האם מתווך יכול להציע לבעלי הדירה שלכם בסוף החוזה שוכרים שישלמו לו יותר, למרות ששילמתם דמי תיווך? שוכרת בשם עינת הופתעה לאחרונה לגלות שזה בדיוק מה שהמתווך עשה מאחורי גבה – אבל האם זה חוקי?
מזה שנה ותשעה חודשים מתגוררת עינת עם בעלה ושני ילדיה בדירה שכורה בת 4 חדרים במרכז. הם הגיעו לדירה דרך מודעה של מתווך באינטרנט, לאחר חודשים ארוכים של חיפושים, כשהחוזה בדירתם הקודמת כבר עמד להסתיים. "כנהוג בארצנו, את המתווך לא אנחנו שכרנו אלא בעלי הדירה, אבל לא הייתה לנו ברירה אלא לשלם על שירותיו. כבר היינו חייבים למצוא בית ולא נשארו לנו ברירות", מספרת עינת, שבאותו זמן גם הייתה רגע לפני לידה.
בני הזוג שילמו למתווך 6,300 שקל, כמחיר השכירות לחודש, בתוספת מע"מ. בתמורה, הוא הראה להם את הדירה – "אפילו לא במיוחד, אלא יחד עם עוד אנשים שהגיעו לראות אותה ביום פתוח", מדגישה עינת, ולבסוף הפגיש אותם עם בעלי הדירה, שחתמו איתם על חוזה לשנה עם אופציה לשנה נוספת.
השבוע, אחרי שגם האופציה מומשה, התקשרה בעלת הדירה אל עינת לקראת תום החוזה, ואמרה לה שאותו מתווך יצר איתה קשר, והבטיח שיוכל למצוא לה דיירים שישלמו 2,000 שקל יותר לחודש. היא העמידה בפני עינת שתי אפשרויות: להוסיף בעצמה עוד 2,000 שקל מדי חודש, או לעזוב את הדירה.
לדברי עינת, הדירה הייתה במצב של הזנחה קשה. "הדיירים הקודמים ממש טינפו אותה, וכשבאנו לראות את הדירה בקושי אפשר היה לראות משהו מרוב לכלוך ובלאגן של אגרנות כפייתית", היא מספרת בשיחה עם mako. לקראת חילופי הדיירים בעלת הדירה ביקשה להעלות את שכר הדירה מ-5,500 שקל-7,000 שקל, אך בגלל מצבה הירוד של הדירה המתווך לא הצליח למצוא שוכרים במשך כמה חודשים, על אף המיקום הנחשק שלה. גם עינת ובן זוגה התלבטו אם לשכור אותה, אבל לבסוף החליטו להציע לבעלים להוריד את שכר הדירה ל-6,300 שקל, ולאחר שהסכימו, שכרו את הדירה.
"עשינו כאן המון עבודה, ועכשיו הדירה נראית מדהים, קשה להאמין שזאת אותה הדירה", היא מספרת, "בהחלט אפשר לבקש עליה עכשיו יותר מהמחיר שאנחנו משלמים, אבל מעבר לעליית המחירים בכל הארץ, זה הרבה מאוד בזכות מה שאנחנו עשינו, מה שהופך את זה לאפילו יותר מרגיז ומקומם. גם את הדירה הקודמת שלנו, שכל כך אהבנו, עזבנו כי גם שם העלו לנו את שכר הדירה בבת אחת ב-1,500 שקל, אז זה הולך להיות כבר מעבר שלישי שלנו בארבע שנים. אנחנו ממש בדיכאון מזה".
השוכרים אינם מוגנים
עינת החליטה לפנות לקבוצה הפייסבוק "עוברות ושוות" כדי להתייעץ. "בעיניי זה לא אתי, וחוצפה שאין כדוגמתה מצד המתווך", כתבה, "האם העובדה ששילמנו לו סכום נכבד על השירות שלו לא אמורה למנוע ממנו לעשות דבר כזה? לדעתי יש סיכוי סביר שבעלי הדירה לא שילמו לו מאום או שילמו סכום קטן בהרבה מזה שאנחנו שילמנו. האם הוא לא אמור לקדם את האינטרסים שלנו, ולא רק את שלהם?". היא ביקשה לברר האם יש חוק כלשהו שמגדיר את המחויבות של המתווך כלפי השוכרים, והעלתה תהייה נוספת – אפילו אם תסכים לשלם יותר, מה מונע בעד המתווך מלחזור בעוד שנה שוב עם דיירים שישלמו יותר?
