"שוק הנדל"ן רותח" הוא כנראה אחד המשפטים הכי מאוסים של שנת 2021, אבל מה לעשות, לעתים המציאות טופחת על פניהם של צעירי מעמד הביניים, ונדמה שבעתיד יותר ויותר דלתות של דירות חדשות מהניילונים צפויות להיטרק בפניהם בעקבות דהירת המחירים כלפי מעלה.
אז עד כמה למשפט הכי מעיק בהיסטוריית 2021 יש אחיזה במציאות? אם תשאלו את המומחים ואנשי המקצוע בענף - התשובות די ברורות. אבל האם יתכן שבאזורים שהייתם בטוחים שיש עליות בביקושים דווקא זוהו אפילו ירידות במחירים? תתכוננו להיות (קצת) מופתעים.
על פי נתוני אתר Yad2 זוהתה התאמה בין שינוי אורך חיי מודעה באתר ובין עליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות. כך למשל, מודיעין-מכבים-רעות (שכיכבה במקום הרביעי בנתוני היקף העסקאות של הלמ"ס ברבע השלישי של 2021), נהנתה מעלייה של 10 אחוזים במחירים על פי נתוני Yad2 בשנתיים האחרונות, ומודעות שב-2020 בילו 38 ימים באוויר, ב-21' כבר התאדו כעבור 30 ימים בלבד. נתונים דומים זוהו על ידי אתר המודעות גם בעיר באר יעקב.
בכל הנוגע לעיר מודיעין, יש מי שעומד לצנן מעט את הנתונים. על פי בדיקתו של אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר והבעלים של משרד דנוס-להט, הנתונים המפתיעים בכל הנוגע לדירות 4 חדרים מצביעים על ירידה של 6% במחירים ברבע השלישי של 21' בהשוואה לאותה התקופה ב-2019.
"לתכניות הממשלתיות על שכונות ספציפיות בעיר יש השפעה על הממוצע", מפנה דנוס לתכניות השונות שכוונו לעיר בשנים האחרונות, ביניהן "מחיר למשתכן" של השר האוצר לשעבר משה כחלון, שהוחלפה ב"מחיר מופחת" של שר הבינוי והשיכון הקודם יעקב ליצמן ולאחרונה התעדכנה בתכנית החדשה, "מחיר מטרה" של השר הנוכחי זאב אלקין, "זאת לעומת מחירי הביקוש, שהם בעיקר בשוק החופשי ובהן אפשר לראות איזושהי עלייה".
מאתר Yad2 דווח גם על עליות של 12% במחירים בערים גבעתיים וראש העין (אורך חיי מודעה מ-33 ל-30 ו-36 ל-32 ימים בהתאמה). ושל 13% באילת (ואורך חיי מודעה שהתקצרו מ-39 ל-36 ימים). אצל דנוס זוהו נתונים דומים עם עליות מחירים של 11% בעיר הדרומית.
"טבעי שבעיר נופש, אחת מהבודדות במדינת ישראל, תהיה עליית מחירים", מסביר דנוס את העלייה הדרמטית, "בזמן שאנחנו יודעים שהקורונה הגבילה את הרצון או היכולת שלהם לצאת לטיולים בחו"ל, פתאום העיר הפכה לחלופת השקעה טובה לצורכי נופש וגם כי המחירים בה זולים יחסית. אנחנו יודעים שמשקיעי נדל"ן מחפשים את הדבר הזול הבא, וכשמדובר בעיר שהמחירים בה נעים סביב 12,500 ש"ח למ"ר, אז ברור שזה יותר מעניין ויותר אטרקטיבי. מדובר בשילוב של השקעות בארץ שעלו גם ככה וגם בעיר נופש ושלהרבה אנשים היא פתרון שהרבה פחות מגביל."
בין השוק החופשי לתכניות הממשלתיות
ערים נוספות שנהנו מעליות מחירים של 4%-7% וקיצור באורך חיי המודעה, על פי הנתונים, הן גם הערים קרית ים, פתח תקווה, הרצליה, חולון וראשון לציון, דנוס גם זיהה נתונים דומים בחלק מהערים בבדיקה שערך על דירות 4 חדרים. מי שהפתיעה בפער הנתונים הייתה ראשון לציון, שם הצביע דנוס על ירידה של 3%.
"כשמתפרסמות מודעות בYad2, מן הסתם מדובר בדירות שלא כלולות בתכניות הממשלתיות ולכן גם רואים שם שיש עליות מחירים", מסביר דנוס, "קיימות בראשון לציון תכניות ממשלתיות, ביניהן תכניות גרנדיוזיות לאזור צריפין ובמקומות נוספים ובהחלט ניכרת תנופת בנייה בעיר. זה מה שיכול להסביר את התמתנות המחירים."
