מתי בפעם האחרונה יצא לכם להשקיף מלמעלה על מגדלי עזריאלי בתל אביב – ולא בזמן טיסה בשמי הארץ? עד סוף 2017 החוויה הזו צפויה להפוך לחלק משגרת יומם של כמה מאות משתמשים במתחם המשרדים המשותף של WeWork – ששכרה לאחרונה את שלוש הקומות העליונות של מגדל המשרדים מידטאון, בן 53 הקומות.
ואולם תחושת עליונות זו לא תימשך זמן רב, שכן בתוך כמה שנים נוכל להשקיף על מידטאון מלמעלה משורה של גורדי שחקים שיוקמו בצמוד אליו: מגדל ידיעות אחרונות הצפוי להתנשא ל־80 קומות; מגדל קרן הקריה (90 קומות); ומגדל נצבא (67 קומות). בתוך עשור, ספק אם מישהו יזכור שפעם מגדלי עזריאלי שלטו בקו הרקיע של תל אביב.
"המע"ר (מרכז עסקים ראשי) הצפוני" – זהו השם הלא קליט של המתחם שבו מתבצעת פעילות הבנייה האינטנסיבית הזו. זוהי למעשה רצועת קרקע צרה המשתרעת של פני קילומטר ובשטח של 170 דונם, ותחומה בשניים מהכבישים הסואנים במדינה – נתיבי איילון ממזרח וכביש מנחם בגין ממערב. הקצה הצפוני שלה הוא מחלף ארלוזורוב, ובדרום היא תחומה במחלף השלום, כלומר מגדלי עזריאלי. בשטח מצומצם זה צפויים להיבנות בשנים הקרובות לא פחות מ־7 מיליון מ"ר של משרדים, לצד עשרות אלפי מ"ר של שטחי מסחר ו־1,900 דירות.
אופי הבינוי האינטנסיבי הזה מתאפשר בשל תוכנית המתאר העירונית של תל אביב, שלאחר שנים רבות של תכנון אושרה סופית בדצמבר האחרון. התוכנית קובעת שטחי מע"ר נרחבים לאורך גדותיהם של נתיבי איילון, דרך בגין ורחוב המסגר. המע"ר הצפוני הוא רק חלק מהמארג הזה: בהמשך הקו לכיוון דרום נמצאים מגדל עזריאלי־שרונה שבנייתו כמעט הושלמה, מגדלי המשרדים של רחוב הארבעה ומגדל המגורים של גינדי. ממערב לו מתוכנן לקום מגדל קרן הקריה. קצת צפונה משם מקדמת עיריית תל אביב את תוכנית מתחם 2000 הכוללת תשעה מגדלי משרדים בני 40־100 קומות, וכן את "מגדל בין ערים" בן 100 הקומות. ממזרח לו – מהעבר השני של האיילון – כבר שוכנים אזורי המגדלים של הבורסה ברמת גן, ה"סיטי" בגבעתיים ורחוב יגאל אלון.
היקפי בינוי עצומים כאלה יוצרים אתגרים תכנוניים בכל הקשור לנגישות תחבורתית, ויצירת שטחי ציבור ושטחים ירוקים שיענו הן על צורכיהם של עשרות אלפי היוממים שיפקדו את אזורי התעסוקה והמסחר של המע"ר מדי יום, והן על צורכי הדיירים שיבחרו לגור בו. כ־75% מכלל השטח הבנוי במע"ר מיועד למשרדים ולמסחר, והשאר למגורים. על פי הערכות מינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, את השטח הזה יפקדו מדי יום 30 אלף מועסקים. גודלן הממוצע של 1,900 הדירות הנבנות במע"ר הוא 65 מ"ר, מתוך ההנחה שהאזור אינו מתאים למגורי משפחות.
לדברי מיכל בלייכר, מתכננת עיר בכירה במינהל ההנדסה, "אופי הבינוי הוא של אזור עסקים ולא שכונת מגורים. כך למשל, אנחנו לא מאפשרים מרפסות בולטות. מי שיבוא לגור פה צריך לדעת שהוא לא בנאות אפקה. עם זאת אנחנו מחויבים לספק תשתית חיים סבירה ושטחי ציבור ראויים, והתוכנית דואגת לכך".
