אחרי תשע שנים שבהן גרה רונית כהן עם הבן שלה בדירת שני חדרים ברחוב נחמני בתל אביב, בעלת הדירה הודיעה לה שהיא לא מאריכה לה את חוזה השכירות. קורה שבעלי דירה מחליטים לוותר על דייר ותיק, אבל במקרה של רונית לא היו לכך סימנים מקדימים וההודעה תפסה אותה בהפתעה. לטענתה, היא היתה דיירת למופת, שילמה תמיד בזמן את שכר הדירה ותיקנה כל ליקוי בעצמה, מבלי להטריד את בעלת הדירה.
כשחשבה מה יכול היה לגרום לבעלת הדירה לבקש ממנה להתפנות פתאום, נפל לה האסימון. היה דבר אחד שהפריע לבעלת הדירה, ועליו הן רבו לא מעט, עד שזו כנראה העדיפה למצוא דייר שיציק לה פחות בנושא הזה: כהן גרה בדירה מחולקת, והדירה השנייה הושכרה לתקופות קצרות באמצעות אתר Airbnb.
זה לא היה ככה תמיד. במשך שנים הדירה הושכרה לטווח ארוך של שנה לפחות, ותמיד אוכלסה בדיירים שאותם הגדירה רונית "שקטים ונחמדים". אבל לפני כשנתיים התרחשה תפנית בעלילה, אז הגיע לדירה יוסי (שם בדוי), ששכר אותה, אך לא עבר לגור בה — והוריד אותה משוק הדירות השכורות של תל אביב. יוסי הבין את הפוטנציאל הכספי הגלום בדירה פנויה במרכז תל אביב, וסגר דיל עם בעלת הדירה: הוא ישכיר את הדירה לתקופות קצרות באמצעות אתר Airbnb, יתמודד עם הדיירים הזמניים וינקה את הדירה לקראת הגעתם, ויתחלק עמה ברווחים.
מאותו רגע נהפכו חייה של כהן לגיהנום. "החלון של הדירה שלי פנה לשביל הכניסה לבניין, וכל הזמן עברו שם אנשים וצעקו. ב–2 לפנות בבוקר, ב–4 לפנות בוקר, בכל שעה. זה היה נורא. התארחו בדירה הזאת אנשים שיכורים ומסוממים, ולא היה אכפת להם מאתנו. שכנים אחרים ואני ביקשנו כל הזמן שיהיו בשקט, אבל הם התעלמו ועשו מה שרצו", נזכרת רונית.
היא התלוננה בפני בעלת הדירה שלה כמה פעמים, אך זו העדיפה להמשיך להתנהל במתכונת של השכרה לטווח קצר, שהציעה לה תשואה שנתית גבוהה יותר.
כהן עדיין מופתעת מהעניין: "הייתי בשוק שהיא העיפה אותי מהדירה אחרי כל כך הרבה שנים. אמרתי לה 'איך את לא מתביישת להוציא אותי בשביל עוד קצת כסף? את מוכרת אותי בשביל Airbnb. את מוכרת אותי בשביל עוד 1,000 שקל בחודש?'. נאלצתי לעזוב את המקום שהיה לי ולבן שלי בית במשך תשע שנים".
בדיעבד התברר לה שהדירה שמעבר לקיר היא לא הדירה היחידה אותה משכיר יוסי באמצעות אתר Airbnb — והוא גם לא היחיד שנוקט בשיטה זו בערים מרכזיות בישראל, ובעיקר בתל אביב.
אף שאין נתונים מדויקים בנושא, כבר ברור שיותר ויותר דירות, שהיו פעם חלק ממלאי הדירות להשכרה בתל אביב, מושכרות כעת באופן קבוע לתיירים וישראלים באמצעות Airbnb, כעסק לכל דבר.
גיא, בשנות ה–30 לחייו, שגר בתל אביב כבר יותר מעשור, מספר שזו שיחת היום בינו לבין חבריו תושבי תל אביב. בהתחלה הוא רק היה אוזן קשבת, אבל באחרונה הוא עצמו נהפך לאחד מנפגעי ענף השכרת הדירות לטווח קצר.
