לפני מספר חודשים פורסמה סקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת לפיה רק כ- 2.4% מהמבנים הישנים חוזקו מפני רעידות אדמה. מה עוצר את התכנית הזאת?
תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית שנועדה לעודד ולתמרץ חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה וזאת בדרך של מתן תמריצים לחיזוק ומיגון מבנים בדרך של מתן זכויות בניה לבניינים. לא זו בלבד שחיזוק המבנים מגביר את עמידות הבניין גם בפני התקפת טילים אלא שבמקרים רבים משלבים בביצוע החיזוק גם הרחבת מרחבים מוגנים המקנים, בנוסף לביצוע תוספת ליציבות הבניין גם הגנה בפני התקפת טילים (ודומה כי בימים אלו אין צורך להכביר מילים ביעילותה של הגנה זו).
מאז הגרסה המקורית של התמ"א שנחקקה בתחילת שנות ה-2000 הוכנסו בה מספר תיקונים. הפרקטיקה המקובלת היא כי דיירי בניין המיועד לחיזוק מתקשרים בהסכם עם יזם, לפיו היזם יחזק את הבניין, ישפץ אותו, תוך הוספת תוספות שונות לבניין כגון ממ"דים ומרפסות, הכל בהתאם להוראות התמ"א והתכניות בניין עיר הרלוונטיות ובמקרים רבים בכפוף למדיניות (שלא לומר לגחמות) הוועדה המקומית הרלוונטית. בתמורה יקבל היזם את הדירות שנוספו לבניין אותן יוכל למכור בשוק החופשי.
במסגרת התיקונים שתוקנה התמ"א במהלך השנים הוספו תמריצים ובהם אפשרות להרוס בניין קיים ולבנות תחתיו בניין חדש תוך שימוש בתמריצי התמ"א, ניתנה אפשרת לנייד זכויות בניה שאינן מנוצלות בבניין המחוזק למגרשים אחרים (בתנאים שנקבעו בתכנית) ותיקונים ושינויים נוספים שלא יפורטו ברשימה זו מפאת קוצר היריעה. ככלל ניתן לומר כי עניינם של השינויים שנקבעו בתמ"א הוא שיפור האטרקטיביות של פרויקט מכוח תמ"א 38 בעיני דיירים ויזמים.
הזמן שחלף ממועד אישור התמ"א מאפשר לבחון את מימושה ולשאול האם התכנית עומדת במטרות שהציבה ממשלת ישראל כשאישרה אותה (ואת תיקוניה).
המבחן הראשון הוא כמותי, כלומר - כמה מבנים מתוך המבנים העונים לקריטריונים שנקבעו בתמ"א אכן חוזקו או נמצאים בהליך תכנוני שתכליתו הוצאת היתר בניה לחיזוק המבנים. על פי הנתונים הרשמיים מתברר כי התמ"א לא הצליחה לעמוד ביעדים שהציבה ממשלת ישראל וכי מספר זעום בלבד של בניינים העומדים בקריטריונים שנקבעו בתמ"א ואשר זקוקים לחיזוק אכן חוזקו ומוגנו לא זו אף זו אלא שרובם ככולם של מבנים אלו נמצאים באזורי הביקוש בלבד.
ממלכת אי הוודאות
נזכיר שיזם צריך שני דברים כדי להצליח: ודאות ומהירות. ככל שאתה גומר פרויקט מהיר אתה לא צריך להשאיר לעצמך מרווחי סיכון. פרויקט תמ"א 38 אורך בממוצע כ- 4 שנים. שנה שנתיים לגמור עם הדיירים ולהכין גרמושקה. עוד שנה בוועדה המקומית ואם יש ערר אז עוד חצי שנה עד שנתיים.
הבעיה הגדולה היא אי הודאות. כשיזם מתחיל פרויקט כבר בשלב ההולדת שלו לוקח לו בין שנה לשנתיים להשיג את הסכמת הדיירים. כעבור כשנתיים הוא מגיע לוועדה המקומית, בדרך כלל מרוט נוצות לאחר שהשקיע כבר כחצי מיליון שקלים. אלא שאז הוא מגלה שהמידע על בסיסו תכנן - כלכלית ותכנונית - כבר לא רלוונטי.
הסיבות מגוונות - או שהיועץ המשפטי שינה פרשנות או שהתמ"א שונתה או שפתאום העיריה הוציאה הנחיות מרחביות או שהמדיניות השתנתה. שלא לדבר על שינויים בדיני המס. בוועדה המקומית במקרה הטוב שולחת אותך לפרסומים. במקרה הפחות טוב שולחת אותך לכיבוי אש שעוצר אותך מלהתקדם.
כאשר מגיעים לשלב הפרסומים, צצים מתנגדים מכל מיני סוגים. דיירים מתוך הבניין שמנסים לקבל יותר או שסבורים שלא קיבלו די צרכם. שכנים שחוששים להיפגע או שחושבים שהיזם במצוקתו יציע להם משהו. להתנגדות אין עלות ואפילו לא צריך לשלם עליה בול בשביל ההגשה וכך היזם "תקוע" כמה חודשים בוועדה המקומית.
אחרי שהשלב הזה נגמר מגלה לא אחת היזם שעכשיו הוא צריך להתחיל מחדש כי הועדה המקומית - גם כשהיא דוחה התנגדויות - מודיעה לאותם מתנגדים שהם יכולים ללכת לוועדת ערר וגם פה אין אגרה ואין עלות להגשת הערר. המשמעות, בפרט באזור תל אביב שבו עקב מחדל לא הייתה ועדה תקופה ארוכה ונוצר עומס לא סביר, היא דחיה של חודשים רבים נוספים.
יש עררים שברור שחשוב שישמעו ולא פעם מתקבלים כי מדובר בוועדה מקצועית אבל יש עררים שאין בהם תוכן אמיתי ושברור שבסוף יעדיפו את התמ"א על פני פגיעה כביכול לכאורית בשכנים. אך בינתיים נוצר עיכוב משמעותי ואם משתנה בינתיים הדין או הפרשנות במהלך הדיון הרי שהיזם צריך לפעמים להתחיל מבראשית.
לדוגמא, פרשנות היועץ המשפטי גרמה את הצורך לעשרות ואולי מאות או להתחיל מחדש או להכניס תיקונים שלעיתים מהותיים ולעיתים כאלה שפוגעים בבסיס הכלכלי של העסקה ומחייבים פתיחה מחדש מול הדיירים על כל המשתמע מכך או מפוצצים את העסקה. מעבר לזה פתאום נולד לך נושא אבסורדי כמו הקפאה עקב דרישות חדשות של כיבוי אש.
>> איפה הכי משתלם להמיר מטבע חוץ
ברוב המקרים מדובר בתיקים שקיבלו תיק מידע חיובי ובחלקם הגיעו להחלטת ועדה חיובית. ופתאום בא מכבי אש ואומר לגבי מאות ואולי אלפי דירות בתל אביב שהוא לא יאפשר התחדשות בדרך של הריסה ובניה בתנאי הרחוב הקיימים.
עכשיו מובן שהיזם חסר אונים במקרה הזה כי זה לא בשליטתו לא משהו שביכולתו לשנות
ואין לו מושג כמה זמן זה יארך כדי שיוכל לכלכל את צעדיו בכל הנוגע לתכניות העבודה שלו, להתקשרות עם גורמים חיצוניים ועוד.
עו"ד עפר טויסטר ועו"ד טויסטר-רוזנטל ממשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובניה