"חלק מחברות הבנייה קרסו מכיוון שתימחרו פרויקטים במחירים נמוכים מדי, ומשום שלא העריכו נכון את השינוי שחל אצל הרוכשים. פעם אם קנית דירה והיו לך תלונות, היו אומרים לך: 'בסדר, לא נורא אם זה קצת עקום'. כיום הרוכשים לא מוכנים להתפשר על עקום. צריך לבנות מסודר וטוב כמו בתוכניות, אחרת מגיעים לבית משפט ומתחילים להוציא ממך כסף", אומר שאולי לוטן, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת ההנדסה, הבנייה והנדל"ן משולם לוינשטין, שהקים לפני כשנה חברה בת לבנייה.
לדבריו, "הרבה מהקבלנים נאלצים לעשות עוד ועוד תיקונים בדירות ובבניין אחרי מסירת הדירות, וזה הפך את העבודה לפחות כלכלית, עד כדי הפסדים. גם משך הזמן שלוקח לסיים פרויקט עקב הביורוקרטיה והקושי להשיג פועלים, מעלים מאוד את המחירים עבור עבודות קבלן. בנוסף, מוסר התשלומים בענף נמוך מאוד — אבל לפועל אתה חייב לשלם בסוף החודש".
אתה תצליח היכן שחברות קבלנות אחרות נכשלו?
"דורי ואורתם סהר כשלו, ונוצר איזשהו ריק, שאני מאמין שאני יכול להיכנס אליו. אני מאמין שהידע של המהנדסים שלנו ושל שותפי יוסי נתיב והגב הפיננסי של לוינשטין ככל שנצטרך אותו יאפשרו לנו להיכנס לתחום הזה דווקא עכשיו. מזמיני עבודה רוצים אבא טוב לחברה שלהם, כדי להיות שקטים".
לנוכח מצוקת כוח האדם בענף, מאיפה תביאו עובדים?
"נישען על עובדים ערבים מאזור הצפון, גם על פועלים מהשטחים עם היתר עבודה. יש גם עובדים יהודים שמעוניינים לעסוק בתחום, בעיקר בעבודות מיכון".
מה עם הפועלים הסינים שאומרים שיגיעו?
"אומרים. יו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, נסע וחזר לסין, ושוב נסע וחזר ולא ברור איפה הדברים עומדים. כיום עלות ההעסקה של עובד מסין לקבלן מגיעה ל–1,000 שקל ביום, בין היתר בגלל אגרות. זה מטורף. לא להתבלבל — הסינים יודעים כמה משלמים פה, והם מבינים את השוק. רק כשיהיה היצע גדול, המחירים יירדו".
"כחלון מונע משיקולים פוליטיים"
למה נכנסתם למחיר למשתכן?
"החלטנו להיכנס למחיר למשתכן בזהירות, אחרי שזה היה קו אדום מבחינתנו, משום שחלו שינויים ושיפור בתנאי המכרזים. אנחנו מאמינים שכעת אפשר להרוויח. לקבלנים אין הרבה אפשרויות אחרות היום לרכוש קרקעות. אנחנו שומרים על השם שלנו, אבל עובדים בתוך התכנון הפשוט שמכתיב המפרט.
"בנובמבר זכיתי לראשונה במכרז על פרויקט מחיר למשתכן בגן יבנה, וכבר בדצמבר הוגרלו הדירות. הקרקע בלי תוכניות ותתקבל רק בעוד שנתיים, והאכלוס יהיה בתוך חמש שנים במקרה הטוב. וכל זה מפני שאדון שר האוצר מונע משיקולים פוליטיים, הוא רוצה להיות ראש ממשלה. אני לא מבין למה זה צריך להיות ככה, אבל קטונתי".
אתה כנראה זה שתצטרך לעמוד מול הדיירים ולתת להם תשובות.
"כרגע אין לי מה להגיד להם. אני לא יכול לאשר תוכניות על הקרקע בשם שר האוצר. כשיהיו תוכניות ויתקבלו היתרים, נוכל לתת להם מענה. אני יודע לומר אמת וכרגע איני יודע מה יהיה בקרקע, מלבד שאין שם תשתיות. אם את רוצה ללכת לגדל שם מלפפונים — אפשר, מפני שזה מה שהקרקע כרגע יכולה לתת. זה המצב ברוב המקומות. למרות זאת, בגלל היצע הקרקעות הנמוך, אני חייב להשתתף".
