כך תקנו דירות מתחת למחיר השוק

בין אם אתם מחפשים דירה להשקעה או דירה למגורים, סביר להניח שהייתם שמחים לקנות אותה במחיר מוזל מתחת למחיר השוק. אבל איפה מוצאים אחת כזו? אם תשאלו את משקיעי הנדל"ן, להסתפק במודעות באתרי הנדל"ן כמו יד 2, או במודעות בפייסבוק זה בזבוז זמן. מסתבר שישנן דרכים יצירתיות אחרות למציאת נכסים אטרקטיביים במחירים נמוכים יותר ממחיר השוק.

עו"ד גיא מנדלסון, שותף בחברת עורכי הדין מ. מנדלסון ושות’ מומחה נדל"ן, משקיע ויזם בעצמו, ומייסד קבוצת 'אושר כלכלי', מרכז את כל הדרכים הסודיות לקנות דירה במחירי מציאה.

מודעות אבל

ליורשים יש לרוב נכונות גבוהה יותר למכור את הדירה לעומת אנשים אחרים, בעיקר אם אחד מהם לחוץ בכסף, ולכן הרבה פעמים הם מוכנים לרדת במחיר. מודעות אבל הן אחת הדרכים הנפוצות לנסות לאתר דירות כאלו.

אם מצאתם במקרה אחת כזו באזור שבו אתם מחפשים דירה, מומלץ להיכנס לאתר 'הרשם לענייני ירושה', לשם מוגשות בקשות לצו קיום צוואה או ירושה. ניתן להקליד את שם הנפטר ולראות איפה עניין הירושה עומד.  

אם מצאתם דירה של נפטר, ניתן ליצור קשר עם המבקש, כי לרוב זה האדם שמנהל את הבירוקרטיה עבור שאר היורשים. כמו כן, לרוב למשפחת הנפטר יש עו"ד שמטפל בעיזבון, כך שבאתר הרשם יהיה את המספר שלו ואת שם המשרד, ומולו ניתן להתקדם לעסקה על הדירה לפני יציאתה לשוק. 

חפשו עיתונים של המגזר החרדי

במקרים רבים יש חובה לבצע פרסום על תכנון ובנייה בעיתונות הכתובה. כדי להקטין חשיפה והתנגדויות, חברות בנייה רבות מפרסמות בעיתוני המגזר החרדי, דוגמת 'יתד', 'המבשר' ו'המודיע' שהם פחות נקראים. בעיתונים אלו, לרוב נמצאות ההזדמנויות שאנשים רוצים לטאטא מתחת לשטיח. כמו כינוסי נכסים של דירות שגורמים אינטרסנטים לא מעוניינים שיגיעו לתפוצה רחבה, דבר שיגרום לכך שיוגשו פחות הצעות ובכך המחירים יישארו נמוכים.

קשר עם משקיעים

משקיעים בודקים כל הזמן נכסים. בתור משקיע, מגיעות אליי באופן שוטף הזדמנויות שהן לאו דווקא באזורים בהם אני פעיל. במקרים כאלו אני יכול להעביר הזדמנות כזו למשקיע אחר, שאני יודע שזה האזור שבו הוא מחפש ככל שתהיו בקשר עם כמות גדולה יותר של משקיעים, זה רק עניין של זמן עד שיגיעו לפתחכם הזדמנויות לרכישת נכסים מתחת למחיר השוק. קשר עם משקיעים נוספים מאפשר גם מקור למידע חשוב מהשטח ובמקרים מסוימים גם לבצע עסקאות משותפות.

נסח מרוכז

הוציאו נסח מרוכז ותקדימו פרסום הדירה בכינוס נכסים. אנשים שנמצאים בתהליך מול הוצאה לפועל, הם בעלי מוטיבציה גבוהה למכור. אמנם קיים מאגר של כינוס נכסים, אבל שם מוצגים נכסים שכבר יצאו לכינוס ולכן כדאי להגיע לנכס לפני כן. לצורך כך, ניתן להוציא נסח מרוכז באינטרנט בעלות של 15 שקלים.

הנסח מאפשר לראות את פרטי כל בעלי הדירות בבניין ספציפי ,והאם הם בתהליכי הוצאה לפועל או אם יש להם עיקולים. נסח מרוכז גם יגלה לכם אלו זוגות הם לקראת פרידה דבר שמוביל במקרים רבים למכירת הדירה המשותפת כמעט בכל מחיר. חפשו בנסח הערות שנרשמו על ידי בית המשפט לענייני משפחה.

אתרי עיריות

באתרי עיריות אפשר למצוא המון מידע ומצגות על אזורים שמתוכננים בהם עבודות פיתוח ומידע שיסייע בהבנת אזור היעד. חשוב שתהיו ממוקדים באזור בו אתם מחפשים ואספו עליו כמה שיותר מידע. ניתן לשייט ברחבי העיר עם 'גוגל מפס', או פיזית. ניתן לאחר מכן לרכז יומיים של פגישות עם מתווכים ולערוך סיורי נכסים, בהם ניתן להשיג מידע על מה ייחודי ומה יכולות להיות הבעיות של אותו אזור, כמו רעש למשל.

כמה זמן הדירה עומדת למכירה

חפשו שלטי למכירה; באתרי הנדל"ן לא פעם אפשר לראות כמה זמן הדירה נמצאת בשוק. נסו להבין מהמוכר מהי סיבת המכירה וכמה זמן הדירה נמצאת בשוק. התשובות ילמדו עד כמה המוכר לחוץ למכור את הנכס. תבדקו גם על שלטים להשכרה, הרבה דירות שמוצעות להשכרה נמכרות לבסוף למשקיעים. כשאתם מדברים עם בעל הנכס, תנסו לזהות אם נמאס לו מההתעסקות עם שוכרים ואם הוא מעוניין להיפטר מהנכס. 

מנהלי נכסים

מנהלי נכסים נמצאים בעיקר יותר בבניינים יוקרתיים, ומשמשים כ"אב הבית" של הבניין. יש להם משרדון קטן בבניין, והם מקור מידע מצוין למה שקורה בבניין.

אם תצליחו להתחבר אליהם תוכלו להתעניין האם יש נכסים למכירה באותו פרויקט, אולי מישהו רוצה למכור ועוד לא פרסם? הם יודעים הכול והם יכולים לחבר אתכם לדירה עוד טרם הוצאתה לשוק.