המספרים נחשפים: לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת?

למעלה מ-3,800 ישראלים מחזיקים בבעלותם שש דירות ומעלה, קפיצה של כ-50% בתוך שש שנים - ל-511 מהם יש 10 דירות ויותר. כך עולה מנתוני רשות המסים כפי שנמסרו לגלובס. על פי הנתונים, מספר האנשים המחזיקים בבעלות על שתי דירות ויותר נמצא בעלייה מתמדת, ובחמשת החודשים הראשונים של 2021 הוא עלה ב-2% לעומת סוף שנת 2020.

לכאורה הנתונים אינם אמורים להפתיע: מחירי הדירות מוסיפים לעלות בשנים האחרונות, למעט ירידות קלות שנרשמו ב-2018. בסך הכל עלו המחירים בשש השנים האחרונות כמעט ברבע, מה שדרבן משקיעים חדשים להיכנס לשוק, ודחף משקיעים קיימים להמשיך ולהוסיף דירות למלאי הקיים שלהם.

עם הדירות בא התיאבון

ואולם עתה מתברר, כי המלחמה הזו לא הועילה. ממאי 2015 ועד מאי 2021 מספר האנשים המחזיקים בשתי דירות לפחות קפץ ב-30%, והוא מגיע כיום ל-326 אלף. נתון מאלף אף יותר נוגע לאלה שמחזיקים בדירות מרובות, שמספרם עלה בשיעורים גדולים אף יותר: מספר המחזיקים בשמונה דירות וב-10 דירות לפחות עלה ביותר מ-50% ומספר האנשים שמחזיקים בשש ובשבע דירות עלה בקצת פחות מ-50%. דווקא מספר המחזיקים בשתי דירות עלה בשיעור הנמוך ביותר - 28%. כיום ל-253 אלף ישראלים יש שתי דירות בבעלותם.

ואולם החל מהמחצית השנייה של שנת 2015 ועד לסוף יולי של השנה שעברה, ציבור משקיעי הנדל"ן בישראל היה נתון תחת מתקפה כבדה, ביוזמת שר האוצר לשעבר, משה כחלון. זה העלה את מס הרכישה בכ-60% במדרגה הנמוכה, ובמהלך השנים 2016 ו-2017 קידם את מס ריבוי דירות, שנודע אז בשמו העממי "מס הדירה השלישית", שמטרתו היתה למסות אנשים שמחזיקים ביותר משתי דירות, וזאת כדי לתמרץ אותם למכור את הדירות לרוכשי דירות יחידות, ובעיקר לזוגות צעירים. אישור החוק בוועדת הכספים של הכנסת בוטל בסוף 2017 בבג"ץ, וכחלון לא שב לקדם אותו, ואולם הוא ומנכ"ל משרד האוצר דאז, שי באב"ד, איימו פעם אחר פעם, כי יכבידו את הנטל על משקיעי נדל"ן, שכן הם האחראים העיקריים על עליית מחירי הדירות.

ואכן בשנים האחרונות מצאה הכלכלנית הראשית בסקירות שלה על שוק הדירות, כי מלאי הדירות שבידי משקיעים פחת בכ-27 אלף דירות, וזאת כתוצאה מכך שאנשים שמחזיקים במספר דירות, מכרו חלק מהן. כמו כן מכירת דירות למשקיעים הייתה בשנים האחרונות בשפל.

כיצד מתיישבים הנתונים של מכירת דירות והקטנת רכישות בקרב משקיעים, כפי שמצאה הכלכלנית הראשית, לעומת הגידול במספר המשקיעים בשיעורים כה גבוהים, כפי שעולה מנתוני רשות המסים? ההערכה היא שהדבר נובע מיורשים. הכלכלנית הראשית סופרת את האנשים שמוסיפים לעצמם דירות באמצעות רכישות, אך לא ירושות. בכל שנה אלפי דירות בישראל מועברות לידי יורשים, וכך עולה כי רבים מהמחזיקים בשתי דירות אינם משקיעים מתוך כוונה, אלא כאלה שקיבלו את הדירות מהוריהם שנפטרו.