ענבל אור היתה כאן
שניים ממגדלי המגורים המתוכננים נבנים במסגרת פרויקט מגדלי הצעירים, שלידתו בקבוצת רכישה שארגנה ענבל אור אי שם בראשית 2010. זמן קצר לאחר תחילת השיווק חברה אליה קבוצת חג'ג', שכיום מנהלת את הפרויקט לבדה. הפרויקט כולל שני מגדלים בני 46 ו־40 קומות מגורים, שייבנו מעל שש קומות מסחר ומשרדים. בסך הכל צפוי הפרויקט לכלול 486 דירות, מהן 49 דירות הוקצו לעיריית תל אביב כדיור בר השגה. במשך שנות הקמתו סבל הפרויקט המורכב משורה של כשלים שהביאו לעיכוב בקצב התקדמותו. רק בשנה האחרונה החלה בניית השלד, המבוצעת על ידי חברת דניה סיבוס, והפרויקט צפוי להתאכלס ב־2020.
בפרויקט מידטאון – שבו שותפות אלקטרה, יורוקום וקנדה ישראל, ובתכנון האדריכל משה צור – העניינים מתקדמים בקצב מהיר יותר. בפברואר 2018 צפוי להתאכלס מגדל מגורים בן 50 קומות. המגדל כולל 338 דירות, בהן 34 דירות שנקבעו על פי התב"ע כדירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך, ונרכשו לאחרונה על ידי קרן נדל"ן המגורים בהשכרה, מגוריט. מנכ"ל הפרויקט, איציק חממי, אומר שבבניין נותרו רק דירות הפנטהאוז. לדבריו, גם פרויקט זה, כמו האזור כולו, מאופיין בדירות שלושה חדרים בשטח ממוצע של 70 מ"ר. "חלק מהדירות הן להשקעה", אומר חממי ומוסיף כי רוב הרוכשים הם תושבי ישראל.
לצד מגדל המגורים מוקם מגדל משרדים בן 50 קומות, 21 מהן נרכשו על ידי פירמת ראיית החשבון הבינלאומית ארנסט אנד יאנג, ששלוחתה הישראלית קבעה במגדל את משכנה. שני המגדלים ממוקמים מעל קניון בן שלוש קומות מסחר, כשמסביבם שישה מבנים נמוכים בני שש קומות בייעוד מסחר ומשרדים. שטחי המסחר בפרויקט מסתכמים ב־18 אלף מ"ר, מהם 6,000 תת קרקעיים.
מתחם נוסף המצוי כיום בשלבי בנייה הוא פרויקט WE של קבוצת סופרין וקבוצת וייס, הכולל שני מגדלים מעל קומת מסחר. הגבוה שבהם הוא בן 28 קומות, ותשע הקומות העליונות בו כוללות 100 דירות בנות שניים ושלושה חדרים. יתר 19 הקומות, וכן הבניין הנוסף, בן 11 הקו מות, ישמשו שטחי משרדים בשטח כולל של 37 אלף מ"ר, וכל זאת מעל מפלס מסחר משותף בשטח של 2,000 מ"ר. כל אלה צפויים להתאכלס בראשית 2019. לדברי מנכ"ל הקבוצה, צחי סופרין, "אנו רואים במע"ר הצפוני את עורק החיים החדש של תל אביב, שיתבסס על שני פרויקטי תשתית המקודמים במקביל. האחד הוא הקו האדום של הרכבת הקלה, והשני הוא פרויקט קירוי איילון".
גם לקבוצת עזריאלי יש שני פרויקטים במתחם, הנמצאים בשלבים התחלתיים. האחד הוא פרויקט Town, הצמוד למידטאון מצפון ומהווה מעין תמונת ראי שלו, עם שני גורדי שחקים ושורה של מבנים נמוכים יותר. מגדל המשרדים של הפרויקט קיבל לאחרונה היתר חפירה ודיפון, ואילו מגדל המגורים שיתנשא לגובה של 50 קומות, ויכלול 220 דירות מצוי עדיין בשלבי תכנון. גולת הכותרת האדריכלית של המתחם צפויה להיות מגדל ידיעות אחרונות ("המגדל האליפטי") שייבנה מצפון למגדלי עזריאלי הקיימים. מגדל זה נמצא עדיין בשלבי תכנון, וצפוי להתנשא לגובה של 80 קומות. הפרויקט יכלול עירוב שימושים של 10,000 מ"ר מסחר במפלסים התחתונים – שיתחברו אל קניון עזריאלי הקיים, ומעליהן, בסדר עולה, קומות משרדים, קומות מגורים ובית מלון. נשקלת גם אפשרות לשלב דיור מוגן בפרויקט.
