם לב לפני רכישת או מכירת נכס נדל"ני. תוכלו למצוא שם פירוט של תפקיד עורך הדין במהלך הליווי החוזי ומה צריך לשים לב שהוא עושה, מה עושים במקרי סכסוכי שכנים ואיך לזהות רמאים- בין אם הם אנשים או חברות קבלניות. מה נדרש לעשות כאשר קבלן מוסר לכם מפתח לדירה חדשה, איך מתנהלים מול עיזבונות וירושות של בני משפחה, טיפים למשכירי דירות וטיפים לשוכרים.
כך לדוגמה היא מדברת בספרה על נושא זיכרון דברים. "בימים שבהם הביקוש גבוה מן ההיצע, יש הפועלים תחת לחץ לחתום על זיכרון דברים מחשש כי הדירה תימכר לאדם אחר. כמו כן יש ניסיון לקבוע מחיר בזיכרון דברים. חתימה על מסמך זיכרון דברים עשויה להיות בעייתית כי המסמל נחשב כחוזה לכל דבר ועניין. מבחינה משפטית נחשה הדבר לגמירות דעת ובהפרתו עשויים הצדדים להגיע לבית משפט בתביעה על הפרת חוזה".
"זיכרון דברים הוא שלב ביניים בתחילת משא ומתן לבין כריתת חוזה המכר. הוא אמור לשמש בחומר גלם שהוא שלב במשא ומתן שטרם הסתיים", מסבירה מאיר בספר. מועד החתימה על זיכרון דברים הינו הזמן הקובע לדיווח לרשויות המס. כלומר, מרגע החתימה עליו- מתחיל מיניי הימים לדיווח המס. חשוב לציין בעת חתימה על זיכרון דברים כי טרם נערכו בדיקות מקדמיות של בעלות, מצב תכנוני והנדסי של הנכס, בדיקת היתרי בנייה וכדומה. החיסרון הגדול הוא שהקונה יכול להגיע לרשם מקרקעין ולרשום הערת אזהרה על בסיס זיכרון הדברים".
כתבתי את הספר עבור כל מי שהולך לעשות לפחות עסקה נדל"נית אחת בחייו", מסכמת מאיר. "הסיפורים הובאו כדי להדגים בצורה טובה יותר את הטיפים וגם שיחרטו לאנשים יותר טוב בראש".