ההערכה היא איפוא, כי מבין מחזיקי מספר הדירות, חלקם של היורשים בקרב בעלי שתי דירות גדול. אלה, כמו גם משקיעים קטנים שמחזיקים בידיהם מספר קטן של דירות להשקעה, גם האמינו יותר לאיומיו ולצעדיו של כחלון, וחלק משמעותי יותר מהם מכר דירות בשנים האחרונות. הדבר מסביר את המתאם בין מספר הדירות שבבעלות המשקיעים, לבין שיעור העלייה במספרם: ככל שהם מחזיקים ביותר דירות - שיעורם עלה, מה שמוכיח שמשקיעים מקצועיים לא באמת חששו מצעדי האוצר.

המשקיעים הקטנים חזרו לשוק

"משקיע קטן יותר חשוף ללחצים של מה שהוא שומע בתקשורת ובהכרזות הממשלתיות. כי מה עשה כחלון? הוא פעל הרבה ביח"צ ובמדיה, כדי לפרסם את הצעדים שלו. לא רק באמצעות הכרזות דרמטיות ואיומים בכלי התקשורת, אלא גם בשילוט דרכים. והכל נועד כדי להלחיץ את המשקיעים", אומר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, שבזמנו היה מהעותרים נגד חוק ריבוי דירות. "אני זוכר את זה, כי ברגע שעלה חוק הדירה השלישית ושמי אוזכר כעותר, החלו לפנות אלי אנשים ואז ראיתי את ההבדלים: התקשר אלי אדם שהיו לו שבע דירות שהסביר שיש לו חוסן כלכלי, ושגם אם החוק יאושר, הוא יעלה לדיירים שלו את שכר הדירה. הוא גם יותר איש עסקים מהמשקיע הקטן. המשקיע הקטן קיבל רגליים קרות ונבהל ואז ראינו באמת הבדל בין משקיעים קטנים שהחלו להעביר את הדירות שלהם על שם הילדים או למכור אותן, ומשקיעים גדולים רכשו מהם דירות במחירים מצויינים".

יתרה מזו: ככל שחלפו השנים, ניתן לראות שהחשש מהצעדים של כחלון ירד והלך. מנתוני הכלכלנית הראשית עולה, כי שיא השפעת צעדי האוצר על משקיעים היה ב-2018, שנה שבה כאמור גם נרשמו ירידות במחירי הדירות. אז מלאי הדירות שברשותם ירד ב-7,000 דירות. מאז הנתון ירד. ב-2020 שבה כחלון אמנם כבר לא כיהן כשר, אך עד יולי מדיניות המס שלו נותרה עדיין על תילה, ירד המלאי ב-4,700 דירות. ואילו בחודשים האחרונים המלאי רושם עלייה.

במקביל, מספרם של בעלי הדירות המרובות עלה מ-2015 ועד ל-2018 בכ-12% ומאז הוא עולה בקצב שנתי של 6% ויותר; בארבעת החודשים הראשונים של השנה מספרם עלה ביותר מ-2%, קצב דומה לזה של השנים שעברו, ואולם לא מן הנמנע שעליות המחירים יגרמו לעלייה חדה יותר במספר המשקיעים.

קווטינסקי מספר, כי כיום החרדות של המשקיעים הקטנים התחלפו שוב בנהירה לשוק. זו אינה נובעת רק משום שכחלון כבר לא בתפקיד ומשום ששר האוצר הנוכחי ישראל כ"ץ נראה כמי שרואה בחיוב מעורבות משקיעי נדל"ן בשוק, מה שבא לידי ביטוי בהורדת מס הרכישה.

עליות המחירים נמשכות, והן מלוות בסיטואציה של ריבית נמוכה. משקיעים שהשקיעו בשנים האחרונות בחו"ל החליטו להשיב את כספם לארץ עקב הקורונה. המצב הפוליטי הלא ברור בישראל, היעדר מדיניות דיור וההפחתה הצפויה בבנייה בשנים הקרובות גורמים להערכות כי מחירי הדירות בארץ יוסיפו לעלות במידה ניכרת, מה שמושך אף הוא משקיעים ותיקים וחדשים להיכנס לשוק.

הכתבה פורסמה באתר גלובס