בועת הנדל"ן שהחלה באביב 2003 התפוצצה בקיץ 2007 בעקבות משבר הסאב-פריים, שהחל כידוע בארה"ב והתגלגל למחנק אשראי ובהמשך למשבר פיננסי ומשבר כלכלי ריאלי, החמור ביותר מזה 80 שנה. קריסת הנדל"ן הותירה אדמה חרוכה ועמה שורה של משקיעים שקנו מניות ואגרות חוב של חברות נדל"ן, במטרה להכות את השוק ולהשיג תשואה טובה יותר.
מדד ת"א נדל"ן 15 הכולל את 15 המניות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר מתחום הנדל"ן בבורסה, הכולל את ענף "נדל"ן ובינוי", וכן חברות השקעה, שמרבית הכנסותיהן נובעות מתחום הנדל"ן. שווי השוק המצרפי של ה-15 עמד בסוף 2008 על 13 מיליארד שקל, פחות מחצי משוויה של אפריקה ישראל בלבד, כשנסחרה בשיא של מאי 2007 ב-28.5 מיליארד שקל. זאת, לעומת שווי שוק כולל של 64 מיליארד שקל בתחילת 2008. 51 מיליארד שקל שנמחקו בתוך שנה. אז מה השתנה הלילה הזה, או השנה הזאת?
1 אג"ח "בלי סיכון"
הסיפור הגדול של הסייקל הכלכלי, שעכשיו אנו בסופו, בשפל שלו, הוא תמחור לקוי של סיכונים - הפער בין הריבית על האג"ח של חברות הנדל"ן וחברות אחרות לבין אג"ח ממשלתי הצטמצם לרמה המשקפת היעדר סיכון או סיכון נמוך ביותר לחברות.
ההסתערות של המוסדיים בהנפקות הייתה עצומה, וביקושי יתר נרשמו כמעט בכל הנפקה של כל חברה. כל מי שרק רצה יכול היה לגייס, אפילו חברות עם גרעון בהון העצמי, בלי בטחונות, דירוג או שעבודים. עכשיו יש יובש בשוק הראשוני, ורק בחודש האחרון החלו מספר חברות נדל"ן לגשש אצל החתמים.
2 ערכו של הדירוג ירד
את גיוסי הענק ליוו חברות הדירוג השונות, שנציגותיהן בישראל הן מעלות שנרכשה על-די S&P ומידרוג שפועלת עם Moody's. החברות זכו לדירוגים גבוהים, והמשקיעים ראו בכך ביטחון שהם משקיעים כסף במסלול סולידי ולא במניות.
אלא שהיום חברות נדל"ן קטנות רבות מבקשות להגיע להסדר חוב כיוון שאינן מצליחות לעמוד בתשלומי הריבית או הקרן בזמן. סימני המשבר החלו כבר בקיץ 2007, אך חברות הדירוג התעוררו רק לאחר יותר משנה וההידרדרות בחוסנן הפיננסי של החברות לא גרר הורדת דירוג אלא רק בדיעבד, כשמחירי האג"ח כבר צנחו.
3 מהו השווי ההוגן?
בשנים האחרונות החלו החברות הציבוריות להטמיע את תקני החשבונאות הבינלאומיים, ה-IFRS, כשהסעיף הדרמטי ביותר מבחינתן הוא הצגת השווי ההוגן של נכסי החברה בדו"חות הכספיים, במקום את העלות ההיסטורית. בתקופת הגאות הסעיף "שווי הוגן של נדל"ן להשקעה" ניפח את רווחי החברה מבלי להשפיע על תזרים המזומנים, אך חרב הפיפיות של ה-IFRS הכתה בחברות הנדל"ן ב-2008, ובמיוחד במחצית השנייה של השנה, כשנאלצו לשערך את הנכסים כלפי מטה ובעקבות זאת לרשום הפסדים כבדים.
4 מזכירה צעירה וחטובה
הכסף הרב שהגיע לידי שחקני הנדל"ן חייב לשכה מפוארת, כיאה למעמד החדש, ולפחות מזכירה אחת, רצוי חטובה וצעירה. חברות הנדל"ן שכרו משרדים ענקים במקומות היקרים ביותר והרבו לטוס לחו"ל ולהשתכן במלונות פאר. חלקם אגב עשו זאת באמצעות מטוס פרטי, זאת אומרת על חשבון המשקיעים, כי חבל לבזבז זמן לעמוד בתור כשאפשר לסגור עסקה לרכישת שדה חיטה נוסף ברומניה. כבר ב-2008 ובמיוחד בסופה, חברות נדל"ן רבות נאלצו לצמצם את כוח האדם ובמקביל ולהקטין את השטח שהן תופסות.
