"היזם פנה אלי כמוצא אחרון, אחרי שהבין שהפרויקט שלו, זה שאמור להניב לו רווח של מיליוני שקלים — נמצא בסכנה". כך מצא את עצמו בועז (שם בדוי), חוקר פרטי עם ניסיון של 20 שנה, בתפקיד האיש שיקבע אם כלי העבודה שכבר הותנעו כדי להרוס את הבניין יושבתו או ייצאו לפעילות. תקוותיהם של כמה משפחות שהתגוררו בבניין ישן בתל אביב וחלמו על מגדל יוקרה עם נוף לים הוטלו על כתפיו.
הסיבה להעסקתו של בועז היתה טמונה עמוק בנסח הטאבו של הבית הישן. "היזם קיבל כבר היתר לצאת לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה וכמעט ולהכפיל את מספר הדירות בפרויקט. הוא אף הצליח להחתים את כל הדיירים בבניין ולהסדיר אתם את כל התוספות שמגיעות להם", מספר בועז. "רק מה? כשפתחו את הרישום בטאבו גילו שהגג של הבניין לא רשום כשטח משותף, כלומר לא שייך לדיירים. הוא היה רשום על שם הקבלן שבנה את הבניין לפני 60 שנה, השאיר לעצמו איזו חתיכה ואז נפטר".
בועז נכנס לתמונה כשהיזם ניסה לאתר בעצמו את ילדיו של הקבלן, וגילה שגם הם נפטרו כבר. איתור הנכדים — שרובם לא נשארו בישראל, שינו שמות משפחה, או לא הוכרזו כיורשים חוקיים — נהפך למשימה בעייתית במיוחד, שתקעה את כל הפרויקט.
כדי לבצע תמ"א 38 בבניין, נדרשים לפחות 80% מהדיירים הרשומים בטאבו לאשר את המהלך, ולאחר מכן כל הדיירים נדרשים להגיע להסכם עם היזם שמסדיר משפטית וקניינית את זכויותיהם וחלקם בנכס החדש. בלי שזה יקרה — הפרויקט לא יכול לצאת לדרך. בדרך כלל, החלק המורכב עבור היזם הוא להגיע להסדרים משפטיים שישביעו את רצונם של כל בעל הדירות. להתעסקות עם מתים שמתעוררים לחיים דרך נסחי הטאבו — איש לא הכין את היזמים.
הסיפור הזה הסתיים בטוב: "אחרי תחקיר של שמונה חודשים הגענו לנין של הקבלן, שאיש לא ממש ידע על קיומו", מספר בועז. "הבנו שהוא מתגורר בישראל, אבל לא הצלחנו לאתר כתובת מגורים. הגענו לרישומים בקופות חולים שבהם נקבעו תורים על שמו. פעם אחת הגיע אדם באותו שם שלא היה הוא, פעם אחרת איש לא הגיע. בסוף מצאנו את שמו באחת הרשומות של השירותים הסוציאליים העירוניים. התברר שהוא חסר בית ומגיע לאכול בבתי תמחוי. הומלס. הצבנו בכל בתי התמחוי שהוא נצפה בהם אנשים מטעמנו, וחיכינו, עד שיום אחד ניגש אלינו מישהו ואמר 'אותי אתם מחפשים'. כשסיפרתי לו שיש לו גג על בניין, הוא הפנה לי את הגב והלך. אפילו לא צחק לי בפנים. רק כשהושבתי אותו מול היזם הוא הבין שאני רציני, וכמעט השתגע. הפרויקט הצליח לצאת לדרך, וכיום יש לו דירה משלו ועוד כמה שקלים בצד".
