אלפי זוגות צעירים דחו בשנתיים האחרונות את רכישת הדירה הראשונה שלהם, בתקווה שמבצעי "מחיר למשתכן" יוזילו את חלום הדירה שלהם במאות אלפי שקלים. לאכזבתם מחירי הדירות לא רק שלא ירדו, אלא אף המשיכו לעלות, וכל אחד מאותם זוגות צעירים הפסיד עשרות אלפי שקלים בתשלומי שכר דירה מיותרים.
בהיותי מרצה באקדמיה, אני נפגשת כמעט מדי-יום עם סטודנטים שמתלבטים באחת השאלות החשובות ביותר של חייהם: לקחת משכנתא ולמהר לרכוש דירה כבר היום, לפני שהמחירים שוב יעלו, או להמשיך לגור בשכירות ולהאמין להבטחות שירידות המחירים כבר בפתח.
קשה להיכנס לנעליהם של אותם סטודנטים ולתת תשובה חד-משמעית לגבי השאלה מה יקרה למחירי הדירות בשנה-שנתיים הקרובות. יחד עם זאת, במצב הנוכחי שבו היקף התחלות הבניה השנתי נמוך בהרבה מהביקושים לדירות חדשות, אפשר להסתכן ולהמר על האלטרנטיבה הראשונה. כלומר, מי שיכול להרשות לעצמו כבר היום לרכוש דירה בשוק החופשי, כדאי שיעשה זאת ולא ימתין להורדה משמעותית במחירי הדירות.
אם בוחנים את נתוני הביקוש וההיצע לדירות בעשור האחרון מתברר שכמעט מדי שנה יש פער של כ-10,000 דירות, בין התחלות הבנייה שנעות סביב 50,000-60,000 דירות, לבין כ-70,000 זוגות צעירים, עולים חדשים, גרושים וגרושות שמצטרפים מדי-שנה לשוק ומבקשים לקנות דירה. כמו בכל שוק חופשי, עודפי ביקוש גורמים לעליית מחירים ואין שום כוח בעולם שיכול לעצור את ההתייקרויות.
שר האוצר, משה כחלון, שהיה מודע להיקף המצומצם יחסית של התחלות הבנייה, הבטיח עם כניסתו לתפקיד להגדיל את היצע הדירות במשק. זאת באמצעות שורה של צעדים ובהם הצפת השוק בקרקעות מדינה זמינות לבנייה, קיצור תהליכים ביורוקרטיים בוועדות מקומיות לתכנון ובנייה, מסלול קצר לפיצול דירות, יבוא אלפי עובדי בניין מסין שיסייעו להאצת הבנייה ועוד. מכל הצעדים הנכונים והחיוניים הללו לא בוצע כמעט דבר.
הבטחות לחוד ומציאות לחוד. במקום להגדיל ולהאיץ את התחלות הבנייה, בוזבזו השנתיים האחרונות על פגיעה במשקיעים בנדל"ן באמצעות הגדלת מס הרכישה על דירות להשקעה, מאבקים על מיסוי דירה שלישית, והצגת פנסיונרים שרכשו דירות כדי להבטיח את רמת חייהם בגיל הפרישה כאילו הם אויבי הזוגות הצעירים. במקביל שוכנעו זוגות צעירים רבים לדחות את רכישת הדירות שלהם בהבטחה שהם יקבלו הנחות של מאות אלפי שקלים אם ימתינו להגרלות של דירות במסגרת "מחיר למשתכן".
התוצאה: ירידה משמעותית בביקושים לדירות, הן על ידי משקיעים שחלקם עברו להשקיע בדירות בברלין או בארה"ב, והן על ידי זוגות צעירים שהעדיפו להמתין להגרלות של מחיר למשתכן. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נרשמה בשנה האחרונה (יולי 2016 עד יוני 2017) ירידה של 14.9% במכירות של דירות חדשות על ידי קבלנים.
במשרד האוצר מיהרו להציג את ההאטה בביקושים כהישג בדרך להורדת מחיר הדירות בישראל עליה הצהיר שר האוצר מיד עם כניסתו לתפקיד. אולם כל כלכלן מתחיל יודע שבשוק שבו חסרות בכל שנה כ-10,000 דירות חדשות, ירידה זמנית של הביקושים לא תוכל לפתור את הבעיה לאורך זמן. המחירים ירדו אולי בחודשים הקרובים בכמה אחוזים בגלל הצטברות מלאי-דירות אצל קבלנים שחסרה להם נזילות. אולם מאחר שהתחלות הבנייה נמצאות גם הן בירידה, תוך זמן קצר יתברר שאין מספיק דירות והמחסור יגרום שוב לעליות מחירים כמו בכל העשור האחרון.
הפתרון היחידי לבעיית מחירי הדירות נמצא אם כך בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. על מנת לעמוד בביקושים לדירות חדשות צריך להתחיל לבנות בכל שנה בין 70,000-80,000 דירות חדשות. כמות זו גם תסגור בהדרגה את המחסור שנוצר בשנים האחרונות וגם תספק את הדירות החדשות לכל הזוגות שמתחתנים מדי שנה, לעולים חדשים, ולשאר המבקשים לרכוש דירה למגורים או לשכור דירה.
גם במשרד האוצר יודעים שזה הפתרון היחידי לבעיית מחירי הדיור. אולם בגלל תהליכים בירוקרטיים מסורבלים ואיטיים של אישורי בניה, מחסור בקרקעות זמינות לבניה, התנגדויות של ראשי ערים לבנייה מואצת, מחסור בעובדי-בניין מיומנים ושיטות בנייה ישנות, אין כל התקדמות בכיוון הרצוי.
ובינתיים ממשיכים להשלות את הזוגות הצעירים שהגרלות של מחיר למשתכן יביאו להם את הגאולה.
ד"ר גלי אינגבר היא מרצה וחוקרת בחשבונאות ובמימון, ביה"ס למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל