אילנה (שם בדוי, השם המלא שמור במערכת) היא פנסיונרית תושבת קריית שמונה. אילנה היא הבעלים של דירה להשקעה בעיר, דירה בת ארבעה חדרים שאותה השכירה לפני המלחמה בעבור 3,000 שקל לחודש. לאחר שפרצה המלחמה, השוכרת שלה התפנתה, ביחד עם כל שאר תושבי העיר, אבל היא עדיין החזיקה את חפציה בדירה. במשך שלושה חודשים גבתה ממנה אילנה 1,000 שקל בלבד עבור הזכות להשתמש בדירה בתור מחסן, אבל בשלב כלשהו השוכרת פינתה את חפציה, מאז ועד עכשיו, הדירה עומדת ריקה.
אילנה מנסה להשכיר אותה כבר כמה וכמה חודשים. היא מציעה אותה במחיר מיוחד לאור המלחמה, 1,500 שקל בחודש בלבד. היא מקבלת איזה טלפון פה ושם, התעניינות קלושה, אבל אף אחד עוד לא הגיע לראות את הדירה. אילנה ממשיכה לשלם משכנתא על דירה שעומדת ריקה. כמוה, היא אומרת, יש רבים אחרים – בעלי דירות שעומדות ריקות בהיעדר שוכרים.
בתה של אילנה, שוכרת דירה בשכונת יובלים בעיר. היא משלמת שכר דירה מופחת של 2,500 שקל במקום 4,000 מדי חודש. גם אילנה וגם בתה, התפנו מקריית שמונה, אך אם וכאשר יושג שקט, הן מתכוונות לחזור. לעומתן, 40% מתושבי העיר כבר הצהירו שאינם מתכוונים לחזור לעיר המטווחת בלי הפסקה. שיעור גבוה לכל הדעות, שבהכרח ישפיע על מצב הנדל"ן בעיר.
עד המלחמה, קריית שמונה הייתה יעד חביב על משקיעי נדל"ן. היא הפכה אטרקטיבית מכמה סיבות, הראשונה שבהן היא מחירי הדירות הנמוכים – הנדל"ן בעיר מעולם לא סבל ממחירי בועה. לצד זה, היא מציעה ביקוש קשיח מצד סטודנטים במכללת תל חי הסמוכה – אוכלוסייה חביבה על משכירי דירות. אלא שמאז המלחמה, המכללה כולה פונתה, וגם כל הסטודנטים, הלימודים בתל חי מתנהלים בזום, ואלה מבין הסטודנטים שהספיקו להעביר כתובת לקריית שמונה, זוכים לקבל מענק מהמדינה כמפונים. בעלי הדירות שלהם נותרו מול שוקת שבורה ודירות ריקות.
לפני ארבע שנים, אלון (שם בדוי) גם רכש דירה להשקעה בעיר. הוא קנה דירה בת שני חדרים והשכיר אותה לשתי סטודנטיות תמורת 2,700 שקל בחודש. מאז המלחמה, השוכרות התפנו (ללא פיצוי מהמדינה), ואלון ממשיך לשלם את המשכנתא על הדירה, מבלי לקבל שכר דירה במקביל.
למרות זאת, הוא מבהיר שהוא לא מצטער על ההשקעה הנדל"נית הזו בעיר הכי צפונית. הוא מאמין שבעתיד המדינה תשקיע בעיר, והיא "תלך לכיוון טוב" לדבריו. זה לא שיש לו אפשרות אחרת מלבד להישאר אופטימי – גם אם הוא היה רוצה למכור את הדירה, לא סביר שהיו יותר מדי קופצים.
