בשנת 2019 השקיעו אזרחים ישראלים 2.4 מיליארד דולר בנדל"ן בארה"ב, מה שמציב את מדינתנו הקטנטונת במקום החמישי בעולם, בהיקף השקעות הנדל"ן בשוק האמריקאי. אך הישראלים כמו ישראלים, חושבים שהם יודעים הכול טוב יותר מאחרים, פועלים בפזיזות ועל הדרך מבצעים טעויות קריטיות, הגורמות להפסדים של מאות אלפי שקלים ומפחי נפש עצומים. הנה כמה מהטעויות הנפוצות, וכמה כללי ברזל שיסייעו לכם להימנע ולא לחזור על שגיאות של אחרים.
מתמקדים רק במחיר ומתעלמים ממיקום בעייתי
אין מתנות חינם, מחיר נכס אטרקטיבי במיוחד צריך להדליק עבורכם נורות אזהרה. כבר בשלב הראשוני, בצעו מחקר מעמיק על הסביבה של הנכס, ברמה הדמוגרפית והסוציו אקונומית, בדגש על איכות מוסדות החינוך והבריאות, אמצעי התחבורה ואחוזי הפשיעה. בארה"ב ישנם אזורי פשיעה חמורים, עד כדי כך שחברות הניהול יסרבו לנהל את הנכס עבורכם, ובטח שלא יצליחו לגבות עבורו שכירות.
לכן כדאי מאוד להתרחק מאזורים אלו, לקחת את הזמן ולבדוק היטב, גם אם מחיר הנכס נשמע לכם כמו הזדמנות בלתי חוזרת. מומלץ גם להיכנס למגוון אתרים כמו טרוליה (Trulia) הממוקדים במידע ואינדיקציה על מצב הפשיעה באזור ובאיכות מוסדות החינוך.
לא מכירים את מצב הנכס ומסתמכים על מידע של בעלי אינטרס
אסור לרכוש נכס על פי נתונים המסופקים על ידי בעלי אינטרס ובעיקר אין להסתפק במידע המגיע מהיזם ומהתכנית העסקית המוצגת, ומבלי שאתם בדקתם לעומק את מצבו – האם עבר שיפוץ? מה מצבו המכני? האם הגג אינו דולף? מה מצב הצנרת?
שיפוץ שמתגלה במפתיע יכול להפוך את העסקה לאי כדאית כלכלית, ולכן מומלץ להזמין בודק מקצועי מטעמכם, שיספק חוות דעת אובייקטיבית על מצב הנכס לשם קבלת מידע אמין ומדויק.
בנוסף, בכל עסקת נדל"ן בארה"ב, במידה ואתם רוכשים נכס מחברה בישראל, עליכם לדרוש מהמוכר דו"ח אינספקשיין (בדיקת נאותות), המפרט את מצבו הפיזי של הנכס, שנעשה ע"י גורם מקצועי בלתי תלוי, ועשוי לחסוך לכם מאות אלפי שקלים על שיפוצים ותיקונים, ובעיקר רגשות אכזבה ותסכול.
לא בקיאים בחוקים ומופתעים לגלות שהעסקה לא מכסה את ההוצאות
אל תתבשמו ממחיר השכירות/מכירה שלכאורה תקבלו. ישנו הבדל גדול בין מה שמשלם השוכר לבין מה שתקבלו בסופו של דבר בפועל. ראשית, בארה“ב למוכר יש עלויות מכירה של כ- 10% מסכום המכירה ברוטו, ולכן בעת הקנייה עליכם לרכוש את הנכס בלפחות 10% מתחת למחיר השוק הריאלי, כדי שלא תפסידו כאשר תרצו למכרו.
שנית, במידה ואתם משכירים עליכם לדעת את כל ההוצאות הקבועות הקיימות בגין הנכס, וכמובן לקחת בחשבון תיקונים במהלך השכירות כדי להבין מהו הסכום האמתי שתקבלו. כלל אצבע: הפחיתו 50 אחוזים מהסכום ברוטו שמתקבל וכך תקבלו את התשואה השנתית האמיתית נטו (לפני מס).
בנוסף, בחלק מהמדינות בארה"ב, אם תרצו להשכיר נכס, תצטרכו לקבל מהעירייה תעודת COFO , המהווה מעין מבחן שהעירייה עושה לנכס מידי שנתיים (או מידי 6 שנים במידה ולא מתחלפים בעלים) כדי לבחון האם הוא ראוי למגורים. דרשו תעודה כזאת ממי שמוכר לכם את הנכס.