"נותנים לך? תיקח"
הסיפור הזה אינו נדיר כמו שהוא נשמע. במספר לא מבוטל של בניינים משותפים שנבנו בישראל בשנות ה–50 וה–60, במיוחד באזור המרכז, עומדות פיסות בניין שהקבלנים רשמו על שמם בטאבו: מחסנים בקומת הקרקע, חדר אופניים, חניה אחת, חלק מהגינה, חתיכה מהגג או חלק מחדר המדרגות. זאת היתה מעין חותמת שהשאירו חלק מהקבלנים על בניינים שבנו, שמתגלה רק כיום, לקראת ביצוע תמ"א 38 במבנים.
בתהליך של הכשרת הבניין לתמ"א 38 המדינה דורשת מהיזמים להכשיר ולהסדיר גם את הרישום בטאבו, וכך מתגלה זהות של קבלן שלרוב כבר נפטר, לעתים אין לו יורשים מוצהרים או מי שיודעים בכלל על קיומו של הנכס. עד שזהות הבעלים מתבררת והוא נותן אישור לפרויקט, אי אפשר לקדמו, לחדש ולמגן את המבנה.
כיום כמעט אין סיכוי שקבלן ירשום חלק מהבניין על שמו, בוודאי בלי שאיש מהדיירים ידע על כך. הסיבה העיקרית: מעורבות של משפטנים המייצגים את הדיירים מול הקבלן. סיבה נוספת היא מעורבות של יזם בתהליך והגדרות מראש, המגובות בחוזה, שלפיהן השטחים המשותפים חייבים להיות חופשיים מכל אחזקה פרטית. אבל כדי לקדם תמ"א 38 בבניינים הישנים נהפכים יזמים לבלשי נדל"ן בעל כורחם, במטרה לאתר את היורשים ולהבטיח את מימוש הנכס.
את אבא שלי קשה לתאר", מספר בנימין (שם בדוי), תושב השרון. "הוא היה מלח הארץ, ציוני, אדם עם מעוף והרבה שאר רוח. בקיצור, ממזר גדול". אביו של בנימין עלה ארצה ב–1930 כשהוא בן 20, ועשה את מה שלמד בבית אביו מגיל 14 — צבע את הבתים ביישוב היהודי שהוקם. ברבות השנים הוא נהפך לקבלן צבעות ומשם לקבלן בניין.
"בכל בניין שהיה בו שטח משותף שלא היה צריך לשלם עליו ארנונה, הוא השאיר לעצמו חתיכה", מעיד בנימין. "המחשבה שלו היתה 'שלח לחמך' ונראה מה ייצא. הוא עשה את זה לפני הרבה שנים, וכנראה לא ממש העלה בדעתו מה יכול לקרות, אבל זיהה את הפוטנציאל העתידי של בעלות על נכס, ורשם שטחים בכל מיני בניינים".
יום אחד קיבל בנימין פנייה מהיזם גל אגוזי מיחד נדל"ן, חברה המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 במסלולי הריסה ובנייה. "פנו אלי כדי להבין אם אני מוכן להשתתף בפרויקט ברמת גן, ולא הבנתי למה — הרי אני גר בשרון. הסבירו לי שאבא שלי בנה בניין ברחוב המעגל ברמת גן, ואת השטח שבין עמודי הבניין הוא רשם על שמו, וגם חלק ניכר מחדר המדרגות. יחד זה היה שטח ניכר מהבניין". משא ומתן ממושך בין הצדדים זיכה את בנימין ואחותו בדירה בבניין, בשווי מוערך של 2 מיליון שקל.
זה בא לי בהפתעה", אמר בנימין. "ידעתי על הרישום הזה מכיוון שחלק מהתקופה עבדתי עם אבא שלי, והיו גם רישומים על שמי באופן ישיר, אבל אני לא מנהל מעקב אחרי כל הנכסים בבניינים הישנים שהוא בנה ולא תיכננו על זה או משהו. האג'נדה היתה 'נותנים לך — תיקח, מרביצים לך — תברח'. אולי כשארגיש שיומי מתקרב אעשה רישומים שיעברו לילדים. כל הסיפור בעיקר הזכיר לי ימים שכבר שכחתי, ונתן לאבא שלי נוכחות מחודשת בחיי".