מי שמוכר דירה בקריית שמונה מוותר על מאות אלפי שקלים
רוב הקבלנים לא רוצים להתקרב לעיר
על פי נתוני רשות המיסים, מאז השבעה באוקטובר נעשו בקריית שמונה עסקאות בודדות בלבד. עמרי בשירי, השותף יחד עם אחיו ואחותו בבשירי נדל"ן, חברה הממוקמת בקריית שמונה ועוסקת בשיווק, השקעות ותיווך נדל"ן באזור הצפון, מנסה להסביר את הסיטואציה. מצד אחד, הוא אומר, יש בקריית שמונה תנועה של משקיעים ש"נוהרים לחפש מציאות". מצד שני, היקף העסקאות בעיר ירד ב-96% לעומת התקופה שלפני השבעה באוקטובר. לדבריו, אם מנטרלים עסקאות שנסגרו בחודשים האחרונים אך החלו להתרקם לפני המלחמה, הרי שמאז השבעה באוקטובר ועד היום, נעשו בסך הכל 11 עסקאות נדל"ן בקריית שמונה. "היום נמכרות בממוצע 1.2 דירות בחודש בעיר, לעומת 14 דירות בתקופה שלפני האירועים", מחדד בשירי.
מתוך 11 העסקאות שנעשו, תשע מהן הן עסקאות השקעה ושתיים עסקאות מגורים, חלקן נעשו במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, וחלקן לא. כך, למשל, אחת משתי עסקאות המגורים נעשתה במחיר של 900 אלף שקל, 100 אלף שקל מתחת למחיר השוק. השנייה נעשתה במחיר שוק של 1.15 מיליון שקל לדירה ללא ממ"ד.
גם בעסקות ההשקעה שנעשו דומה שאין חוקים: חלקן נסגרו בהנחה משמעותית, עד כדי 25%, וחלקן במחיר השוק. אחת העסקאות שנסגרו הייתה לרכישת דירת 4 חדרים במחיר של 595 אלף שקל. אותה דירה בדיוק נמכרה לפני המלחמה במחיר של כ-770 אלף שקל.
בצד זה, אומר בשירי, כל הפרוייקטים לדירות יד ראשונה בעיר, נעצרו: "פה ושם יש קבלנים שמאמינים בקריית שמונה, אבל הרוב לא רוצים להתקרב לעיר, כי מי מבטיח להם שיוכלו לקבל את המחירים של לפני המלחמה?".
מה לגבי שוכרי הדירות?
"שוק השכירות משותק לגמרי, אלא אם כן יש לך שוכר הגון שמשלם את שכר הדירה מתוך המענק שהוא מקבל מהמדינה כמפונה".
במציאות הזו, מי שנפגעו באופן המשמעותי ביותר, הם המשקיעים שרכשו יחידות במתחם הסטודנטים Be. מדובר במתחם מטופח של 315 יחידות דיור מאובזרות במלואן, שנועדו לשרת את הסטודנטים של מכללת תל חי. היחידות נמכרו במחירים שהחלו מ-400 אלף שקל, ועד 700 אלף שקל ליחידה שגודלה 32 מ"ר. לרוע מזלם של המשקיעים, המתחם נפתח באחד באוקטובר 2023, ימים ספורים לפני פרוץ המלחמה, כך שהם אפילו לא הספיקו ליהנות מדמי השכירות עבור היחידות שרכשו.
מכיוון שמדובר במעונות סטודנטים, מסביר בשירי, השוכרים גם לא זכאים למענק כמפונים (בניגוד לשוכרי דירות, הרשומים כתושבי העיר), כך שגם רצון טוב של המשכירים לא היה עובד פה.
לא נשארו אדמות, הכל נמכר
אבל לא כולם פסימיים. לדברי גלעד מור, שיזם את המתחם יחד עם קבוצת ברזילי, יש משקיעים רבים שמאמינים שהמצב בעיר ישתפר. ולראייה, לאחרונה מכרו היזמים עשר יחידות במתחם, לאחר שיצאו במבצע של 20/80, המאפשר למשקיעים לשלם 20 אחוז מהתמורה על הדירה כעת, ואת השאר בעוד שנתיים.
מי שייצגה את קבוצת המשקיעים שרכשו את היחידות ב-Be היא מיכל קורלנד, זכיינית רימקס בצפון, חברת תיווך הנדל"ן הפועלת בצפון וכללת את קריית שמונה, נהריה, שלומי, עכו, טבריה, מעלות וכרמיאל. "הרבה דירות בקריית שמונה עומדות ריקות", היא אומרת, "אם כי יש שוכרים שמגיעים להסדר עם בעל הדירה על שכירות מופחתת, עד שהמצב יחזור לקדמותו. לפני המלחמה היה קשה מאוד למצוא דירות פנויות, היו ביקושים גבוהים לעומת היצע לא גדול, וכעת זה הפוך".