במשך שנים רבות, המבנה הסמוך לביתו שעל יד שוק הכרמל שימש גן ילדים. זה אמנם לא מצב אידיאלי לרווק תל אביבי, אבל גיא חי עם המצב בשלום. "נכון שבשעות היום היה קצת רועש, אבל ככה זה. גן ילדים הוא חלק מהמרקם העירוני, וצריך לקבל את זה. ילדי השכונה נהנו מהמקום, ולא היו לי שום טענות". הוא אומר. "אבל לפני כמה שבועות הבחנתי בשינוי. פתאום לא היה רעש של ילדים בשעות היום מאותו מבנה, אלא רעש של מבוגרים במשך כל שעות היום והלילה. מתברר שמישהו קנה את הנכס והפך אותו לדירת נופש להשכרה לטווח קצר באמצעות אתר Airbnb".
מאז, גיא לא יודע כיצד יעביר את הלילה — אם ישקע בשינה עמוקה או יבלה אותו בטלפונים למוקד 106 של עירית תל אביב כדי להתלונן שהשכנים שלו יושבים בחצר אחרי 23:00 בלילה ומרעישים. "לא נעים לי לעשות את זה, אבל הזמנתי כבר פעם אחת שיטור עירוני שיבוא להעיר להם. אני רואה אותם מהחלון של חדר השינה שלי, חבר'ה צעירים שבאו ליהנות בתל אביב, ואני מבין אותם, אבל הדירה שהם שכרו נמצאת בלב שכונת מגורים שקטה של אנשים שרוצים לישון בלילה. זה לא מקום לעשות בו מנגל בחצר באמצע הלילה. אנחנו לא צריכים לסבול", הוא מתלונן.
במקרה אחר, דיירים שהתארחו בדירה הגיעו אליה עם הכלב שלהם, והשאירו את הכלב בחצר. "הכלב נבח כל הלילה מחוץ לחלון חדר השינה שלי", הוא מספר. "ה–Airbnb הזה הוא סיוט. זה הורס לאנשים את החיים. זה תופס דירות שאנשים היו יכולים לשכור. עכשיו יש גן ילדים אחד פחות אצלנו בשכונה, וזה גם יוצר רעש. אני רוצה שהממשלה והעירייה יוציאו את Airbnb מתל אביב".
לטענתו, "אנחנו חשובים יותר מהתיירים, שיילכו לבתי מלון". "צריך לשים את התושבים בראש סדר העדיפויות. אני ממש מרגיש שדוחקים אותי החוצה מתל אביב. צריכים לעשות פה הגבלות, כמו שעשו בחו"ל".
מ–Airbnb נמסר בתגובה: "יותר מ–200 מיליון אורחים הזמינו לינה ב-Airbnb, ומקרים שליליים כאלה הם מאוד נדירים. רוב האורחים מכבדים את שכניהם, וכשמקרים כאלה מתרחשים ומעדכנים אותנו לגביהם, אנו פועלים במהרה כדי לתקנם ומסלקים מארחים בעייתיים מהקהילה שלנו. כשיש צורך אנחנו פועלים באופן צמוד עם המשטרה".
בחברה מציינים עוד: "אנחנו עושים כל שביכולתנו כדי שהמארחים שלנו יהיו שכנים טובים. יש באתר קטגוריה מיוחדת שבה שכנים הנתקלים בבעיות במקום מגוריהם יכולים לעדכן אותנו לגביהן, והצוות שלנו יפנה במידת הצורך למארח בעניין. הפנייה יכולה להתבצע באופן אנונימי, ואנו מתייחסים לכל מקרה ברצינות".