גם ברשת התיווך רי/מקס מרגישים את תכונת עליות המחירים היטב, כמו גם המהירות שבה נחטפו הדירות בשנה שעברה. "יש עליות מחירים שנעות בין 8% ל-20% במרבית האזורים בארץ", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל, "התופעה המעניינת של השנה האחרונה היא שעליות המחירים המשמעותיות בכל האזורים מורגשות בעיקר בווילות, דירות גן, פנטהאוזים וגם במגרשים לבניית בתים פרטיים. בסוגי הנכסים האלה עליות המחירים חדות מאוד ועשויות להגיע לכ-20% באזורים מסוימים."
בפתח תקווה, שם זיהו בYad2 הפחתה מינורית ביותר באורך חיי המודעה (מ-36 ל-35) התמונה בשטח נראית מעט שונה אבל המציאות העכשווית זהה: "דירות חדשות יותר עם מרפסת שמש וממ"ד שמתומחרות נכון ובהתאם למחיר השוק נמכרות בדרך כלל תוך כחודש, זאת לעומת כחודשיים שלושה בעבר. זמן המכירה התקצר משמעותית בשנה האחרונה", מעיד רון לנדסמן, זכיין רי/מקס סופרים בפתח תקווה.
"בנוגע לאורך חיי המודעה, לא מדובר במספרים דרמטיים. בעבר ראינו מוכרים שמבקשים מחיר גבוה יותר כי המודעות היו בחינם", מבקש דנוס מעט לצנן את ההיסטריה. "כרגע זה מלמד אותנו שהשוק חם, שיש יותר התקרבות למחירים ריאליים בקרב המוכרים, והקונים בעצמם גם מצביעים ברגליים ורוכשים במחירים שנראים להם סבירים, ולכן אנחנו רואים ירידה בימים שהמודעה מתפרסמת. אם מוכר מבקש מחירים נורמליים אז הוא גם מקבל אותם."
מיהם נהגי הקטר הדוהר של הנדל"ן ב-2021?
בשלב הזה עוד מוקדם לדעת מבחינת הנתונים כיצד העלאת המס על דירה שנייה ל-8% השפיעה על השוק מבחינת המחירים, אבל אפשר לומר בשקט שאם נגלה שרכבת ההרים של המשקיעים שייטה לפסגה ברבע האחרון של 2021 וההשלכות תהיינה בהתאם - זו לא תהיה הפתעה.
"תמהיל הרוכשים מגוון מאוד וכולל זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים, אך לפני עליית מס רכישה למשקיעים היה גל גדול מאוד והם מיהרו לרכוש דירות", אומר לנדסמן. לירון כרמון זכיין רי/מקס העיר החדשה חריש מוסיף: "בחריש שהיה בה בעבר עודף בהיצע כיום יש דירות שנחטפות ונמכרות תוך מספר שבועות בלבד. מרבית הרוכשים הם זוגות צעירים שלא ממתינים יותר לתכניות ממשלתיות בתחום הדיור ומשקיעים שמיהרו לרכוש לפני עליית המס על משקיעים."
"אני חושב שבשנה הקרובה נראה לפחות במחצית הראשונה התמתנות, עצירה, סוג של רכבת הרים שהגיעה למישור הררי ועכשיו היא משייטת בו", מעריך דנוס לאן מועדות פנינו בשנת 22', "כשנגיע למחצית השנייה של השנה נתחיל לראות את לחצי הביקוש חוזרים להשפיע כי הציבור מפנים את העלאת מס הרכישה. נכון לעכשיו השוק 'זלל' כמות דירות מאד גדולה בנובמבר ועכשיו כמו כל גוף הוא שבע, והרעב יגיע בהמשך כי כל הזמן מצטרפים שחקנים לשוק הזה, ביניהם זוגות צעירים ומשפרי דיור."
ומה לגבי ירידות מחירים? כמעט מיותר לומר שלא תבנו על זה. "יכול להיות שתהיה השפעה כלפי מטה בפריפריה, באזורים שבהם לממשלה יש הרבה קרקע ויכולת להשפיע על השוק. אין כרגע צעד ממשלתי ששובר את הכלים ויכול להצביע על כך שבטווח של חצי שנה ירדו המחירים", משתף דנוס בהשקפתו הפסימית, "קיימות תכניות גרנדיוזיות שאנחנו מקווים שמשהו מהן ייצא לפועל, ולעתים אם חלק מהמרכיבים יוצאים לפועל וחלק לא זה יכול לפעול הפוך ולגרום לעליית מחירים. צריך לחכות ולראות שהממשלה מבצעת והביצוע ייקח זמן, וזה עוד לפני שדנו בשאלה האם התכניות ברות מימוש. צריך להמתין ולראות. אני לא רואה תכניות שיכולות להביא לשינוי בשנת 22'."