בסוף, למרות כל ההצהרות של הקבלנים, כחלון ומחיר למשתכן מצליחים לגעת בכולכם.
"אנחנו חברה שרוצה להרוויח, ואני מאמין שנצליח להרוויח בפרויקט הזה 4%–5% נטו. כל חברה נהנית מזה שהיא לא צריכה למכור את הדירות האלה בשוק החופשי. כחלון יצר לנו קהל שבוי — שאפשר לתת לו רק מה שהחוק דורש, בלי שנצטרך לתת יותר".
אבל כשאשר מתגלים פגמים, הדיירים זוכרים את הקבלן או את שר האוצר?
"אני חושב שהם יזכרו את משה כחלון. אולי הם גם יתרגלו לסגנון הבנייה הזה, כמו בניו יורק. יחידות דיור זהות ופרקטיות עם כיוון אוויר אחד. לא ראיתי שאנשים מתלוננים בניו יורק".
מפני שהם גרים בניו יורק, ולא במבשרת ציון או בדימונה.
"נכון. אבל מי שמקבל הנחה של מאות אלפי שקלים על דירה במיקום מבוקש מאוד כמו הרצליה, אולי צריך לעצור רגע לפני התלונות. כשהם יגורו בדירה ששווה 4 מיליון שקל — שהם שילמו עליה רק 2 מיליון — הם יגידו תודה, גם אם יהיה על מה להתלונן".
לוטן, המשמש מנכ"ל החברה מ–1982, מסביר כי "עד היום לא היה לי את הלחץ של להפעיל את המנועים ולהחזיק עובדים. אנחנו לא חברה שמחזיקה אלפי עובדי בנייה. אני עובד רק עם קבלני משנה. למרות זאת, אתה עדיין רוצה להיות בתנועה. ראינו שהחברות הגדולות ויתר הקבלנים מילאו את המחסניות שלהם מבחינת מיזמי מחיר למשתכן, והבנו שאפשר להגיש הצעות שהם לא במחירי הפסד. זה גם היה שיקול. הנחתי שמי שקפץ בראש לא יוכל לקחת עוד ועוד פרויקטים".
למה אתם עובדים רק עם קבלני משנה?
"אנחנו רוצים לשמור את הניהול, הפיקוח, ההנדסה, לוחות הזמנים וגם את הכסף אצלנו. יש לנו כיום 70 עובדים בחברה — ואף לא פועל אחד. הרבה מההכנסות שלנו נשענות על נכסים מניבים — כ–90 מיליון שקל מההכנסות הן משכירות בבנייני המשרדים שלנו. זה נתח שוק חשוב עבורנו, ולכן אנחנו מתכננים להיכנס גם לתחום של חללי עבודה משותפים ולפתוח במגדל לוינשטין קומה שלמה של חללים שיחלקו עובדי היי־טק.
"למרות זאת אנחנו מתפתחים בעוד כיוונים. לפני כשנה חברתי ליוסי נתיב, שעזב את חברת אל הר, ויחד החלטנו להקים חברה בת ללוינשטין, שתהיה חברת קבלנות. כיום החברה עובדת בפרויקטים בתל אביב, רעננה, כפר סבא ובת ים, אך עוד לא מבצעת עבודות עבור לוינשטין.
"הבנו שחברה קבלנית תוכל לחסוך את הרווח שהקבלן מקבל, ולכן לפרויקט כמו מחיר למשתכן זה יהיה מצוין. שם אחסוך לעצמי עלויות בנייה, ואהיה במחירי עלות. כשאני שומר גם על מיקום כדאי וגם על עלויות נמוכות, אני יכול להבטיח לעצמי רווחיות מסוימת".
"המדינה חושבת שהיא יכולה לעשות הכל לבד — אבל היא לא"
צפויה ירידה במחירי הדירות באופק?
"לדעתי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב של 3%–4% בשנה. זה עניין של היצע וביקוש. סוף־סוף שמעתי שיש קול קורא לאדריכלים כדי שיאיישו את כל ועדות הזירוז לבנייה שהקימה הממשלה (ותמ"ל — ועדות לתכנון ולבנייה למתחמים מועדפים לדיור). הקימו ועדות, אבל אין מי שישב בהן. יש לנו פרויקט בגבעתיים, מגרש קטן ל–20 יחידות דיור. הגשנו תוכניות לפני יותר משנה, ורק בשבוע הבא יש לנו פגישה עם הוועדה. בינואר כבר הגישו התנגדויות, ורק בדצמבר אנחנו יושבים מול הוועדה".