2 מיליון לינות בישראל ב-2017
לפי נתונים שמסרה Airbnb ל–TheMarker, הפעילות של החברה בישראל נמצאת במגמת צמיחה, כך שמקרים כמו אלו שחוו רונית, גיא ואחרים ימשיכו ככל הנראה להתרחש. ב–2015 לנו 177 אלף אורחים (תיירים וישראלים) בדירות שהושכרו באמצעות אתר Airbnb בישראל, והשנה המספר צפוי להכפיל את עצמו, ואף יותר מכך, שכן כבר בשבעת החודשים הראשונים של השנה לנו 300 אלף אנשים בדירות Airbnb בישראל (עלייה של 25% בינואר עד יולי 2017 לעומת כלל 2016).
גם ישראלים בוחרים יותר ויותר ללון בדירות Airbnb בארץ, ולא בחדרי בתי מלון או אכסניות. לפי נתוני החברה, ישראלים הרבו להשתמש ב–Airbnb בישראל ב–2016, לצד תיירים מארה"ב, צרפת, גרמניה, בריטניה ורוסיה.
המספר הממוצע של לילות שמבלה שוכר של דירת Airbnb בישראל הוא חמישה לילות, כך שמדובר בקרוב ל–2 מיליון לינות שבתי המלון והאכסניות יפסידו ב–2017. לשם השוואה, בבתי מלון בישראל נרשמו כ–22 מיליון לינות ב–2016, כך שהאורחים שהעדיפו להתארח בדירות Airbnb הם נתח שוק משמעותי.
בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית במספר הישראלים הלנים בדירות Airbnb. ב–2015 התארחו 196 אלף ישראלים בדירות אלו בעולם ובישראל, וב–2017 צפויה עלייה של יותר מ–100%, שכן רק בשבעת החודשים הראשונים של השנה לנו 355 אלף ישראלים בדירות מושכרות של Airbnb. המדינות המבוקשות ביותר על ידי ישראלים הן ישראל, איטליה, ארה"ב, הולנד, ספרד וצרפת.
גם מספר הדירות המפורסם באתר בישראל ממשיך לעלות — מ–17 אלף ב–2015 ל–26 אלף השנה. לא כל הדירות מושכרות בכל ימות השבוע, אבל המגמה ברורה, ורבים מנסים להרוויח עוד כסף מהנכס שברשותם. "ברגע שאני שומע שההורים שלי טסים לחו"ל או שאני יודע שאיזה חבר טס ומשאיר דירה ריקה שהוא לא רוצה לסבלט בעצמו, אני עובר לגור שם ומפרסם את הדירה שלי באתר Airbnb", מספר שגיא, שגר בדירת 2 חדרים באזור שדרות רוטשילד בתל אביב.
"הדירה משופצת ובמיקום מעולה, אז אני מרשה לעצמי לבקש עליה 500 שקל ללילה. שלושה אנשים יכולים לישון שם, ואם פותחים מזרן מתנפח, אז אפילו ארבעה אנשים. איפה הם ימצאו מקום נקי ומסודר במחיר כזה לשלושה אנשים? ביום שהם מגיעים אני לוקח מזוודה ועובר דירה לכמה ימים, וכשאני חוזר הביתה יש לי עוד כמה אלפי שקלים בחשבון הבנק. מבחינתי, Airbnb זה אחלה פתרון להשלמת הכנסה", אומר שגיא.
לירון מירושלים מפרסמת את הדירה שלה באתר Airbnb רק כשהיא טסה לחו"ל. "ברגע שאני קונה כרטיס, אני מפרסמת את הדירה שלי ב–Airbnb או מנסה לסבלט אותה בכל מיני דרכים. אין מצב שאני מגיעה לנתב"ג בלי שהדירה עובדת בשבילי ועושה לי כסף. לא חבל שהיא תשב ככה סתם ריקה?".
קנס של 600 אלף יורו בברצלונה
גם בעולם, מספר הלינות ב–Airbnb נמצא במגמת עלייה, אבל הנתונים יכולים היו להיות הרבה יותר גבוהים אלמלא הרגולציה שהוטלה על פעילותה בערי תיירות מרכזיות. כך למשל, בפעם הבאה שתשכרו דירת Airbnb בברצלונה, אתם עלולים לזכות בביקור של מפקח עירוני באמצע הלילה, שכן בעיר הספרדית עמוסת התיירים יש צורך ברישיון מיוחד כדי להשכיר דירה לטווח קצר. רישיונות כאלה אינם מונפקים מאז 2014, כך שהדרך היחידה להשיג אחד היא לקנות נכס עם רישיון קיים. Airbnb כבר נקנסה בשנה שעברה על ידי עיריית ברצלונה ב–600 אלף יורו, לאחר שפירסמה באתר דירות לא חוקיות שאינן מחזיקות ברישיון מתאים.
בניו יורק אסור להשכיר את הנכס לפחות מ–30 יום אם בעל הנכס אינו נוכח בדירה. בברלין, אסור להשכיר יותר מ–50% משטח הנכס ללא אישור מהעירייה, ומי שעובר על החוק צפוי לקנס של 100 אלף יורו, ואילו בפריז אסור לבעלי דירות להשכיר את הנכס שלהם לתיירים ליותר מ–120 יום בשנה. בניו אורלינס מותר להשכיר את הדירות לתיירים ל–90 יום בשנה לכל היותר, כך גם בלונדון, ובאמסטרדם ההגבלה היא ל–60 יום.
בהתאחדות המלונות בישראל היו רוצים מאוד לראות הסדרה מהסוג הזה גם בישראל. "זה לא יכול להמשך ככה. בכל עיר שמושכת אליה תיירים הסדירו את זה", אומר אמיר חייק, נשיא התאחדות המלונות.
אבל לאור העמדה הנחרצת שמשמיע שר התיירות, יריב לוין, ספק גדול אם זה יקרה בקרוב. "באופן חד־משמעי אני חושב שחייבים להמשיך את הפעילות של Airbnb, ואסור להטיל עליה לא מיסוי ולא דרישות פרוצדורליות, כמו הטלת דו"חות או דברים מהסוג הזה, שימנעו את פעילותה. הסיבה לכך היא פשוטה — אנחנו נמצאים במחסור גדול של חדרי מלון", הוא טוען. "לא רק שיש מחסור של חדרים, אלא שאין כמעט מלונות ברמה של 3 כוכבים ומטה במרכזי ערים, ולתיירים אין אלטרנטיבות לינה זולות. כמו כן, ככל שהחדירה של טיסות הלואו־קוסט תגדל — הפער בין מספר התיירים למספר החדרים יעמיק. אי־אפשר להגיד לתיירים שהכרטיס יעלה להם 100 דולר — אבל המלון יעלה 1,000 שקל ללילה".
לוין מודע להגבלות השונות המוטלות על Airbnb בערי תיירות מובילות בעולם, ומבהיר כי לא מדובר באותה סיטואציה בישראל. "במקומות האלה יש היצע עצום של מלונות זולים והוסטלים בתוך העיר, ולכן זה שונה באופן מהותי ממה שקורה בישראל".
תחרות לא הוגנת
מהשוואת מחירים אקראית שערכנו בין מחירי דירות ב–Airbnb בתל אביב למחירי הלינה בבתי המלון המוצעים ב–booking.com, עולה כי מחירי הדירות דומים יותר למחירי ההוסטלים, ורחוקים מאלה של בתי המלון, מה שהופך אותן לאלטרנטיבה לתיירים ולישראלים שמבקשים לנפוש בישראל במחירים שפויים. כך למשל, דירת שני חדרים בפלורנטין בתל אביב, שמתאימה לשני אורחים, תעלה 330 שקל ללילה בחול המועד סוכות, ודירת סטודיו באזור רוטשילד, שאף היא מתאימה לשני אורחים, תעלה 250 שקל ללילה באותם תאריכים.
