הביקוש ההולך וגובר לדיור לצד ההיצע הנמוך, הביאו בשנים האחרונות לעלייה תלולה במחירי הדיור. המחסור בקרקעות לבנייה ומצוקת הדיור, הובילו את משרדי הממשלה והרשויות המקומיות לתעדף ולתקצב תוכניות של בנייה מסיבית לגובה. בין אם מדובר בפרוייקטים חדשים או בתוכניות של הרחבה וחיזוק מבנים קיימים כמו בתוכנית תמ"א 38, המגמה הרווחת היום היא בנייה לגובה, וכמה שיותר.
ואם לאחרונה דיברנו על החלום הנדל"ן הישראלי האולטימטיבי, דירה עם נוף לים התיכון, הרי שהוא בהחלט לא היחיד. במדינה שבה מרבית הדיור הוא בדירות בבניינים, אחד הדברים המשמעותיים הרלוונטיים הוא גובה הבניין, ובאיזו קומה ממוקמת הדירה. הרבה מאיתנו חולמים לגור בקומה גבוהה, ואם יש גם נוף לים אז בכלל. התצפית הזאת, באמצעות הגובה שמאפשר אותה, עלולה לעלות הרבה מאוד כסף – אחד הפרמטרים שמשפיעים על מחיר הדירה הם הקומה והנוף.
"מגדלי מגורים מסמלים את התפתחות הארכיטקטורה העירונית בעידן המודרני. הם משנים את נוף הערים ואת חווית המגורים העירונית", אומר האדריכל גיל שנהב, יו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית. "בניגוד למגורים המסורתיים על פני הקרקע, מגדלים משלבים פרטיות עם נגישות למרכזי הפעילות העירונית. מהגובה, התושבים נהנים מנוף פנורמי דינמי ומאוויר צח יותר, תוך שמירה על קשר הדוק לליבת העיר".
שנהב חוזה שבעתיד, מגדלי מגורים יהפכו לנגישים אפילו יותר. כנראה שככל שהאוכלוסייה מתפתחת, אין לנו באמת ברירה אלא להתפרש למעלה. "המגדלים מהווים חלק מהפתרון הכולל לאתגרי הדיור והקיימות בערים הגדלות והמתפתחות של המאה ה-21", ממשיך שנהב.
"לפני שני עשורים לא היו מגדלים. הבניינים היו עד 12-13 קומות, ואלה היו נחשבים גבוהים. היית מגיעה לניו יורק ורואה בניינים של 50 קומות – ובשבילנו הישראלים זה נחשב אז לגורדי שחקים", אומר יהורם בר-שי, בעלים ומנכ"ל של חברת משגב שיווק מתחמי מגורים. "היום את הולכת בבת ים, בבורסה או בירושלים, ובונים שם בניינים של 30 קומות".
למגורים בגובה יתרונות רבים: פחות זיהום אוויר, התרחקות מהרעש, ההמולה והמסחר מהרחוב, וכן האפשרות ליהנות מתשתיות חדישות ומתוחזקות. כמו כן, יתרון מבוקש ששמור רק לדיירי הדירות הגבוהות – הוא הנוף הנשקף מהחלונות שמציע כחול ועוד כחול עד האופק.
"היום אנחנו רואים שאנשים מעדיפים נוף, זאת ממש מגמה", ממשיך בר-שי, "בגדול יש נורמה מסוימת בענף ובתחום עצמו. בדרך כלל, המחיר עולה עם כל קומה. זה תלוי פרויקט ואיזור, כי יש מקומות שבהם הנופים רחבים יותר, ושם יש העדפה לקומה גבוהה יותר ואפשר לבקש יותר".
"סדר הגודל של הבדלי מחירים בין קומות הוא בין עשרת אלפים ל-20 אלף שקל לקומה", מסביר שייקה נפחא, מנכ"ל חברת היזמות סלעית. "יש מקומות מסוימים שבהם יש לקומות משמעות אחרת, בירושלים, למשל, עם נוף לכותל, או בנתניה עם נוף לים. שם נראה קפיצה גבוהה יותר במחיר בין הקומות, אפילו של 200 עד 400 אלף שקל".
ברוב הערים היושבות על קו החוף, הפערים בין הקומות הופכים דרמטיים. בקומות הגבוהות של המגדלים בפרוייקט רובע הים בחיפה של קבוצת אלמוג, למשל, נשקף נוף פנורמי לכיוון רצועת החוף של חיפה. בעבור דירה עם נוף לים באחת מעשר הקומות האחרונות בבניין, תיאלצו להיפרד מעוד 100 אלף שקל.
לא הרחק משם, בפרוייקט ביאליק של קבוצת בל בקריית ים, הדירות בקומות ראשונה עד שלישית נמכרות באותו מחיר. אולם החל מקומה רביעית, הנוף מתרחב והמחיר עולה ככל שעולים לגובה. טווח השינוי הוא בין 7,000 ל-15 אלף שקל.