את תמונת הבינוי ברצועה ישלימו מגדל המשרדים Tower־H של קבוצת חג'ג', שיתנשא לגובה של 31 קומות; בית מבני גזית הצפוי להיבנות על בסיס בית פז ולהגיע לגובה של 21 קומות משרדים; ומגדל המשרדים בית קרדן בן 20 הקומות – היחיד שבנייתו כבר הסתיימה.
דרוש קו אדום
בינוי כה אינטנסיבי ברצועת שטח כה צרה, יוצר לא מעט אתגרים תכנוניים. הראשון והעיקרי שבהם הוא האתגר התחבורתי. הפתרון העיקרי לכך הוא מערכות הסעת ההמונים, ובראשן הקו האדום של הרכבת הקלה שאמור להתחיל לפעול ב־2021. מתחנת שאול המלך הנחפרת בימים אלה בהצטלבות דרך בגין, יצאו כמה שלוחות אל המגדלים באזור.
בנוסף, לפי תוכנית שמקדמת עיריית תל אביב עם משרד התחבורה, צפויה דרך בגין לשנות את פניה ולהתאים את עצמה לצורכיהם של הולכי רגל ורוכבי אופניים. מספר הנתיבים המיועדים למכוניות פרטיות יצומצם, ומי שבכל זאת יתעקש להגיע למקום בכלי רכב, יסתייע ב"לולאת וולובלסקי", פרויקט הנדסי מורכב במפגש הרחובות בגין ופרשת דרכים. באמצעות הלולאה יוכלו כלי רכב להיכנס לדרך שירות תת־קרקעית המובילה אל החניונים התת־קרקעיים של הפרויקטים שלאורך המתחם. הלולאה נמצאת לקראת סיום. בנוסף, במתחם Town של עזריאלי נבנית חנייה תת־קרקעית עבור כ־1,000 זוגות אופניים.
מלבד האתגר התחבורתי, צריכים המתכננים להתמודד עם תכנון מוסדות ציבור במתחם הנבנה בצפיפות מקסימלית. מבנים אלה צריכים לשרת בעיקר את התושבים, שבעיריית תל אביב מעריכים את מספרם ב־3,400 (לפי מפתח של 1.8 איש לדירה). אופי הבנייה מבטיח אמנם מספר מועט של משפחות עם ילדים, ובכל זאת נכללו בתכנון תשתיות חינוכיות בסיסיות. כך למשל כחלק מפרויקט מידטאון נבנו במגדל שלוש כיתות גן שאמורות לשרת עד 120 ילדים, וכן אולם ספורט בן 500 מקומות ישיבה שנבנה על גגו של מבנה מסחרי המשקיף על נתיבי איילון הסואנים.
מחסור מסוים צפוי גם בשטחים פתוחים ושטחים ירוקים. מפלסי הקרקע של הפרויקטים צפויים להיות מסחריים, ובמקום צפויים להיפתח בתי קפה ומסעדות רבים. שטח ציבורי פתוח מתוכנן להיבנות בין פרויקט מידטאון וטאון, שם כולל התכנון כיכר עירונית רחבת ידיים, שאולי תזכיר את כיכר הבימה.
לדברי בלייכר, שטחים ירוקים נוספים יפותחו עם קידומו של פרויקט קירוי איילון: "החלק הראשון של פרויקט הקירוי שאמור לכסות את המקטע שבין מחלף השלום ורחוב מוזס, אמור להגדיל משמעותית את המתחם הפתוח", היא אומרת. כיום מצוי ההליך בשלבי הכנת התב"ע לצד מציאת מקורות המימון לקידומו. מעט צפונה משם צפוי להימשך פרויקט הקירוי עם בנייתו של "גשר עמק ברכה", שיחבר את שכונת נחלת יצחק למתחם, כהמשך לרחוב עמק ברכה. על פי תוכניות עיריית תל אביב המקדמת את הפרויקט, מידות הגשר שיעבור מעל האיילון יהיו 100 מטר אורך ו־50 מטר רוחב, והוא יכלול 3.5 דונמים נוספים של שטח ירוק.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
נתניהו, המפוטרים של "ישראל היום" - והפתק הנבואי של נתן אשל
האיש שעומד בלב טירוף המכוניות האוטונומיות