5 יחצ"נים כמו נמלים
אחת מתופעות הלוואי של הסייקל הנוכחי הוא פריחה של משרדי יחסי הציבור. כתבים ויחצ"נים הקימו משרדים כמו פטריות אחרי הגשם. חלק התחילו לעבוד מהבית וחלק שכרו משרדים, השיגו מספר לקוחות, כמה אלפי דולרים בחודש של ריטיינר וכך צץ לו עסק חדש. בשיא הייתה עבודה לכולם, אבל עכשיו היחצ"נים למיניהם רבים על כל לקוח, מורידים מחירים, ועובדים הרבה יותר קשה לשמור על הלקוחות שלהם. הרגישות של העומדים בראשי החברות לכל מילה שכתובה עליהם בעיתון גבוהה, והם לוחצים על היחצ"נים שלוחצים על העיתונאים.
6 כל רו"ח מנכ"ל
בימים הטובים המנכ"לים ובעלי השליטה שמחו להתראיין ולספר על עסקי הנדל"ן חובקי העולם שלהם. עכשיו כמעט כולם נמנעים מחשיפה לתקשורת, ולכל היותר מסכימים לקיים שיחת "אוף דה רקורד", שיחה עם עיתונאי שאינה לציטוט. כדי להבין את המהפך שעברו המנהלים ב-2008, צריך לקרוא את הכותרות מהשנים 2003 עד 2007 ולהתמוגג איך התקשורת המליכה כוכבים שבדיעבד מרביתם הצליחו בעיקר כי פעלו בשוק עולה. המנכ"לים קפצו מחברה לחברה ונהנו ממשכורות עתק. עורכי דין, רואי חשבון וסמנכ"לי כספים הפכו בן לילה למנכ"לים של חברות נדל"ן משגשגות.
7 כל קבלן אייל נדל"ן
"פיטמו אותנו" - אמר נתן חץ, מבעלי השליטה באלוני חץ בהקשר של ימי הגאות. אכן, ה"כסף הזול" קרץ לא רק לחברות גדולות, כל קבלן קטן מפתח תקווה הפך פתאום לאיל נדל"ן. לא רק פעילים מתחום הנדל"ן נהנו מהאפשרות לגייס הון בקלות, גם אנשי עסקים ובעלי הון מתחומים שונים קפצו גם כן על העגלה שנסעה ללא מעצור. היום כללי המשחק השתנו, וכדי לקבל אשראי נאלצות חברות הנדל"ן לשעבד את מרבית הנכסים שלהן. הריבית עלתה, ובעלי השליטה מסתבר כבר שעבדו את מרבית אחזקותיהם לבנקים, כך שאין להם יכולת לגייס הון נוסף.
8 הישראלים בונים את רומניה
מזרח אירופה הייתה יעד מרכזי של יזמי הנדל"ן הישראלים, ובמיוחד רומניה. רומניה הייתה חוד החנית, אם אתה לא שם אתה לא קיים. הטיסות לבוקרשט היו מלאות, ועסקאות נסגרו עוד בטיסה, שנמכרת אגב במחיר גבוה בגלל שמרבית הנוסעים הם אנשי עסקים.
שלוש חברות תעופה, כולל אל-על הפעילו טיסות לבוקרשט כמעט כל יום. כל רכישת קרקע קטנה הוצגה כפרויקט ענק בהיקף של מאות מיליונים ויותר, אך היום התכנונים שהתבססו על שינוי תב"ע ומימון נגוזו, ומספר הטיסות צומצם.
9 מניית העם החדשה אכזבה
מניות חברות הנדל"ן הפכו לכוכבות החדשות של שוק ההון, וסיפקו למשקיעים תשואה עודפת על המדדים המובילים. בשנת 2006 לדוגמא, מניית אפריקה ישראל הייתה המניה שהניבה את התשואה הגבוהה ביותר מבין מניות המעו"ף, עם תשואה של 102%. במניות היתר היה טירוף של ממש: דירקט קפיטל ( 49.1 )
זינקה ב-482%, לגנא הולדינגס ב-352%. אין צורך להרחיב מה מצב החברות האלו היום, אך מתחילת 2009 מניות חברות הנדל"ן צוברות תאוצה - האם יש שינוי מגמה או שמא מדובר במלכודת דובים? ימים יגידו.
10 מרדימים את המשקיעים עם הדו"חות
נסיים באנקדוטה קטנה: הקשר של חברות הנדל"ן עם התקשורת ושוק ההון היה הדוק, ולווה אפילו בטיסות לחו"ל כדי לראות מקרוב את הפרויקטים הגדולים. כל עסקה גדולה לוותה במסיבת עיתונאים נוצצת, ולפתע כולם "ירדו למחתרת" ומעדיפים לשמור על שקט תעשייתי, כאילו מנסים להרדים את שוק ההון. וכך, באורח פלא וללא כוונת זדון, הדו"חות הכספיים של דלק נדל"ן , אלוני חץ וחברות נדל"ן אחרות לסיכום 2008 פורסמו בשעות אחר הצהריים, ולא בשעות הבוקר, כפי שפורסמו בדו"חות ל-2007 שבהם רצו להשוויץ. התוצאה היא שמהדורת "גלובס" כבר נסגרה באותו היום, ואצל המתחרים כמעט ולא נותר שטח פנוי, אבל הכול לגמרי במקרה.