גם בפרויקט Story בשכונת גלי ים בנתניה של קבוצת דוד אזולאי, יש נוף מרהיב לים, והביקוש בהתאם. פערי המחירים בין קומה לקומה במגדל נעים בין 23-30 אלף שקל, אך החל מקומה 17 נרשם זינוק, והפער עומד על 50 אלף שקל. לאחרונה נמכרה דירת 5 חדרים בקומה ה-17 מתוך 26 קומות, דירה של 122 מ"ר ו-20 מ"ר בפרויקט בכ-3.95 מיליון שקל. "המחיר החריג של הדירה הוא בגלל הנוף הנשקף מכל החלונות והמרפסת", נמסר מהקבוצה, "לשם השוואה, מחיר דירת 5 חדרים בקומות נמוכות יותר נמכרת במחירים שמתחילים ב-3.3 מיליון שקל".
"בנוף לים זה מאוד מורגש", מסכים נפחא. "בנתניה, תל אביב, הרצליה, נוף לים שווה הרבה כסף. בגדול כשיש משהו לראות, נראה פערים גדולים, כשאין משהו לראות, נראה פערים זניחים, בין חמשת אלפים ל-20 אלף שקל לקומה".
נפחא נותן כדוגמה פרוייקט שמקימים בסלעית, בגבעת המטוס בירושלים. "מקומה שש יש נוף פתוח שרואים בו את כל ירושלים. הדירות שם מבוקשות מאוד, ואנחנו מבקשים עליהן עוד 350 שקל", הוא אומר. "אבל זה נושא רגיש".
באיזה מובן רגיש?
"כשלקוח קונה דירה אנחנו נזהרים שלא להתחייב על דברים שלא קשורים אלינו, כמו מה ייבנה עוד בהמשך. אני שם את זה בכוכביות. כי אם מחר עיריית ירושלים תבנה מול הכותל עשרה מגדלים, זה לא קשור אליי, אבל מבחינת הקונה – הוא משלם סכום גבוה ורוצה לדעת שיקבל את הנוף".
ואכן, על אף שכיום ברוב הערים הגדולים גיבשו תוכניות אב ארוכות טווח להסדרת התרחבות הבנייה, עדיין היו מקרים מעולם שבהם הובטח נוף – אבל בפועל לא קיבלו אותו. "התב"ע משתנה, מצופפים כל הזמן", ממשיך נפחא. "בנתניה, למשל, כשבנו את עיר ימים, היו שם בניינים בני שמונה קומות שנבנו לפני 15-20 שנה, ופתאום בנו מגדלים על הים וחסמו לדיירים את הנוף".
אנשים רוצים דרום כי סבא שלהם אמר שזה הכי טוב
הכלל הזה, של קומה גבוהה-מחיר גבוה, לא תמיד נכון. למעשה, לא כל הרוכשים תמיד ינהרו למעלה. "זה לא שבאמת כולם אוהבים את הקומות הגבוהות, אלא זה פשוט כדי לא למכור את כל הדירות באותו מחיר", מסכם נפחא. "בפריפריה, למשל, ניתן למצוא הפרשים גם של חמשת אלפים שקל בלבד בין קומה לקומה, ואפילו את אותו מחיר בין קומה שש לשבע".
בערים שבהן ישנו ריכוז גבוה של חרדים, יש גם מי שזיהו מגמה הפוכה: אצל החרדים, ככל שיורדים למטה – המחיר גבוה יותר. "עד קומה חמישית יש עלייה מסוימת, ומקומה חמש יש ירידה. גם אם יש נוף, בקומה 12 המחיר יהיה נמוך", מסביר אבישי מאירוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת בית ירושלמי. "אנחנו רואים את זה אצל החרדים בגלל התלות במעליות בשבת, וזיהינו שגם זוגות מבוגרים יעדיפו לרוב דווקא את הקומות הנמוכות".
אבל גובה הוא לא המשתנה היחידי שמשפיע על המחיר, גם לכיווני האוויר יש השפעה על איכות החיים, ובכלל זה על המחיר. ומתברר שההעדפה שלנו היא לא חד משמעית ומאוד אינדיבידואלית. "יש אנשים שבאים ואומרים 'אני לא קונה בחיים דירה לכיוון צפון-מערב כי היא קרה'", מסביר בר-שי, "ולעומת זאת, לקוח אחר יגיד שהוא בחיים לא יקנה דירה דרומית כי יש בה שמש כל היום, לכן אין הבדל במחיר".
אבל בכל זאת, יש לזה איזו משמעות.
"בגדול, רוב האנשים מעדיפים את דרום-מערב מפני שהדרום מואר יותר, וממערב מגיעה בריזה. אני מתמחר דירות לכיוון דרום-מערב או צפון-מערב ללא הבדל, אלא אם כן בכיוון הספציפי הזה יש משהו שיגרום לשווי נמוך יותר".
גם נפחא מזהה ביקוש גובר לכיוון דרום: "חזית ודרום, אלה הדירות שנחטפות מיד", הוא מתאר. "הרבה אומרים שסבא שלהם אמר להם שעדיף דרום ונתקעו על זה. חזית, לעומת זאת, זה פחות דומיננטי ממה שהיה פעם. כיום, גם העורף הוא בסוף חזית לרחוב, אז נותנים לזה פחות יחס".