בוחרים אנשי מקצוע בעלי אינטרס סמוי
קיימים שלושה בעלי מקצוע עיקריים כשקונים נכס – המתווך, חברת השיפוצים וחברת הניהול. בתור כלל ברזל, אסור ששלושת אנשי המקצוע יגיעו מאותה חברה. יש לפצל ביניהם בכדי למנוע ניגוד עניינים בנוגע לנכס.
לדוגמא, אם חברת הניהול היא גם האחראית על השיפוצים, עלול להיות לה אינטרס לייצר תקלות, כדי שתוכל לתקן בעצמה ולהרוויח כסף. גם אם מדובר בתיקונים קטנים, לאורך זמן זה מצטבר לסכומים גדולים.
מסתמכים על השערות, שמועות ומצגי שווא ורודים
לימדו לחפש את המידע בעצמכם
חופש המידע קיים ברמה הגבוהה ביותר בארה"ב, וכל מה שצריך זה לחפש. אל תסתמכו על הנתונים המסופקים לכם ברשת בנוגע לשווי הנכס. במקרים רבים המחירים שיוצגו לכם לא ראליים, משום שבעל הנכס יכול להעלות או להוריד את מחיר הנכס באתר כאוות נפשו ולפי שיקול דעתו.
אז מה עושים? כדי לדעת את מחירו האמיתי של הנכס, הצליבו מקורות מידע והשיגו כמה שיותר נתונים עובדתיים, גם און ליין וגם מול בעלי מקצוע מקומיים (מתווכים). באתר השמאי המחוזי תמצאו מידע על ערכו של הנכס על פי הערכת שמאי המחוז, מיהו בעליו הנוכחי, ואפילו באיזה סכום נרכש הנכס בפעם האחרונה. אתר גביית המיסים המחוזי יספק לכם מידע עדכני על כמה תשלמו ארנונה ושאר היטלי מס.
רושמים את הנכס על שמם הפרטי ונחשפים לתביעות המסכנות את כל רכושם
כלל ברזל - לעולם אל תרשמו את הנכס על שמכם הפרטי אלא רק על שם חברה. הדבר ישמור עליכם מתביעות פרטיות, שיכולות להוביל למצב בו גם כל הרכוש שלכם, אפילו בישראל, יעמוד בסכנה. יותר מכך, אם אתם משקיעים זרים הרושמים את הנכס על שמכם הפרטי, במעמד מכירת הנכס רשות המיסים האמריקאית תחזיק לכם 15-30 אחוז מסך המכירה עד להגשת הדו"ח השנתי.
טיפ נוסף, כל משקיע המעוניין להשכיר נכס, חייב לרכוש ביטוח נכס. אך מה שרוב המשקיעים אינם יודעים, שבארה"ב הם יכולים לדרוש מהדיירים לעשות ביטוח שוכרים בעצמם, וכך במקרה של נזק חמור בנכס, לא חייבים המשקיעים להשתמש בביטוח שלהם כדי לתבוע נזקים, אלא יכולים להשתמש בביטוח של השוכרים. וכך המשקיעים אינם פוגעים בפרמיית הביטוח שלהם, ואינם מעלים את מחיר הפוליסה.
רוכשים נכס כולל החובות והעיקולים
בארה"ב בניגוד לישראל ניתן למכור נכס גם אם יש עליו עיקולים, חובות ושיעבודים, ואלו עוברים במעמד הרכישה אל הקונה. במילים אחרות, חובת ההוכחה היא עליכם, ואם לא בדקתם, קניתם גם את החובות של הנכס! לכן חשוב מאוד לרכוש את הנכס עם שטר בעלות מסוג Warranty Deed, המאפשר לחברת הטייטל (העו"ד הנאמן לעסקה) לבצע את הבדיקה המשפטית על הנכס, ולוודא שאין עיקולים, שיעבודים או חובות. עלות שטר הבעלות מסוג זה אמנם אינה זולה אך בכל מקרה המוכר הוא שמשלם את זה, ובשום פנים ואופן אסור לוותר עליה, כדי לא לקחת ביחד עם הנכס, גם את חובות העבר שלו.
חן גולדשטיין הוא מומחה לתהליכי רכישה בעסקאות נדל"ן בארה"ב, שותף מייסד בחברת "תפסת אמריקה".