אגוזי מספר: "ברמת גן נתקלנו בתרחיש הזה בעוד פרויקטים. פתחנו את נסח הטאבו וגילינו להפתעתנו שיש יחידות דיור נוספות בבניין שלא ידוע כלל מי בעליהן, ורשומת בטאבו על שם אנשים שנפטרו לפני עשרות שנים. כדי לאתר את הבעלים החוקיים או היורשים הסתייענו בעורכי דין ובחוקרים פרטיים. זה חסם ניכר בהתקדמות של פרויקט, והיזמים עושים עבודה שאני מצפה שהמדינה והעיריות יסדירו, או לפחות יהיו מעורבים בה".
לדברי אגוזי, היורש שמאתרים יכול ליהפך לסוחט, מפני שהוא מבין את עמדת הכוח שבה הוא נמצא. "התמורה שאני נאלץ להבטיח לו באה על חשבון הרווח היזמי והרווח של הדיירים", מסביר אגוזי. "ברוב המקרים אמנם מצאנו יורשים ובישרנו להם שהם בעליהם של יחידות דיור במרכז בלי שהיו מודעים לקיומן, והם בעיקר היו שמחים על התמורה. אבל חלק מהחקירות הסתעפו לחו"ל, התייקרו מאוד, ובסופן איתרנו יורשים שכלל לא רשומים במרשם האוכלוסין בישראל".
באחד המקרים הם אפילו הגיעו ליורש שגדל בבית יתומים בגרמניה ולא ידע שיש לו שורשים יהודיים או קשר לישראל. "במקרי קיצון אחרים הגענו למבוי סתום ואילצנו את האפוטרופוס הכללי להתערב", מספר אגוזי.
"העניין הוא שכל הבירורים גורמים לעיכובים ארוכים בהוצאה לפועל של הפרויקט, ששווים לא מעט כסף ופוגעים ברווחית. כיום אני מנוסה יותר, בודק מיד את הרישומים בטאבו ואם אני מזהה בעיות — אני שוקל היטב אם לצאת לדרך. כשמגלים את הרישומים האלה בשלב מאוחר, אחרי שכבר השקעת כסף בפרויקט, אתה יכול להיסחף למערבולת שתהפוך את הפרויקט לגבולי ותשנה את התמורות לדיירים. לגלות דבר כזה באמצע תהליך מציב אותך כיזם במקום לא נוח — מול התזרים שלך ומול בעלי הדירות שכבר יצאו לדרך".
לדבריו, הרישום הלקוי בטאבו, שאינו מעדכן את היורשים או מסדיר את הרישום על החללים המשותפים, קיים במשך עשרות שנים והמדינה אינה עורכת מעקב ורענון של הרישומים, ורק כשמתחילים תהליך של תמ"א 38 הנושא צף. "הפנייה לאפוטרופוס הכללי ולמשרד המשפטים אורכת זמן רב, ואולי דווקא שם אפשר לייסד מסלול ירוק ומהיר לטיפול בבעיות מסוג זה. בלי הסדרה של הרישום בטאבו לא יתאפשר לקדם התחדשות עירונית במסות משמעותיות, וגם לא לממש את הייעוד המקורי של תמ"א 38 — מיגון מפני רעידות אדמה. אין כל הצדקה ששמירה על חיי אדם תתעכב בגלל ביורוקרטיה. אם הרשויות היו מסייעות להתמודד עם הבעיות המשפטיות האלה, אפשר היה לזרז את התהליך ואף לסייע להוריד את העלות של הקמת דירות מכוח תמ"א 38".
אחת האפשרויות שעליה ממליץ אגוזי היא הקמת קרן משותפת של דיירי הבניין, שבה יופקד כסף בשווי יחידת הדיור שאותרה ובהסכמה על האומדן עם שמאי של המדינה. הסכום יצבור ריבית ויועמד לפיקדון לטובת היורש כשיימצא. בדרך זו יוכלו יזמים לצאת לעבוד במקביל לאיתור היורשים וללא עיכובים, אך גם בלי לתת ליורש להביע עמדתו על חלקו בפרויקט.