"Airbnb זה אתר שבסיסו כלכלה שיתופית, ואין לי שום בעיה עם זה. אם מישהו רוצה לנסוע לחו"ל ולסבלט את הדירה שלו זה בסדר גמור, שייהנה", אומר חייק, "הבעיה שלנו היא שמאחורי הרומנטיקה של Airbnb מסתתרת בחלק מהמקרים כלכלה שחורה. מסתתרים פה עסקים, שתחת האצטלה של Airbnb מנהלים עסק בלי להצהיר שהם עסק. זה מפריע למלונות, בעיקר בערים כמו תל אביב ירושלים וחיפה. מדובר גם בתחרות לא הוגנת; יש אנשים שמחזיקים 10, 20, ואפילו 30 דירות כאלה בתל אביב, ולמעשה הקימו בית מלון, רק שבניגוד לתפישה המקובלת של מלון שבנוי בקומות — הם הקימו מלון 'שטוח'".
במקרה הזה לוין מסכים איתם. "אני מתנגד למיסוי רוחבי, אבל חובה על מי שמשכיר כמה דירות במשך כל השנה ולמעשה מקיים עסק של ממש לשלם מסים, זאת בניגוד לאנשים שעושים את זה כהשלמת הכנסה פעם בתקופה, ולדעתי לא צריכים לשלם מסים. ביקשתי כמה פעמים הסדרה מהסוג הזה מרשות המסים, וזה לא קרה" (ראו תיבה).
למרות ההסכמה על סוגיית המיסוי, לוין והתאחדות המלונות מציגים נתונים אחרים לגמרי. בעוד לוין טוען כי הרוב המוחלט של הדירות שמוצעות ב–Airbnb מושכרות על ידי אנשים פרטיים שמחפשים מדי פעם השלמת הכנסה, המלונאים מאמינים שמרבית פעילות Airbnb בישראל מתנהלת על ידי אנשי עסקים. "בניגוד לדימוי שנוצר, בעלים ומשכירי דירות נופש אינם סטודנטים שמשכירים את דירותיהם בקיץ או ישראלים שיוצאים לחופשה קצרה, אלא אנשי עסקים מפולפלים, שמנהלים עסקי מלונאות בהיקפים גדולים תוך התחמקות מתשלום מס", כך טוענת התאחדות המלונות במכתב ששלחה לפני כחודש למנהל רשות המסים, משה אשר. "לעתים הם משכירים בניינים שלמים".
בחודש שעבר פנה באותו הקשר משרד עורכי הדין מ. פירון בשם ההתאחדות גם לראש עיריית תל אביב. "העירייה נותנת יד לשימוש חורג בקרקע שנועדה למגורים לצורכי מלונאות, בלא הליך מסודר ובלא קבלת היתרים ואישורים כלשהם", נכתב. "יש להתייחס אל השכרה או השכרת משנה של דירות כדירות נופש כעסק לכל דבר ועניין, שטעון קבלת רישיון עסק".
לפי בדיקה שערכה התאחדות המלונות, נכון לחודש שעבר, יותר מחצי מהדירות המפורסמות באתר Airbnb נמצאות בתל אביב. לטענת ההתאחדות, ריבוי הדירות המוצעות להשכרה לטווח קצר משפיע גם על ענף הנדל"ן: "דירות רבות שמיועדות למגורים יוצאות מהשוק. גיבוש וביצוע מדיניות אכיפה יביאו במישרין לכך שדירות רבות יחזרו לשוק הדיור המקומי, וההיצע יגדל".
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "הסוגיה מצריכה רגולציה ברמה הארצית, והעירייה אינה יכולה לקבוע את החקיקה בנושא. העירייה פנתה בעבר לשר התיירות בנושא, אך הממשלה עדיין לא פעלה בנדון. על פי המצב המשפטי הקיים, אכסון מסוג Airbnb אינו בגדר עסק טעון רישוי. במקרים שבהם נעשית עבירה על חוקי התכנון והבנייה, העירייה מבצעת אכיפה, בהתאם לסמכותה".
