השמועה פרשה כנפיים בכל העמק: מחירי השכירות בעפולה בנפילה. צעירים מכל האזור נהרו העירה כדי לשכור דירה חדשה וגדולה, במחיר של דירה ישנה וקטנה. כעבור זמן התמלאו הדירות, והמחירים החלו לעלות שוב. אבל גם זה זמני, עד שפרויקטים חדשים יקבלו טופסי אכלוס ויזרימו לשוק מלאי דירות נוסף להשכרה — ואז המחירים יירדו שוב.
הטלטלה הקשה בשוק השכירות בעפולה, היא רק ההתחלה של רכבת ההרים שבה נתון שוק הנדל"ן בעיר, ומדובר רק בדוגמה אחת. במקומות שונים ברחבי הארץ מתחילים רוכשי דירות לחוש בהשלכות של רכישת דירות לא שקולה ולא הגיונית, שכל מה שעמד בבסיסה היה המחיר הנמוך של הדירה.
80 מודעות הוצעו בתחילת השבוע בלוח yad2 למכירת דירות בשכונת כרמי גת בקרית גת — רובן הגדול הן דירות שטרם הוקמו וטרם אוכלסו. בחריש פורסמו 334 דירות למכירה, אך גם שם, חלק ניכר מהדירות אינן מאוכלסות או טרם הוחל בהקמתן. בשני המקומות, רוב המוכרים אינם יזמים, אלא כאלה שרכשו דירות על הנייר מיזמים. בקריות, משפרי דיור שרכשו דירות חדשות עלולים למצוא את עצמם בעוד כשנתיים בקשיים גדולים בכל הנוגע למכירת דירותיהם. כל זאת, כחלק מעיוותי שוק רבים, שמדיניות הממשלות האחרונות גרמה להם. במרכז העיוותים — בנייה רבה במקומות לא מבוקשים, ובמקביל פיתוי רוכשים לקנות דירות מוזלות באותם מקומות.
עפולה: למי בנו היזמים?
זה שנים שתושבי מרכז הארץ חולפים דרך כביש הסרגל בדרכם לכנרת ולגליל, ועד לשנים האחרונות אף אחד לא שקל לרגע לרכוש דירה בעיר. התוצאה: בין המחצית השנייה של העשור הקודם לתחילת העשור הנוכחי, מספר התחלות הבנייה בעפולה נע בין עשרות בודדות ל–200 דירות בשנה, תוצר של הביקוש וההיצע המקומי.
מתחילת העשור שווקו בעפולה קרקעות חקלאיות לשעבר של מושב מרחביה בשטח של כ–1,100 דונם, המהווים את רובע יזרעאל בעיר. יזמים התנפלו עליהן בשל מחירן הנמוך, והחלו לבנות בקצב שהעיר לא הכירה. השיא היה ב-2015, עם התחלות בנייה של כמעט 1,500 דירות באותה שנה בעיר. בשנתיים שלאחר מכן חל פיחות בגל התחלות הבנייה, אולם הוא עדיין נותר גבוה, ובשנים 2016–2017 הגיע מספר התחלות הבנייה ל–700–800 דירות. בסך הכל נוספו לעיר 4,000 דירות חדשות בין 2008 ל–2016, בעוד האוכלוסייה גדלה בכ–7,000 תושבים. כלומר, קצב גידול משקי הבית בעיר לא הצדיק את קצב הבנייה המואץ. אז למי בנו היזמים?
"בעפולה בנו בלי מחשבה קדימה, בלי לחשוב על עתיד העיר, ויזמים שונים ייעדו מלכתחילה את הדירות שלהם למשקיעים מבחוץ", אומר אוהד קרוננברג, זכיין סניף רי/מקס 770 המקומי, את מה שקרה בבירת העמק השקטה. לדבריו, חלק ניכר מהבנייה המואצת כלל לא יועד לאוכלוסייה המקומית. בדיקה שנערכה על ידי הכלכלן הראשי באוצר ב–2015 אוששה את דבריו: 27% מרוכשי הדירות בעיר באותה שנה היו משקיעים. יותר מזה, נתוני רשות המסים מורים כי במקביל לבנייה הגדולה, חל באותה שנה גידול של 50% בקצב רכישת הדירות בעיר.
כל זה מחדד את השאלה שהועלתה כבר קודם — מה רוכשי הדירות של 2015 מצאו בעפולה שלא היה שם קודם לכן, כולל המחיר הנמוך של הדירות? תיאורטית, בנייה צריכה לבוא בעקבות ביקושים. כלומר, אם אין ביקושים, היזמים יישארו ללא רוכשים לדירות שלהם. ואולם במקומות שנבדקו לצורך כתבה זו, הגידול בבנייה הוא זה שהביא עמו את העלייה בביקושים.
"כל המשחק היה שיווק ושכנוע", אומר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים המחפשים דירות זולות בפריפריה. הפרויקטים שהוקמו בעפולה, כמו גם במקומות אחרים בעלי ביקושים נמוכים שלפתע הגיעה אליהם בנייה בסדרי גודל לא מוכרים, לוו במסעות פרסום נרחבים שבוצעו על ידי היזמים ולעתים גם על ידי המדינה. אלה שמו את הדגש על מחירן הנמוך של הדירות ועל כך שהמקומות האלה יהיו "הדבר הבא".
לדברי קווטינסקי, "המשקיעים באותו זמן חיפשו בצורה נואשת יעדים חדשים להשקעה, אחרי שהמקומות הסטנדרטיים במרכז הארץ כבר נשאו תגי מחירים גבוהים מאוד. המשווקים הצליחו לשכנע אותם בעיקר הודות לצירי התחבורה — את חריש פירסמו כמי שנמצאת על כביש 6 ועל כביש 65, 20 דקות מחיפה, 40 דקות מתל אביב ושעה מבאר שבע; כרמי גת התפרסמה בין היתר על ידי משרד השיכון כמי שקרובה לכביש 6 ולתחנת רכבת; ואילו את עפולה פירסמו הודות לפתיחת רכבת העמק. זה עבד יפה על המשקיעים, שהאמינו כי מחירי הדירות במקומות הללו יעלו בעתיד, ולא שמו לב שחוץ מדירות לא בנו שם כלום".
כך, אף שהשווקים המקומיים היו קטנים מלהכיל את כל יחידות הדיור החדשות, הבנייה הגדולה לוותה בנהירה של רוכשים מבחוץ לאותם יישובים. התוצאה: ביישובים שלא קרה בהם כלום — לא נוצרו מקומות תעסוקה, לא התחוללה מהפכה בחינוך ולא אירע שום דבר אחר שיהפוך אותם למבוקשים בקרב אנשים שאינם תושבי הסביבה הקרובה — נרכשו דירות רבות. עם הירידה בבנייה והתעשתות הרוכשים, מספר העסקות ביישובים אלה פחת, ובחלקם נוצר מלאי של דירות חדשות יד שנייה, המוצעות למכירה על ידי בעליהן.
"התוצאה היתה בלתי־צפויה", אומר קרוננברג, "כי לפתע החלה נהירה לעיר מצד שוכרים מערים אחרות. הגיעו שוכרי דירות מחיפה, מהקריות, ממגדל העמק, מטבריה ואפילו מבית שאן. זה לא פלא — במחירי השכירות של דירות 3 חדרים ישנות, הם יכלו לשכור בעפולה דירת 4 חדרים חדשה".
ההצפה הזו ניכרת בשנתיים וחצי האחרונות גם במדד yad2–TheMarker, שמראה ירידה משמעותית במחירי השכירות הממוצעים הנדרשים על ידי בעלי דירות בעיר. עם זאת, בחודשים האחרונים המחירים התייצבו, וקרוננברג אף אומר כי המגמה השתנתה, משום שגל השוכרים החדש איכלס את מרבית הדירות שהוצעו במחירי שכירות נמוכים. להערכתו, "זה אמור להשתנות שוב בחודשים הקרובים, כשפרויקטים חדשים יקבלו טופסי אכלוס, ודירות חדשות יתווספו להיצע".
ומה עם מחירי דירות יד שנייה הנמכרות בעיר? לדברי קרוננברג, מי שמתפשר על 20–30 אלף שקל יוכל למכור את הדירה שלו ללא בעיה, ואולם קבלנים כמעט לא עולים לקרקע עם פרויקטים חדשים. "אין היום אומץ לקבלנים לעלות על הקרקע, משום שקבלן כזה צריך למכור 20%–30% מהפרויקט לפני תחילת הבנייה ו–95% ממנו לפני קבלת טופס האכלוס. המצב הופך את התנאים האלה לכמעט בלתי־אפשריים".
כרמי גת: המשקיעים התפכחו מהר
שכונת כרמי גת בקרית גת היא דוגמה נוספת לנהירה בלתי־הגיונית למקום — שבדיוק כמו בעפולה, סומן על ידי משקיעים וזוגות צעירים, רבים מהם ממרכז הארץ, כדבר הבא.
את הבנייה במקום הובילה חברת גינדי החזקות, ודירות נמכרו בכ–850 אלף שקל. מסע הפרסום הגדול של החברה הניב מכירה של 840 דירות בפרויקט בפברואר 2015. ב–2016 דורגה העיר במקום ה–15 בארץ במכירת דירות חדשות — מספר העסקות שבוצעו בעיר ונרשמו ברשות המסים זינק פי שניים וחצי. במשרד הכלכלן הראשי באוצר עקבו אחר המכירות בפרויקט, והעריכו כי 280 מהרוכשים היו משקיעים, וכי חלק מהזוגות הצעירים שרכשו במקום דירות היו אנשי קש שמאחוריהם עמדו משקיעים.
