בעוד השגשוג של תחום הדיור מתקרב לסופו עם עליות הריבית העולמיות, תל אביב נכנסת לראשונה להגדרה של "בועת נדל"ן", על פי מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של בנק UBS. טורונטו ופרנקפורט מציגות את רמות הסיכון הגבוהות ביותר בשוק הדיור העולמי.

לצורך המחקר בדק UBS את מחירי הנדל"ן למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם. על פי הנתונים, בין החצי השנה של 2021 לחצי הראשון של 2022 עלו המחירים בערים האלו ב-10 אחוזים, שיעור הצמיחה הגבוה ביותר מאז 2007. המחירים, כך טוענים בבנק, כבר אינם מסונכרנים עם שערי הריבית הגדלים והולכים.  טורונטו ופרנקפורט עומדות השנה בראש המדד, כאשר שתיהן מציגות מאפיינים בולטים של בועת מחירים. הסיכונים מוגברים גם בציריך, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם, תל אביב וטוקיו.

תל אביב לא מפסיקה לעלות

על פי המדד, מחירי הדיור בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור קשה בנכסים לדיור. לאחר תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים. רק בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022, זינקו המחירים ב-18%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2010. נפח המשכנתאות שטרם נפרעו זינק גם הוא ב-18%, השיעור המהיר ביותר זה 25 שנים. עקב כך, שוק זה עבר לטריטוריית הסיכון לבועה זו הפעם הראשונה על פי UBS.

בארה"ב, כל חמש הערים שנבחנו נמצאות בהערכת-היתר, וחוסר איזון נראה במיאמי ובלוס אנג'לס יותר מאשר בסן פרנסיסקו, בבוסטון ובניו יורק. שוקי הדיור בשטוקהולם, בפריז ובסידני נותרו בהערכת-יתר למרות מגמות צינון מסוימות. שווקי דיור אחרים המפגינים סימני הערכת-יתר כוללים את ג'נבה, לונדון, מדריד וסינגפור. סאו פאולו, שנוספה השנה למדד, זוכה להערכה הוגנת, לצד מילאנו וורשה. למרות השנה החזקה שעברה על שוק הדיור של דובאי, גם מחירי הדירות שם סבירים, על פי הערכות הבנק.

יכולים לממן פחות חדר בדירה

למעשה, כל הערים מלבד שלוש; פריז, הונג קונג ושטוקהולם, חוו עלייה במחירי הדיור. מעבר לכך, ההאצה בצמיחת המשכנתאות שטרם נפרעו הייתה בולטת כמעט בכל הערים, וזו גם השנה השנייה ברציפות שבה החוב הביתי גדל מהר יותר במידה ניכרת מאשר הממוצע לטווח ארוך.

דירוגי המדד לא גדלו בממוצע בהשוואה לשנה שעברה. הכנסות גבוהות וצמיחה של שוק ההשכרה בלמו גידול אפשרי נוסף בחוסר האיזון. מחירי הדיור באזורים הלא-עירוניים צמחו מהר יותר מאשר בערים, זו השנה השנייה ברציפות.

כתוצאה משערי הריבית הנמוכים, התרחקו מחירי הדיור בעשור האחרון בהתמדה מרמות ההכנסה ומשכר הדירה. הערים השוכנות כרגע בטריטוריית סיכון לבועה חוו בתקופה זו עליות מחירים ממוצעות של 60% במונחים מותאמי-אינפלציה, בעוד שההכנסה ושכר הדירה הריאליים גדלו רק בכ-12%.

רובע המארה פריז צרפת (צילום: Alexandre Rotenberg, shutterstock)
פריז. העלייה במחירי הדירות נבלמה | צילום: Alexandre Rotenberg, shutterstock

שיעורי הריבית למשכנתאות כמעט הכפילו את עצמם בממוצע בכל הערים שנבחנו, מאז נקודת השפל שלהם באמצע 2021. בשילוב עם מחירי נדל"ן הגבוהים כיום שכיר שמרוויח מעל השכר הממוצע יכול לרכוש דירה שקטנה בשליש ממה שיכול היה לרכוש לפני מגיפת הקורונה.

קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS Global Wealth Management, מוסיף: "האינפלציה וההפסדים על נכסים הנובעים מהסערה הנוכחית בשווקים הפיננסיים מפחיתים את כוח הרכישה של משקי הבית, דבר שמרסן את הביקוש למרחב מחיה נוסף. אי לכך, ענף הדיור הופך כעת לפחות אטרקטיבי כהשקעה, כי עלויות ההלוואה בערים רבות עולות על התשואה של השקעות של קנייה-לצורך-השכרה."

שוק העבודה החזק (לעת עתה) הפך עקב כך לעמוד התווך האחרון של שוק בעלי הדירות המתגוררים בדירה (Owner-occupied) ברוב הערים. אך לאור ההידרדרות במצב הכלכלי, גם זה נמצא בסכנה. מתיאס הולז'י, המחבר הראשי של המחקר ב-UBS Global Wealth Management, מסכם: "ואכן, אנו עדים לכך שהגידול בשוק הבעלי הדירות המתגוררים בדירה נמצא כעת  גם הוא תחת לחץ גלובלי, וברוב הערים בעלות ההערכה הגבוהה ניתן לצפות לתיקון מחיר משמעותי ברבעונים הקרובים."