הבתים היקרים בישראל: איזו עיר חצתה לראשונה את הרף של 5 מיליון שקל

העסקה הגבוהה במחצית הראשונה של 2022 בוצעה ברחוב האשל בהרצליה פיתוח, אחד מהרחובות היקרים ביותר בשכונה המגה יוקרתית הזו. ואולם העסקה הזו, שבמסגרתה נמכרה וילה על שטח של 2.2 דונם בכ־63 מיליון שקל, נמצאת רק במקום השישי בסולם העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בשכונה מאז 2019. יתר העסקאות היקרות שבוצעו במחצית הראשונה של השנה בעיר, נעות בין 10 ל־15 מיליון שקל, מחירים שכבר הפכו לסוג של שיגרה בעיר.

 

 

 

כתובת: רחוב האשל (הרצליה פיתוח), שטח: 2.2 דונם, סוג הנכס: וילה

 

רק 11 עסקאות יוקרה בוצעו בהרצליה בחצי השנה הראשונה, לעומת 48 עסקאות כאלה שנרשמו באתר רשות המסים בשנה שעברה, 33 שבוצעו ב־2020 ו־25 שנרשמו ב־2019. קצב ביצוע עסקאות היוקרה בשנה הנוכחית מורה על ירידה תלולה של כ־50% לעומת המחצית הראשונה של 2021.

 

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, המתמחה בליווי פיננסי: "כאשר מדברים על שוק היוקרה בהרצליה, צריך להבדיל בין שכונות יקרות לבין צמודי קרקע בהרצליה פיתוח. שם, אחרי שנים שבהן לבעלי נכסים באזור היה לוקח זמן רב למכור נכס, בשנה־שנתיים האחרונות המגמה התהפכה והמחירים קפצו בעשרות אחוזים מיד אחרי הסגר הראשון. כיום רוכשי וילות היוקרה באזור זה הם מתעשרים חדשים מתחום ההייטק, שוק ההון וגם קצת תושבי חוץ שחזרו לארץ.

"צמוד קרקע שבתקופת הקורונה הוצע למכירה תמורת 6 מיליון שקל, נמכר לאחרונה ב־8.3 מיליון שקל. מגרשים לבנייה במרכז הרצליה פיתוח עלו בשווי בלפחות 2 מיליון שקל. ברחובות היקרים בפיתוח כדוגמת אשל, גלי תכלת, חבצלת השרון, מעפילים, מחירי המגרשים עלו ב־50% עד 100%. כרגע ישנם נכסים שכל מחיר שמבוקש מתקבל בשוק".

לדברי יעקב, קצב העסקאות בהרצליה פיתוח יכול להטעות, שכן מראש אין שם הרבה נכסים ובוודאי שלא מגרשים. ואולם על פניו נראה כי השפל שפוקד את השכונה היוקרתית ביותר בארץ אינו מקרי.

ירושלים: מחברים שתי דירות לאחת

בעוד היוקרה התל אביבית מסתמכת בעיקר על השוק המקומי, כשתושבי החוץ מהווים את "קצה הפירמידה" ומבצעים את העסקאות היקרות ביותר, היוקרה הירושלמית של 10 מיליון שקל ומעלה היא כמעט כולה תושבי חוץ.

אזור המושבה היוונית שהוא אזור היוקרה הוותיק של העיר, קיבץ לתוכו חלק משמעותי מעסקאות היוקרה שבוצעו בעיר במחצית הראשונה של השנה. העסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בעיר בחודשים האחרונים בוצעה בצפון תלפיות, ברחוב כספי, שבו נמכרה דירת גן ב־29.8 מיליון שקל, אולם אורן כהן מפרימיום נכסים מדגיש כי מדובר בעסקה יזמית להקמת 12 דירות. לא רחוק משם, ברחוב הרכבת, נמכרה דירת פנטהאוז בת 8 חדרים ב־20.7 מיליון שקל.

כתובת: רחוב כספי (שכונת תלפיות), שטח: עסקה יזמית להקמת 12 דירות, סוג הנכס: דירת גן

"הירידה בעיר היא פחות חדה ממה שניכר מנתוני רשות המסים, כי יש לא מעט עסקאות שכוללות איחוד דירות, שנרשמות ברשות המסים בתור כמה עסקאות", אומר כהן.

