תחרות האירוויזיון מתקיימת השנה בתל אביב, ועל פי ההערכות למעלה מ-20 אלף תיירים צפויים להגיע לישראל בתקופת התחרות ולקחת חלק בהפקת הענק. הביקוש הגבוה לחדרים הקפיץ את מחיריהם של בתי המלון במאי הקרוב, ובהתאם גם את מחיריהן של דירות המושכרות לתקופה קצרה ב-airbnb ובפלטפורמות אחרות. כתוצאה מכך, עוד ועוד ישראלים, בגוש דן אך לא רק, קופצים על ההזדמנות להשכיר את דירתם לתקופת התחרות ולשלשל לכיסם סכום של מאות ואף אלפי שקלים בימי התחרות.
אלא שרבים מבין המשכירים לא בהכרח יודעים כי ההכנסה הצדדית שעליה הם בונים, עשויה להיות חייבת במס, ולגרור אותם להליכים שונים מול רשות המסים. אז כדי שתוכלו ליהנות מההזדמנות להשכיר את דירתכם ללא חשש, הכנו לכם, בשיתוף עם עו"ד קרן זרקו זמיר, המתמחה בדיני מסים ועבירות כלכליות, מדריך מיוחד להשכרת הדירות.
השכרת דירות לתקופות קצרות מועד, למשל במהלך חופשות או בעונות תיירות, היא תופעה מוכרת שצוברת תאוצה בשנים האחרונות. מדובר בעסקה שמשתלמת הן למשכיר והן לשוכר. המשכיר - זוכה לסכומים גבוהים בהרבה ביחס לשכירות לתקופה ממושכת יותר; והשוכר - שמקבל אפשרויות לינה מגוונות בסכומים שנמוכים משמעותית מהמחירים בבתי מלון.
עסק לכל דבר ועניין
תופעה זו חדשה יחסית גם עבור רשות המסים. ככלל, עמדתה של הרשות היא כי הכנסות משכירויות קצרות טווח חייבות במס בדומה לכל הכנסה אחרת, כלומר - שמדובר בעסק לכל דבר ועניין. בהתאם, פעילות כזו מחייבת רישום מקדים, הגשת דו"ח שנתי והתנהלות שוטפת בהתאם להוראות ניהול ספרים. אך למרות עמדת הרשות העקרונית, קיימת מצידה עדיין חוסר בהירות לגבי היקף חבות המס ואופן הדיווח, ומצד המשכירים ישנו חוסר מודעות משמעותי, בעיקר לאור העובדה שרבים מהם הם בכלל שכירים, שאינם מכירים את המשחק העסקי ושכלל אין להם תיק במס הכנסה.
ובכל זאת, רשות המסים אינה חוסכת באכיפה בנושא, ולכן נראה כי השכרת דירות לטווח קצר אינה המקום עבורכם לחיפוש פרצות בחוק או לניסיון לחמוק מתשלום. באמצעות הצלבת מידע פשוטה רשות המסים יכולה לדעת שהדירה אכן מושכרת לטווחים קצרים ובהתאם לכך לנקוט בהליכים כנגד המשכירים, מה שצפוי להיות מתוגבר ומועצם בתקופות מתויירות במיוחד. מאחר וגם בימים כתיקונם הרשות אוכפת את סוגיית השכרת הדירות, אנו מעריכים כי היא תגביר זאת לקראת ובמהלך חודש מאי, אז יגיע הביקוש לשיאו.
מדוע שכירות לטווח קצר היא פעילות עסקית?
בשונה משכירות לטווח הארוך, המאפשרת למשכירים ליהנות מהטבות שונות ובמקרים מסוימים גם מפטור על הכנסות בהיקפים מסוימים (עד 5,000 שקל בחודש), השכרת דירות לטווח הקצר בפלטפורמות דוגמת Booking או Airbnb נתפסת מבחינת רשות המסים כעסק שכן היא דורשת הפעלת מנגנון לקיום העסק, תיאום עם שוכרים שמשתנים בתדירות גבוהה והיערכות מקדימה. כמו כן השכרה מסוג זה דורשת תחזוקה שוטפת של אחזקה, ניקיון, פרסום מודעות באתרים, מערך גבייה ועוד. כל אלו הם מאפיינים קלאסיים של עסק ופעילות עסקית.
לכן, במקרים שכאלו, תשלום המס, בדומה לכל עסק אחר, מחושב לפי היקף ההכנסה ומדרגות המס הקיימות, ולצד זאת יש גם לשלם מע"מ.
יחד עם זאת, במרץ אשתקד פרסמה רשות המסים טיוטת המלצות שלפיה עסקים בכלכלה שיתופית – ובהם השכרת דירות לטווח קצר – ימוסו בשיעור אחיד במס נמוך יחסית. המלצות אלו מתייחסות למי שהשכרת הדירות איננה מקצועו העיקרי ("מבחן המקצוע") ומי שהיקף הכנסותיו מפעולות אלו, אינן עולות על 25 אלף שקל בשנה ("מבחן גובה ההכנסה"). במקרים שכאלו, תשלום המס צפוי להיות קבוע (ככל הנראה יעמוד על 15%-20% מהמחזור) וללא אפשרות לניכוי ההוצאות על תפעול העוסק ובהליך מהיר ונטול בירוקרטיות לדיווח ולתשלום.
על פי אותה טיוטת המלצות, במקרים שבהם מבחן ההכנסה גבוה מ-25 אלף שקל, הרי ששיעור המיסוי יהיה כפי שממוסה כל עסק עצמאי אחר, ובהתאם לגובה ההכנסה ומדרגות המס הנגזרות ממנו. בהתאם, כן תהיה באפשרותו לזכות לניכוי הוצאות הכרוכות בתפעול העסק דוגמת ניקיון, תחזוקה וכדומה. משכיר שירצה לערער על הליך זה יידרש להוכיח כי פעילות ההשכרה איננה בפעילות עסקית ומסחרית וניתן לראות בהם כהכנסה פאסיבית, בהתאם להנחיות הרשות.
אנו מקווים כי רשות המסים תפרסם הבהרות בנושא, הן באשר למה עלה בגורלה של טיוטת המלצות זו, והן באשר למדיניות מוחלטת שלה בנושא, עוד בטרם נגיע לחודש מאי, על מנת שתושבי תל אביב והערים הסובבות אותה יוכלו ליהנות לא רק מהאווירה, אלא מהכנסה צדדית לגיטימית על פי חוק.