מה קרה למחירים?
"יש ירידת מחירים של 15%-10%. אנשים לא מוכרים אם הם לא חייבים".
על פי נתוני יד 2, מחיר דירת שלושנ חדרים בקריית שמונה עומד על כ-804 אלף שקל, לעומת כ-972 אלף שקל באוגוסט שנה שעברה – ירידה של כ-17%. מחיר דירת ארבעה חדרים עומד על כ-962 אלף שקל, לעומת כ-1.038 מיליון באוגוסט 2023 – ירידה של כ-7%.
לדברי קורלנד, לעומת המתרחש בקריית שמונה, ביישובי הצפון שלא פונו, יש דווקא ביקוש גדול והמחירים אפילו קצת עלו, בעיקר בחצי השנה האחרונה, אם כי בשבועיים-שלושה האחרונים חלה האטה, כנראה לקראת החשש מתגובת חיזבאללה הצפויה המבוששת להגיע.
"חלק מהביקושים הם של מפונים שלא מתכוונים לחזור, ורוכשים דירות במבצעים של 10/90 – תשלום של 10% כעת, והיתרה עם קבלת הדירה", מסבירה קורלנד. "בשערי עכו, השכונה החדשה בעכו, יש 8,000 יחידות דיור, והמחירים שם עלו. בשכונת יערית בשלומי היו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרשים בבנייה עצמית. לא נשארו שם אדמות, הכל נקנה".
כבר אחרי לבנון השנייה היה ברור שהמחירים בדיסקאונט
מי שפחות אופטימי לגבי עתידה של קריית שמונה, הוא אדיר יונסי, הבעלים של חברת הנדל"ן YG, יחד עם שותפו, עומרי גלילי. יונסי וגלילי החלו את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן עם מכירת דירות למשקיעים בקריית שמונה. הם איתרו דירות ישנות בעיר, שיפצו ואבזרו אותן, ומכרו למשקיעים שהשכירו אותן לסטודנטים. לפני כשנתיים, בעקבות עליית הריבית במשק, השניים יצאו מהפעילות בעיר, כי העריכו שעליית הריבית הפכה את העסקאות מסוג זה לפחות כדאיות.
"אני התחלתי לעשות עסקאות בקריית שמונה ב-2016. עשר שנים אחרי מלחמת לבנון השנייה, וכבר אז הייתה פרמיית סיכון על האזור", אומר יונסי. היה מובן לכולם שקונים שם נכסים בדיסקאונט בגלל האיום מלבנון. זה היה שיח עם המשקיעים כבר אז, כך שעל אחת כמה וכמה עכשיו".
אז מה המצב היום?
"המשקיעים שם די תקועים. מי שגרו בעיר, מקבלים פיצוי, אבל המשקיעים חשופים. יש סטודנטים שממשיכים לשלם שכירות כי לא שווה להם לנתק תושבות, אבל הבעיה תהיה מה יקרה ביום שאחרי. לדעתי תהיה צניחה משמעותית בסטודנטים. אם בקרב המקומיים כמעט מחצית לא יחזרו, אז בטח שבקרב הסטודנטים".
אתה חושב שנדל"ן בקריית שמונה זה סיפור ששייך לעבר?
"כן, אלא אם כן המדינה תכניס יד לכיס ותיתן מכפילים גבוהים ליזמים שיעשו שם פינוי בינוי. בכל מקרה, זה סיפור של שנים. לפני המלחמה התחילה שם סצנה מעניינת של Airbnb, אבל עכשיו הכל תקוע, במיוחד עכשיו, שזו התקופה של סיום חוזי השכירות".
אלה שרואים כאן חלון הזדמנויות לבוננזה, אולי עדיף שלא יצפו למחירי רצפה, על אף המצב. "יש היום עסקאות טובות בקריית שמונה, ואפשר לקנות בצורה מושכלת", אומר בשירי. "עדיין, יש גבול לכמה שהמוכרים יירדו במחיר. אני לא מציע למשקיעים לחפש דירה ב-400 אלף שקל, כי אנשים לא ימכרו במחיר הנמוך ממחיר הקנייה שלהם לפני כמה שנים".