משכנתא היא הלוואה לטווח שנים ארוך ולכן חשוב מאוד להקפיד לבחון את תנאיה מידי תקופה במטרה לבדוק האם ניתן לשפר את התנאים ולהוזיל את הריביות. תהליך כזה של שינוי המשכנתא נקרא מחזור המשכנתא ומטרתו לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
איך זה עובד?
ראשית, יש לבצע בדיקה מעמיקה של נתוני המשכנתא הקיימת. למעשה, בוחנים את עלות ההלוואה הקיימת בהסתמך על הריביות וההצמדות הקיימות לעומת משכנתא חדשה שניתן לקבל כיום במסלולים שונים ובריביות שונות. חסכון במשכנתא יכול להימצא על ידי תכנון מחדש של ההלוואה, כלומר בניית תמהיל משכנתא חדש השונה מההרכב הנוכחי. חשוב לבדוק לא רק את הריביות הנוכחיות אל מול הריביות שיש כיום בשוק אלא גם לבחון היטב את הרכב המשכנתא, מסלולי המשכנתא, ההחזר החודשי ועוד. ברוב המקרים מחזור משכנתא יכול לשפר מהותית את הרכב ההלוואה בזכות קיצור שנים ובכך לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.
מחזור משכנתא ניתן לבצע בכל בנק, אין מחויבות לבצע מחזור בבנק בו מנוהלת המשכנתא כיום אלא מומלץ לבחון את תנאי המשכנתא גם בבנקים אחרים וכך לבצע השוואה מקיפה.
לאחר שבניתם את התוכנית הכלכלית החדשה, כדאי לגשת איתה למספר בנקים במקביל, לקבל הצעות ולבצע משא ומתן בין הבנקים השונים עד לקבלת התנאים הטובים ביותר.
עמלת פירעון מוקדם
יש לקחת בחשבון כי תהליך מחזור משכנתא כרוך בהוצאות נלוות ולכן כאשר בוחנים אם יש כדאיות לבצע מחזור, יש לבחון זאת לאחר שקלול ההוצאות הכרוכות בהליך זה. אחת ההוצאות החשובות שיש לשים עליהן דגש הנה עמלת פירעון מוקדם.
תשלום קנסות במשכנתא נובע מהפרשי ריביות, כלומר אם הריבית הממוצעת כיום בשוק נמוכה יותר מהתנאים שיש לנו, הרי שהבנק יקנוס אותנו על כך ויגבה עמלה שנקראת עמלת פירעון מוקדם.
הדרך המדויקת ביותר לבחון זאת היא על ידי הוצאת דו"ח עדכני של המשכנתא, אותו ניתן להוציא ממוקד המשכנתאות ללא עלות.
מחזור בתקופת הקורונה
מחזור משכנתא זו הזדמנות מצוינת לעשות סדר ואף לסגור הלוואות נוספות, הלוואות חוץ בנקאיות למשל. בפעולה כזאת ניתן לשפר את התנאים של המשכנתא הקיימת וגם להקטין את ההחזרים החודשיים הכוללים של מכלול ההתחייבויות.
דווקא בתקופה הנוכחית, ובניגוד לדעה הרווחת, ריביות המשכנתא חזרו לרמתן הנמוכה כפי שהיה נהוג בבנקים לפני ימי הקורונה. התחרות בין הבנקים למשכנתאות בריאה וזו הזדמנות טובה לעשות בדק בית, לבדוק את תנאי המשכנתא, את ההחזרים החודשיים ולעשות סדר.
דווקא בתקופה הנוכחית, ובניגוד לדעה הרווחת, ריביות המשכנתא חזרו לרמתן הנמוכה כפי שהיה נהוג בבנקים לפני ימי הקורונה. התחרות בין הבנקים למשכנתאות בריאה וזו הזדמנות טובה לעשות בדק בית
מה גם שבנק ישראל מאפשר כיום להגדיל את המימון במשכון נכס קיים במטרה לאפשר רווחה ולהקל על ההחזרים החודשים הגבוהים. כך ניתן לקבל כיום עד 70% מימון במשכון נכס קיים, כשלמעשה לפני תקופתה קורונה התאפשר רק עד 50% מימון.
האם דחיית תשלומי המשכנתא תשפיע גם על מחזורי המשכנתא?
חשוב לדעת שהבנקים למשכנתאות מאפשרים כיום למעשה לדחות את תשלומי המשכנתא. בנק ישראל קבע שניתן להקפיא את המשכנתאות עד סוף 2020 ולא רק למספר חודשים כפי שדובר בתחילת ימי הקורונה. דחיית תשלומי המשכנתא תתבצע ללא גביית עמלה.
דחיית תשלומי המשכנתא אינה פוגעת בריביות המשכנתא אך חשוב להבין שהיא בהכרח משפיעה על ההחזר החודשי. לווים בעלי משכנתאות גדולות יכולים למצוא את עצמם לאחר תום תקופת ההקפאה עם עלייה של מאות שקלים בחודש בהחזר החודשי ופועל יוצא מכך יאלצו למחזר את המשכנתא שלהם בתחילת שנת 2021 במטרה לעשות התאמות מחדש להחזר החודשי הרצוי. לכן יש לבחון פרטנית מהן ההשלכות של דחיית תשלומי המשכנתא גם בטווח הרחוק.