מינואר ועד אפריל השנה נמכרו 34 דירות מאותן 840 דירות, אלא ש–25 מהן היו של משקיעים מוצהרים — כעשירית מכלל הרכישות שלהם. כלומר, עוד לפני שהושלמה בנייתן של רבות מהדירות, המשקיעים הגיעו למסקנה שעשו מקח טעות. במקום לא ניכרת עדיין ירידת מחיר, ואולם התנהגות השוק, בהמשך לעיכובים במימוש הסכמי הגג שנחתמו עם העירייה, מבטיחים כי גם עתידה של כרמי גת אינו מזהיר.
העיר לא היתה זקוקה לשכונה הזאת — בין 2008 ל–2016 נוספו לה 5,000 תושבים וכמעט 2,700 דירות, וגם המשקיעים מתחילים להגיע למסקנה שהם לא צריכים אותה. עצם העובדה שהמכירה המואצת של המשקיעים בשכונה סותרת את המגמה הכללית של המשקיעים בדרום — שצימצמו את מכירת הדירות שלהם בחודשים הראשונים של השנה — ועצם העובדה שמספר העסקות שבוצעו בעיר צנח בכ–60% מאז 2015, מחזקים את הרושם שהשפעת הסטרואידים הנדל"ניים על העיר פגה.
קרית מוצקין: רמות בנייה לא הגיוניות
זה המקום להכיר את מעצמת הבנייה המקומית, קרית מוצקין — מקום שלישי בישראל במספר התחלות הבנייה בשנה שעברה, עם 1,687 דירות, ומקום רביעי במכירת דירות חדשות, עם 1,150 דירות. גם כאן מדובר באזור ש"חי על סטרואידים", כלומר על בנייה בהיקפים החורגים בהרבה מהצרכים המקומיים. שום שינוי סביבתי אמיתי לא יכול להסביר את הזינוק הגדול בבנייה בעיר, שחלקו קשור גם לדירות הנמכרות במסגרת מבצעי מחיר למשתכן. אלא שגם רכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן אמורה להיות מסיבות הגיוניות, כמו מידת הצורך בדירה והמיקום שלה.
השכונה החדשה בעיר, משכנות האמנים, נבנית במתחם כורדאני, שבו שכן בעבר בסיס צבאי. ההבדל העיקרי בין קרית מוצקין לבין רוב המקומות האחרים בישראל הסובלים מבנייה מואצת ללא קשר לביקושים, הוא רמות המחיר. "אתה לא יכול לפתות משקיעים או אחרים, במחירים של 1.4–1.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ובדמי שכירות של 4,000 שקל בחודש", מסביר המתווך אלי שושנה, מסוכנות התיווך עמית. התוצאה: חלק גדול מהרוכשים בפרויקטים הללו הם משפרי דיור, שטרם מכרו את הדירות שלהם עד לאכלוס הדירות החדשות.
"הקצב הטבעי האמיתי של הביקושים בקרית מוצקין ובקרית ביאליק השכנה הוא 150–200 דירות חדשות לשנה בכל אחת מהערים", אומר קבלן מהקריות. "מכרזי הקרקעות בכורדאני הצליחו חלקית במשך העשור האחרון, עד שלקחו את כל היתרה וזרקו אותה בבת אחת לשוק. כתוצאה מכך, העיר הוצפה בדירות חדשות למכירה — חלקן אמנם במחיר למשתכן, אבל גם כאן אנחנו רואים שהביקושים להגרלות בקרית מוצקין היו נמוכים, כלומר שההיצע היה גדול מדי, ואילו היזמים הבונים בשוק החופשי נתקלים בקשיים גדולים מאוד בשיווק הדירות".
בקרית מוצקין מדובר בעתודות האחרונות של הקרקע העירונית לבנייה, בעוד בקרית ביאליק הסמוכה יש עתודות לאלפי יחידות דיור נוספות, ובקרית אתא יש עתודות לעוד אלפי יחידות דיור. בסך הכל, אזור הקריות כולו צפוי לחוות הצפה קשה, אם תוכניות האוצר ימומשו. אם נביא בחשבון שגם נהריה נמצאת במצב דומה, ועכו אמורה לצאת אף היא בפרויקטים גדולים, המסקנה היא שכל רצועת החוף הצפונית של המדינה מתוכננת להיבנות הרבה מעבר לצרכים האמיתיים.
בעוד מצב היזמים בקרית מוצקין אינו פשוט, מצב הרוכשים — שחלק גדול מהם הם משפרי דיור מקומיים — עלול להיות גרוע ממש בעתיד. "אותם משפרי דיור שטרם מכרו את הדירות שלהם עלולים להיווכח בעוד שנתיים — כשיתחילו למכור את הדירות — כי המחירים בנפילה, והם אינם תואמים את החישובים שערכו בעת שרכשו את הדירות", אומר שושנה. "כבר עכשיו יש האטה וירידות מסוימות במחירים, ואני מעריך שבעוד שנתיים הקשיים בשוק הדירות יד שנייה רק יהיו גדולים יותר".
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
התרגיל: הקבלנים נתקעו עם אלפי דירות - זה מה שהם עושים במקום להוריד מחירים
"WeWork שווה רק 3 מיליארד דולר - ולא 20 מיליארד דולר"