"זה מגדל יוקרה במיקום המבוקש ביותר בתל אביב וכבר במהלך השיווק, לפני כארבע שנים, הבנו מה קורה במיזמי יוקרה אחרים והחלטנו לפעול בנושא כדי למנוע השכרות קצרות טווח. די מהר הבנו שבמקומות רבים מוכרים דירות ללא מגבלה, בעלי הנכסים משכירים אותן, במיוחד באזורים ליד החוף. כך, כל קיץ בין יוני לנובמבר, המגדלים מלאים בתיירים שמגיעים לימים בודדים, מסתובבים עם חול בלובי, משתמשים בבריכה ומעלימים מגבות — וזה יוצר הפרעה לשאר הדיירים. הפתרון שמצאנו הוא הכנסת סעיף שאוסר על בעלי הדירות להשכיר אותן לטווחים קצרים", מספרת דולי אלרום, מנהלת השיווק של דן נדל"ן, יזמית מגדל היוקרה ארלוזורוב 17 בתל אביב שאכלוסו מתחיל בימים אלה.
מגדל ארלוזורוב 17 בתל אביב, הממוקם בין רחוב דיזנגוף לחוף הילטון, תוכנן בידי האדריכל משה צור וכולל את מרבית האלמנטים המקובלים במיזמי היוקרה של העיר בשנים האחרונות — בריכת שחייה אולימפית, לובי מנקר עיניים וחדר כושר. העסקות בו בשנים האחרונות בוצעו בסכומים המשקפים מחירים של החל מ–46 אלף שקל למ"ר, 66 אלף שקל למ"ר ואף 82 אלף שקל למ"ר. אחת העסקות בו נסגרה בסכום של 40 מיליון שקל. אלא שהעובדה כי הרוכשים שילמו סכומי עתק תמורת דירותיהם, אינה מקנה להם את הזכות לעשות בנכס ככל העולה על רוחם.
"כ–60% ישראלים שרכשו בפרויקט מתכוונים לגור בו" אומרת אלרום. "מדובר במצמצמי דיור, אנשים שעזבו וילות גדולות ועברו להתגורר בדירות בתל אביב. בין הרוכשים יש גם כמה לקוחות שזוהי דירת הנופש שלהם, ובנוסף יש להערכתי כעשר יחידות דיור שככל הנראה נרכשו להשקעה עתידית. אפשר להבין שבאופן כללי המגדל הזה מיועד למגורים ולא להשקעה ולכן אם יש מישהו שהסעיף הזה מרתיע אותו כי הוא תכנן להשכיר ל–Airbnb — אז אין לנו בעיה להרתיע אותם. אין לנו עניין בתיירות מזדמנת. בהרבה בנייני מגורים על קו החוף של תל אביב יש טיילת של שוכרים — הם אורחים לרגע, ולנו זה לא מתאים".
לפי נתוני אתר Airdna, שמנתח את פעילות פלטפורמת Airbnb, פחות מ–1,000 איש מנהלים כ–4,500 דירות מתוך 8,800 דירות המוצעות באתר בתל אביב, והעניין מתנהל כתעשייה לכל דבר. למעשה, בעונת התיירות מצליחים בעלי הנכסים האלה להניב לעצמם לעתים הכנסה משולשת מזאת שהיתה מתקבלת עבור תשלום שכירות סטנדרטי. כך למשל, עבור דירת 3 חדרים שהיתה מושכרת בתל אביב בסכום ממוצע של כ–7,000 שקל לחודש, יכולים בעלי דירות לקבל הכנסה גבוהה של 800–1,500 שקל ללילה, מדי לילה, בשיא עונת התיירות.
הדיירים מתקוממים
הדיון החוזר ונשנה בפלטפורמת Airbnb אינו ייחודי רק למגדלי היוקרה של תל אביב, ומעסיק בשנים האחרונות ערים רבות בעולם, החוששות מפני השפעת הפעילות על שוקי המגורים והתיירות שלהן. בבסיס הדיון עומדות כמה שאלות, ובראשן: האם דירה המושכרת לתקופות קצרות עדיין נחשבת לדירת מגורים?