עו"ד שי אליאב, שותף במשרד גינדי כספי המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה, מסביר כי בניינים שבהם צצה בעיה כזאת נפוצים במיוחד בגוש דן, שבה הרבה מהבנייה היא של בתים משותפים ישנים. "המדינה מדברת גבוהה גבוהה על התחדשות עירונית, אך עוצמת עיניים לגבי הקשיים שעולים בדרך", מתריע אליאב. "היזמים ועורכי הדין נדרשים להכשיר את כל השרצים שיוצאים מהבניינים, ובגלל הדרישה לרשום את הנכס על שם היורשים החוקיים ולא על שם המנוח, מתעכבים פרויקטים. אילו היו מאפשרים את התרת רישום שם המנוח ושימור הרישום הזה במקום להטיל עלינו לנהל את עזבונו, היה אפשר לקדם פרויקטים במהירות".
"כשדירה קטנה משלשת את ערכה, גם הסיפור המשפחתי משתלש"
גם עדי (שם בדוי) מספר כי קיבל טלפון מפתיע. "לפני כמה שנים פנו אלי ואמרו שיש נכס שרשמו על שם אבי ברחוב יהלום ברמת גן, ממש ליד בית הורי המנוחים. זה היה מחסן בשטח של 20 מ"ר בקומת קרקע בבניין משנות ה–50. היזם הזמין אותי, הסביר לי מה קורה, הכין עבורי את המסמכים וגם מינה עבורי עורך דין שייצג את האינטרסים שלי מולו".
אבל לא רק אבא של עדי היה רשום על הנכס, אלא גם מי שהיה שותפו לעסק בימי קום המדינה. "היה קל לאתר אותי ואת ששת אחי. אבל לא הצלחנו לאתר אף אחד מהיורשים של השותף. הוא נפטר בגיל צעיר, והותיר אחריו אלמנה ללא ילדים. לקח זמן עד שהצליחו לאתר מי מקרוביו, והיה דרוש חיבור בין שלושה יורשים שבקושי ידעו זה על קיומו של זה. בסופו של דבר יצא שעשרה יורשים רשומים על שם הנכס שהורישו לנו. יצאה מתנה של כ–15 אלף לכל אחד משבעת האחים. שלושת היורשים שעמם חלקנו 50% מהנכס קיבלו כל אחד סכומים גדולים קצת יותר. נכון, זה לא נכס שיעשה אותנו עשירים וגם לשמחתי אף אחד לא בנה על זה או צריך את זה בשביל לחם הביתה. איך אבא שלי היה אומר? סוס שמקבלים במתנה — לא בודקים לו את השיניים".
לדברי עדי, כשיש יורש ברור והסכמה התהליך קצר יחסית, וגם אם הרווח הכספי אינו ניכר — יש לתהליך יתרונות אחרים. "תמיד נחמד לקבל מתנה, אבל האמת היא שבזכות זה פגשתי יורשיו של השותף של אבא שלי, ומתוך הערפל נברנו בהיסטריה המשפחתית המשותפת. זה משהו שלא מוצאים בקלות. בגיל מבוגר אתה כבר לא מוצא חברים ברחוב. היתה התרגשות עצמו מהגילוי של פרטים ושרידים של המשפחה".
במקרה של עדי ואחיו, המשפחתולוגיה הנלוות לא היתה מכשול, אלא יצרה תקציב לטיול משפחתי, אבל זה לא תמיד כך. "אם אתה נופל על שם המשפחה כהן — אתה לא יודע כמה זמן זה ייקח", מזהיר בועז החוקר הפרטי. "יש יישובים סגורים ושכונות שאתה מבין כי האיש שאתה מחפש כנראה נמצא שם, אבל איש לא רוצה לשתף אתך פעולה — ואתה נטע זר בתוך הקהילה. אתה צריך לרכוש את האמון. הגעתי לחרדי בברוקלין שחזר בתשובה והתנתק מהמשפחה שלו. היינו צריכים להגיע אליו עם מזוודה של כסף ועץ שורשים מפורט כדי להראות לו שזה שלו".