ואכן ניתן לזהות כמה מקרים שבהם באותם ימים נחתמו בפרויקטים חדשים מספר עסקאות. כך למשל, במהלך חופשת הפסח באפריל האחרון בוצעו למעלה מ־10 עסקאות במספר מקבצים, שכל אחד נערך ביום אחר, בפרויקט ברחוב מלכי ישראל בשכונת מקור ברוך; ברחוב ירמיהו בפרויקט חדש נמכרו שתי דירות צמודות באותו יום: האחת בכ־11 מיליון שקל והשנייה ב־6.2 מיליון שקל.

אז ייתכן שאכן מספר עסקאות היוקרה גבוה יותר בפועל ממה שנרשם ברשות המסים, אבל השיטה הזו של רכישת מספר דירות ביחד אינה חדשה וננקטה גם בשנה שעברה. לכן הטיעון הזה אינו יכול להסביר את התופעה.

הפריפריה: בחדרה נפרץ הרף של 10 מיליון שקל

כשמדובר על יוקרה מחוץ לירושלים, לתל אביב ולהרצליה, מחירי הנכסים המדוברים נמוכים בהרבה. כך למשל, במחצית הראשונה של 2022 נמכרו בבאר שבע 82 דירות שמחיריהן מגיעים ל־2.5 מיליון שקל ומעלה. לשם השוואה בכל 2021 נמכרו 99 דירות בטווח המחירים הזה. בשנה החולפת נמכרו בעיר שני נכסים במחיר של יותר מ־4 מיליון שקל, לפי רשות המסים.

ביישוב להבים נמכר בינואר האחרון בית בשטח 370 מ"ר, 8 חדרים, תמורת 4.55 מיליון שקל.

כתובת: נחל זהר 12, שטח: 370 מ"ר, סוג נכס: וילה

בנהריה נמכרו במחצית הראשונה של השנה שבע דירות במחיר של 3 מיליון שקל ומעלה, לעומת 12 בכל השנה שעברה.

בחיפה, לעומת זאת, מספר עסקאות ב־5 מיליון שקל נפל מ־35 בשנה שעברה לארבע בלבד במחצית השנה הנוכחית.

בחדרה בוצעה העסקה היוקרתית המפתיעה ביותר, שעה שדירת פנטהאוז 166 מ"ר בקומה ה־25 של פרויקט "החוף הלבן", של אסיה גרופ בדרום מערב גבעת אולגה נמכרה ב־10 מיליון שקל, כך לפי רשות המסים.

כתובת: ברוך בוארון 1 (פרויקט "החוף הלבן"), שטח: 166 מ"ר, סוג הנכס: דירת פנטהאוז

דירת פנטהאוז אחרת בת 201 מ"ר נמכרה בפרויקט בשנה שעברה ב־10.25 מיליון שקל. זו הפעם הראשונה שנכסים בעיר נרכשו במחירים שחצו את ה־10 מיליון שקל.

"מדבר בפרויקט ייחודי בחדרה, שאין רבים כמותו גם בארץ. הוא נמצא בקו ראשון לים, עם נוף פנורמי ללא הפרעה, ומהר מאוד הפך לפרויקט היוקרתי ביותר בעיר, שבו דירות 5 חדרים רגילות יכולות לעלות 3.5-4.5 מיליון שקל - טווח מחירים מאוד גבוה לחדרה". לפני שנתיים מחירי הדירות בפרויקט נעו בסביבות 25 אלף שקל למ"ר ואילו כיום הן נמכרות בסביבות 35 אלף שקל למ"ר, סכומים גבוהים ביותר לא רק עבור השוק של חדרה.

צפונה משם נמכרה וילה בת 390 מ"ר ברחוב מאציני 8 בשכונת דניה בחיפה ב־11.4 מיליון שקל, פנטהאוז שנבנה במסגרת תמ"א 38 ברחוב דיזרעאלי במרכז אחוזה, נמכר ב־6.95 מיליון שקל.

כתובת: רחוב מאציאני 8 (שכונת דניה), שטח: 390 מ"ר, סוג נכס: וילה

גם נהריה הצמיחה לא מעט עסקאות תמ"א 38 יוקרתיות, שאחת מהן גם הייתה היקרה ביותר שבוצעה בגליל בחצי השנה הראשונה: ברחוב העלייה במערב היוקרתי של העיר נמכר פנטהאוז 200 מ"ר, עם נוף פתוח לים ב־5.15 מיליון שקל.

כתובת: רחוב העלייה, שטח: 200 מ"ר, סוג הנכס: דירת פנטהאוז

ואילו העסקה היקרה בבאר שבע במחצית הראשונה של השנה הייתה קוטג' ברחוב נשר בשכונת נווה זאב, שנמכר ב־4.14 מיליון שקל. עד כמה שיישמע מפתיע, מדובר ככל הנראה בעסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בעיר על דירה.