פסק דין חדש שניתן לאחרונה בנושא על ידי המפקחת על רישום המקרקעין במשרד המשפטים במחוז תל אביב מתייחס לסוגיה זו. פסק הדין קבע שבבניין שנרשם כבית משותף ובו נקבע בתקנון השימוש בדירות — לא ניתן יהיה להשכיר את יחידות הדיור לטווח קצר, שכן מדובר בהפרת התקנון. תביעה זו עוסקת בנכס ברחוב חברון בעיר והתקנון בו קבע בין השאר כי השימוש המותר בדירות יהיה למגורים בלבד. המפקחת במקרה זה אסרה על השמשת הדירה לשכירות לטווח קצר בבניין החל מ–1 בינואר 2019.
"Airbnb הם בהחלט בעיה. הסיטואציות שנוצרות בעקבות השכרת הנכסים גורמות להמון חיכוכים בין הדיירים לבין המבקרים לתקופות קצרות — ובמגדלי יוקרה העניין הזה נכנס כשיקול באסטרטגיית השיווק של פרויקטים", מציין אמיר רוזנבלום, מנכ"ל עידן ש.נ.י, ויועץ בתחום ניהול, תפעול ותחזוקת מבני יוקרה. לדבריו, "מצד אחד יש יזמים ואנשי שיווק שמזהים ש–Airbnb מהווה מכשול לשיווק דירות, ואז הם מחתימים מראש על התחייבות שאסור לרוכשי הדירות להשכיר את דירותיהם לתקופות קצרות. בפרויקט של הנרי טייק למשל, הממוקם בין הרחובות הרברט סמואל, הירקון, הירדן וטרומפלדור, מגבילים את היכולת להשכיר את הדירות. כך גם בפרויקט מגדל הגימנסיה. זו אסטרטגיה שיווקית שמטרתה להבטיח שקט וחוויית מגורים יוקרתית ללקוחות".
עם זאת, רוזנבלום מדגיש כי באותה מידה יש יזמים שחוששים מהכנסת סעיף כזה לחוזים, שמא רוכשים פוטנציאליים — שמחשבים את השקעתם בין השאר על סמך תשואות פוטנציאליות — יירתעו. "בשוק הזה יש גם לא מעט רכישות המבוססות בין היתר על האפשרות להרוויח תשואה בחודשים שבהם הדירה ריקה. סעיף כזה עשוי להרחיק רוכשים מהסוג הזה. יחד עם זאת, מגדלי יוקרה רציניים לרוב מבינים שמי שקונה אצלם רוצה שקט ולא מחפש להרוויח כסף מנכס היוקרה. במגדלים הללו, הכנסת סעיף שמגביל את ההשכרה ל–Airbnb נתפס דווקא כמשהו שמעלה את ערכו של הפרויקט".
העיסוק בהשפעת דירות ההשכרה לטווח קצר בשוק היוקרה בתל אביב תוסס בשנים האחרונות, אלא שכעת מזהה רוזנבלום מהלכים נוספים שאותם מבקשים בעלי נכסי היוקרה לבצע: "לא מעט דיירים שרכשו נכסים יקרים במקומות טובים, מבקשים כעת להתאגד בעצמם ולעדכן את תקנון הבית המשותף. כלומר, גם אם יזמי הפרויקט לא הכניסו סעיף לחוזי הרכישה, הדיירים מבינים שהכוח בידיים שלהם — ומבקשים לפעול בנושא". רוזנבלום מעריך כי התופעה תמשיך להעסיק את השוק בשנים הקרובות, בשל השינויים שעוברים על שוק התיירות המקומי ועל שוק המגורים.
"המצב הזה, שבו תיירים מזדמנים מקבלים קוד לכניסה לבניין, קוד לכניסה לחניה, והכל מתבצע בשלט רחוק ועל חשבונם של הדיירים הקבועים — לא מקובל על רבים מהם. מדובר באנשים שמגיעים ללילה, חוזרים בשעות הקטנות מבילויים, ומפרים את אווירת המגורים בפרויקטים היוקרתיים. אני מעריך שעוד נראה צעדים רבים בכיוונים האלה בתקופה הקרובה".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
החלום של דירה ב-2.8 מיליון שקל במרכז תל אביב נהפך לסיוט
התוכנית החדשה למתחם ארנה: שדרות עירוניות יחברו בין העיר לים - והגג יוסר