המסע נעשה מאתגר גם כשיש נתק או סכסוך משפחתי, ואיתור היורשים גורם לפתיחת תיבות פנדורה ישנות. "כשזה בן בודד זה קל, אבל ברגע שיש אחים, כל אחד חושב שמגיע לו יותר", אומר בועז. "אתה אומר שיש רכוש — והכל מתעורר. יהיו אנשים שלא יסכימו לחתום על הפרויקט רק כדי לעשות דווקא לאחים שלהם. כשדירה קטנה פתאום משלשת את הערך שלה, גם הסיפור המשפחתי משתלש. מכיוון אחר, יש כאלה שחייבים מיליוני שקלים בהוצאה לפועל ואז הם לא רוצים שהכסף יגיע אליהם, משום שהם יתחילו להתעסק בלהחזיר חובות, ויש אנשים גרושים שלא רוצים להתחיל לחלק את הכסף".
אצל עדי הפנייה הזאת דווקא פתחה את החשק המשפחתי לאתר נכסים נוספים. "אנחנו חופרים ברישומי מס שבח ומקרקעין ובמאגרי נתונים שנגישים ברובם לכולם", אומר עדי. לדבריו, הממשלה צריכה להיות שותפה לתהליך המעקב והרישום. "בדיוק כמו שהשלטונות יודעים לפנות אליי לגבי קרן השתלמות לא פעילה, הייתי מצפה שהמדינה תעשה אותו דבר עם נכסים — ולא תחתור לכך שהאפוטרופוס הכללי ייהנה מההפקר. המדינה לא רוצה לנהל את המעקב עבורנו כל זמן שהכסף מגיע אליה".
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. בניינים שנבנו לפני 1980 או שאינם עומדים בתקן הישראלי בפני רעידות אדמה, שנכנס לתוקף ב–1975, זכאים לתמ"א 38. העלות של חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה, ולכן התפתח מודל כלכלי המאפשר זכויות בנייה מוגדלות בתמורה לחיזוק המבנה. ועדת התכנון המקומית היא זו שבכוחה לאשר את התמ"א, ועליה לוודא כי היא מתאימה למרקם העירוני ולתוכנית בניין העיר (התב"ע) הקיימת באזור.
פעמים רבות מי שמניע ומוציא לפועל את התמ"א בבתים משותפים הם יזמים, הלוקחים על עצמם את ההשקעה הכספית בפרויקט, תחת הבטחה מהדיירים שאת הדירות שיתווספו לבניין הם יוכלו לשווק — וכך להרוויח. כתוצאה מכך נוצר מצב שבו ההיתכנות הכלכלית לפרויקט והרווחיות מובטחת במיזמים באזורי הביקוש — ולא בפריפריה וליד קווי השבר הסורי־אפריקאי, המועד לרעידות אדמה רבות. לפיכך התוכנית זכתה לביקורת על יעילותה.
יש שני מסלולי תמ"א 38 עיקריים: מסלול חיזוק — המאפשר הגדלה של זכויות הבנייה עד 25 מ"ר בכל דירה קיימת, שחייבת לכלול בה ממ"ד והקמת קומות נוספות לשם הרחבת הדירות או לשם דירות חדשות, לפי מפתח מוגדר לכל בניין. במסלול השני, הריסה ובנייה, הבניין ייהרס כליל, התשתיות בו יוחלפו והוא יתוכנן מחדש. בנוסף, תמ"א 38 מתייחסת גם לשדרוג השטחים המשותפים, חניות ומעלית.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
"ארה"ב מתה הלילה. הרגנו אותה. התאבדות כלכלית למען החמדנים"
בהרצוג פוקס נאמן לא מתלהבים מהמראה המזוקן