רשות המסים מאיימת - אך לא אוכפת
רבים ממשכירי הדירות באתרים כמו Airbnb עושים זאת מבלי לדווח לרשות המסים על הכנסותיהם. זו הכלכלה השחורה שהמלונאים מתלוננים עליה. לכולם ברור שהיא קיימת — אך לאף אחד אין פרטים בנוגע להיקפה.
בישראל חלה חובה על מי שמשכיר נכס, לרבות דירת מגורים, לבדוק אם ההכנסה מכך חייבת במס. "באופן עקרוני, פקודת מס הכנסה מטילה מס גם על עסקה אקראית בעלת אופי מסחרי. זאת אומרת, שגם אם השכרת את דירתך רק פעם אחת בתור סאבלט, הדבר עלול להיחשב כהכנסה החייבת במס ובדיווח", אומר עו"ד יועד כוכבי, המתמחה במיסוי נדל"ן במשרד גורנציקי ושות'. "ככל שפעילות ההשכרה חוזרת על עצמה, יהיה קשה מאוד לטעון שלא מדובר בהכנסה החייבת במס הכנסה".
לדברי כוכבי, בניגוד לחוק הקובע פטור ממס על השכרת דירה למטרות מגורים, כל עוד שכר הדירה נמוך מ–5,000 שקל בחודש, במקרים שבהם מדובר בהשכרה עסקית למטרת תיירות, שיעורי מס ההכנסה יכולים להגיע עד 50% מההכנסה החייבת.
כוכבי מדגיש כי כשההשכרה קבועה ותדירה, אין מחלוקת על כך שיש להגיש דיווח על ההכנסה לרשות המסים. "אם המוכרים ירצו לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה, יכול להיות שהעובדה שהם השכירו את הדירה באמצעות אתרים כמו Airbnb תקשה עליהם לקבל הטבות, ויכול להיות שתידרש המתנה של ארבע שנים מהפעם האחרונה שבה עשו שימוש באתר — עד למכירת הדירה במס שבח מוטב או בפטור ממס שבח. כמו כן, קיימת חשיפה לתשלום מע"מ בעת מכירת הדירה".
מרשות המסים נמסר: "אנו פועלים בדרכים מגוונות לאכיפת תשלום מס כדין בגין השכרת דירות לטווח ארוך ולטווח קצר. בהתאם לעמדת הרשות, השכרת דירה לתקופות קצרות ומזדמנות, בין אם על ידי בעלי הדירה או שוכריה, כמוה כהשכרת צימר או כל עסק אחר, והיא חייבת במס. פעילות האכיפה בנושא נערכת במסגרות שונות ובהן, בין היתר, מבצעי ביקורת ארציים נרחבים או פעילות יזומה של יחידות השטח המקומיות".
עם זאת, נראה כי לא נערכו מבצעי אכיפה רבים במיוחד בשנה האחרונה, שכן רשות המסים בחרה להזכיר בתגובתה מבצע אכיפה שבוצע כבר לפני יותר משנה בקרב משכירי דירות, בדגש על השכרה לטווח קצר, וכלל ביקורת של 58 דירות בלבד בארבע ערים שונות, בעוד מדי יום מפורסמות בישראל אלפי דירות להשכרה לטווח קצר.
ברשות מוסיפים: "במסגרת מבצע הרחבת רשת המדווחים שערכה הרשות, ניתן דגש על נושא מחזיקי דירות להשקעה, וכ–50 אלף מרובי דירות נדרשו לדווח על נכסיהם והכנסותיהם. פעילות האכיפה מביאה לתשלום המס כמתחייב. במקרים שבהם אי־תשלום המס מגיע לדרגת עבירה פלילית, נערכות חקירות ואף מוגשים כתבי אישום".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
רמת אביב גועשת: סטודנטים "חסרי מכוניות" תופסים חניה
ביהמ"ש נתן אור ירוק להלביש 1,500 לוחמי יחידות מובחרות ב-14 מיליון שקל