מה צריך לקרות כדי שהמחירים יירדו?
"צריך להקל בביורוקרטיה ולקצר את תהליכי הבנייה. בישראל אין תקנים ברורים, ומכבי אש למשל יכולים לבקש שינויים במבנה — אחרי שכבר אישרו אותו. כל פעם משנים דרישות ותקנים. גם התקן של בנייה ירוקה שהערים מבקשות במכרזים הוא לא באמת תקן, הוא פתח למשא ומתן עם העירייה, מכיוון שאין דרישות ברורות. כל מהנדס וכל עיר פועלים לפי שיקולם. כחלון רוצה את טובת המדינה, אבל עובד לטווח הקצר ובעולם הבנייה צריך לעבוד לטווח הרחוק. גם את תשתיות התחבורה חייבים לשפר כדי לקדם את ההתפתחות של הערים. המנטליות של לעבוד לפי לוחות זמנים פשוט לא קיימת בישראל".
אז גם הדור הבא ייצא למחות ברוטשילד על מחירי הדיור?
"בעוד שש־שבע שנים נראה את ההשפעה של מחיר למשתכן, ונרגיש שינוי מסוים בהיצע. אבל כדי שיחול שינוי מהותי, המדינה צריכה לתת לקבלנים לרוץ קדימה ולעלות עם טרקטורים על הקרקעות. המדינה חושבת שהיא יכולה לעשות הכל לבד — אבל היא לא".
בתחום ההתחדשות העירונית יכול להתחולל שינוי שיגדיל את ההיצע?
"אני מעורב בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, רמת גן והרצליה, ואני מכיר מעט מאוד ראשי ערים, אולי רק בהרצליה, שמעוניינים לקדם פרויקטים כאלה. אני מבין אותם. כל דירה נוספת כזאת עולה להם כ–7,000 שקל בממוצע בשנה, מעבר להכנסות מארנונה. הם מעדיפים משרדים כדי שלא יצטרכו לתת שום שירות. למה שראש עיר שפוי יסכים לזה? העירייה לא צריכה להפסיד בגלל פרויקטים של פינוי־בינוי. המדינה צריכה להעניק תמריצים שיעודדו את הערים להתחדשות עירונית, אם היא רוצה להגדיל את ההיצע במטרופולין תל אביב".
עדיין הצלחת לתפוס קרקע בתל אביב. אתם מתחילים לבנות שכונה בשטח התחנה המרכזית הישנה בתל אביב.
"יש לנו מזל שהעירייה מעוניינת מאוד בפרויקט הזה כדי לפתור איזשהו פצע עירוני, ולכן היא מקדמת אותו במהירות. העירייה לקחה על עצמה את התכנון וסייעה בפינוי בתי בושת, ועברנו כבר ועדה מקומית. יש שם תוכנית לשכונה בצפיפות גבוהה, שיהיה בה עירוב שימושים טוב על יותר מ–60 דונם — 60% מסחר ומשרדים ו–40% מגורים. יהיה בה משכנה החדש של להקת המחול בת שבע לצד שטחים ציבוריים.
"נסענו לשטוקהולם כדי ללמוד על תכנון האשפה בקומפלקס הבניינים, ופיתחנו מערכת חניה תת־קרקעית משותפת. אנחנו עובדים היום על פיתוח בית חכם בכל הפרויקטים שלנו. זו מערכת שלא מיועדת רק לעשירים, ולא תגדיל את העלות. מערכת שעולה לנו כקבלן כ–12 אלף שקל, והיא כוללת תריסים חשמליים, תאורה, טביעת אצבע בכניסה, מצלמה מחוץ לבית, מצלמה מתוך הבית, חיישנים של רטיבות, חיישנים של מצוקה. הכל מנוהל דרך האינטרנט".
כמה יעלה לגור באזור התחנה המרכזית?
"אני מאמין שב–2019 נוכל להתחיל לשווק ונראה. כיום מדברים על 28–30 אלף שקל למ"ר, ואני מאמין שתהיה עוד עליית מחירים באזור הזה, כמו שהיה באזורים אחרים של העיר שחלה בהם התפתחות, למשל אזור גן החשמל. משום שאני לא צופה מיתון בקרוב — מי שיקנה דירה יגדיל את ערכה כנראה".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
עורך הדין שמרוויח מהצרות של כל הצדדים
בלי התחלה אמצע וסוף: סיפורו של הבניין המוזר ברמת גן