למרבה התסכול, מתברר שבמקרה הזה, כמו במקרים רבים אחרים, השוכרים אינם מוגנים.
"המחויבות של מתווך ללקוח שלו היא להביא אותו להסכם שכירות לפרק זמן מסוים. לאחר אותה תקופת זמן, המחויבות שלו כלפי אותו שוכר מסתיימת. אין מחויבות של המתווך לדאוג לשוכר לתמיד", מסביר עו"ד ד"ר אריק אריאל, מומחה לדיני תיווך מקרקעין ופרויקטור במשרד המשפטים בנושא תקנות האתיקה של מתווכים. "אם מתווך מביא שוכר לדירה, וכשהשכירות עומדת להסתיים הוא בא למשכיר ואומר לו שהוא יכול להשיג לו עבור הדירה שלו דמי שכירות גבוהים יותר ממה שהוא קיבל עד עכשיו – אין עם זה שום בעיה מבחינה חוקית".
לדבריו, כדי לזכות בדמי תיווך, מתווך צריך לעמוד בשלושה כללים: שיהיה לו רישיון בתוקף, שיחתים את הלקוח שלו על הזמנת שירותי תיווך ברורה שבה מופיע הנכס, המחיר ועמלת התיווך, ושיהווה את הגורם היעיל – "כלומר להיות אפקטיבי ואקטיבי, להיות זה שהראה את הדירה, סיפק את הנתונים, הפגיש ביניהם, והביא בסופו של דבר לחתימת ההסכם בין המשכיר לשוכר. לאחר מכן, הוא כמתווך עשה את העבודה וסיים את תפקידו", מדגיש עו"ד אריאל.
הוא מסביר שהבעיה מתעוררת רק במקרה שבו המתווך מתערב במערכת החוזית בין השוכר למשכיר, וגורם למשכיר להפר את ההסכם. "אסור על פי החוק להתערב בהסכם קיים בין שני אנשים ולגרום להפרה שלו כשהוא בתוקף, לא רק במקרה של מתווכים. מדובר בעוולה נזיקית של גרם הפרת חוזה", הוא מסביר, "המתווך לא מחויב על פי החוזה בין השוכר למשכיר, אבל הוא אמור להיות לפעול לפיו. אם למשל יש לשוכרים אופציה, והמתווך מציע למשכירה לבטל אותה כי יש לו שוכרים שישלמו יותר – זה אסור".
במקרה כזה, יש לדבריו עילה להגיש תביעת נזיקין נגד המתווך. מה שיקבע את גובה סכום התביעה הוא היקף הנזק הכספי שנגרם לשוכרים בפועל. "קודם כל, יש את הנזק הישיר – מה שהם שילמו למרות שלא היו צריכים לשלם, כולל הפרש הצמדה וריבית. למשל, התוספת בשכר הדירה ששולמה בזמן שההסכם עדיין היה בתוקף. גם אם השוכרים מחליטים לעזוב את הדירה, הם יכולים לטעון שנגרם להם נזק כי הם היו צריכים לעזוב את הדירה באמצע החוזה, לחפש בית חליפי ואולי גם לשלם יותר כי לא מצאו בית באותה מחיר, לשלם על הובלה נוספת וכן הלאה".
מכיוון שבמקרה של עינת המתווך פנה לבעלת הדירה בתום החוזה, עו"ד אריאל מבהיר שהוא לא עשה שום דבר לא חוקי. "אני מבין את התחושה, כי לפני שנתיים הוא היה המתווך שלה, אבל הוא סיים את עבודת התיווך איתה, ולכן אין סיבה להגיש נגדו תביעה".
הוא מסביר גם שאין גם שום דבר שיוכל לעצור את המתווך מלחזור ולפעול באותה שיטה גם לקראת סיום החוזה הבא, כפי שחששה עינת. "הרי גם המשכירה עצמה יכולה לבוא לשוכרת אחרי שנה ולהעלות לה את שכר הדירה ב-7% – זה אותו דבר", הוא אומר, "הבעיה היא שבישראל, בניגוד למקומות אחרים בעולם, אין כללים שמגבילים את גובה דמי השכירות".
תגובות