ברלין לבשה בסוף השבוע חג. אחרי שמחירי השכירות בבירת גרמניה הוכפלו בתוך עשור, הכריזה ממשלת ברלין ביום שישי כי הושג הסכם להקפאת מחירי השכירות לחמש שנים. ראש העיר התגאה בהישגים שלו למען התושבים, שמצדם הביעו שמחה אחרי חודשים של הפגנות נגד העלאת מחירי השכירות בעיר.
הסובלות העיקריות היו חברות הנדל"ן שפועלות בעיר ומזהירות מפני ההשלכות החמורות של המהלך על שוק הדיור של ברלין. המוחים התייחסו לטענות שלהן בזלזול כי חשבו שמדובר בטענות שווא שמונעות בעיקר מאינטרסים כלכליים, אבל מומחים רבים טוענים שהטלת מגבלה על מחירי שכירות בערים עלולה לפגוע באופן חמור בשוק הנדל"ן.
ההחלטה, שתהיה תקפה לדירות שנבנו לפני 2014, אושרה ביום שישי בפגישה בין נציגי המפלגות שמרכיבות את הקואליציה העירונית - הסוציאל-דמוקרטים, הירוקים ומפלגת די לינקה – כולן מפלגות המזוהות עם השמאל הכלכלי בגרמניה. בכך נסללה הדרך לאישור ההסכם בבית המחוקקים של ברלין אולי כבר בשבוע הבא, בהצבעה שבה מובטח לקואליציה רוב. במסגרת ההצעה, יוחרגו באופן חלקי דירות מרוהטות, אך נראה שהנפגעים העיקריים יהיו המשכירים לזמן קצר באמצעות שירותים כמו Airbnb שעליהם יוטלו מגבלות מחמירות יותר.
החוקים בברלין, שבה 85% מהדירות מיועדות להשכרה, נוקשים אפילו ביחס לערים אחרות באירופה, בהן קיימים חוקים נוקשים. החוק החדש בברלין יוחל רטרואקטיבית מ-18 ביוני 2019, כך שכל מי שניסה להעלות מחירים בחודשים האחרונים, שבהם התנהלו עליו הדיונים, יצטרך להוריד את המחירים ולהחזיר כסף לשוכרים שלו. מי שלא יעשה זאת, צפוי לספוג קנס של 500 אלף יורו.
ניתן יהיה להעלות את מחירי הדירות אם הבעלים יערכו בהן שיפוצים, אבל העלאת מחירים של יותר מחצי יורו למ"ר תדרוש אישור מיוחד מהרשויות. בנוסף, בעלי בתים פרטיים יוכלו להעלות בשיעור צנוע את מחירי השכירות אם הם יוכיחו שהם שרויים במצוקה כלכלית. בברלין רוב הבתים המושכרים שייכים לחברות השכרה, והסעיף הזה נועד להקל על משכירים פרטיים שמחזיקים במספר נמוך של נכסים להשכרה. בכל מקרה, שיעור העלייה בשכירות לא יהיה גבוה מ-5%.
"אנחנו נכנסים לשטח לא נודע", אמר ראש עיריית ברלין, מיכאל מולר. "אחרים מדברים על זה אבל אנחנו באמת עושים את זה".
איגוד השוכרים בברלין שיבח את ההסכם. וויילד ריינר, יו"ר האיגוד אמר בהודעה מטעמו שפורסמה ביום שישי כי הוא "שמח מאוד". לדבריו, הגבלת מחירי השכירות היא "צעד היסטורי והזדמנות ייחודית לפיתוח רגולציה ארצית לטובת ציבור השוכרים". בכך מסמל האיגוד, שפועל בשיתוף פעולה עם איגודים דומים בערים רבות בגרמניה שהמאבק לא תם.
היוזמה להקפאת מחירי השכירות, שמאחוריה עמדה מחוקקת מפלגת השמאל הקיצוני די לינקה, קתרין לומפשר, הממונה על תחום הדיור והפיתוח העירוני בסנאט של ברלין, נועדה להקל על דיירים שסבלו מהגאות בשוק הנדל"ן - שהכפילה את מחירי השכירות בעיר בשנים האחרונות. לפי נתונים של חברת הנדל"ן גוטמן, מחירי השכירות הממוצעים בעיר ב-2012 היו 7.1 יורו למ"ר, והשנה הגיעו ל-11.2 יורו למ"ר – זינוק של 58%. בחלק מהשכונות שנהנו מפיתוח מואץ בשנים האחרונות, כמו קרויצברג ופרידריכסהיין, העלייה היתה גבוהה יותר. עוד עולה מהנתונים של גוטמן כי הירידה החדה ביותר נרשמה במספר הדירות הפנויות הזולות במחירים של 8-5 יורו למ"ר.
משנים את שיטת החישוב
זה לא הצעד היחיד שממשלת ברלין עושה כדי להילחם בעלייה במחירי השכירות בעיר. מוקדם יותר החודש הודיעה ממשלת ברלין (שנחשבת לאחת מ-16 המדינות הפדרליות של גרמניה) כי תרכוש בחזרה 6,000 דירות שהיו שייכות לדיור הציבורי ונמכרו לידיים פרטיות. חברת הנדל"ן הממשלתית של ברלין מכרה את הדירות האלה ב-2004 תמורת 405 מיליון יורו, והיא רוכשת אותן עכשיו בחזרה תמורת 920 מיליון יורו. עתה, יגיע מספר הדירות בידי חברת הדיור הציבורי גוובאג לכ-68 אלף דירות.
ההחלטה בברלין התקבלה על רקע שינויים חוקתיים נרחבים יותר בגרמניה שקשורים לשינוי שיטת החישוב של המיסוי על נכסים במדינה. כך, יידרשו בעלי 36 מיליון נכסים בגרמניה לערוך חישוב מחודש של ערך הנכסים שלהם בגרמניה, ובמקרה של ברלין יידרשו ככל הנראה לשלם מסים גבוהים יותר.
בברלין קיים מחסור בדירות ובשנות השפל של הריבית, כשמשקיעים חיפשו אפיקי תשואה מניבים, שוק הנדל"ן בכל מדינות אירופה היה מוקד מוביל. בנוסף, התושבים המקומיים זעמו על כך שעודף התיירות בעיר ושינוי ייעוד של דירות להשכרה לזמן קצר פוגעים במרקם החיים בבירת גרמניה.
בערים אחרות באירופה, כמו ברצלונה ומדריד, מתכוונים לאשר בקרוב חוקים חדשים להגבלת השכירות. בניו יורק הושג באחרונה הסכם להגבלת מחירי השכירות ואפילו בפלורידה דנים בסוגייה.
היתרונות בחוקים כאלה נראים ברורים, לפחות על הנייר. שוק הנדל"ן צומח, והדיירים "המסכנים" שגרים בדירה שכורה מוגנים מפני החזירות של בעלי הבתים - אף שהרגולציה בתחום פוגעת בעקרונות הבסיסיים ביותר של שוק חופשי.
המתנגדים לתוכנית בברלין טוענים שהפיתרון לבעיה פשוט הרבה יותר: צריך לבנות יותר. לפי נתונים שסיפר סבסטיאן קאזיה מהמפלגה הדמוקרטית החופשית בגרמניה, אוכלוסיית ברלין צומחת בכל שנה ב-50 אלף איש, אבל מ-2011 נבנו בממוצע בעיר רק 10,000 דירות בכל שנה.
בנוסף, כמה מחקרים שפורסמו בעולם טוענים כי לא ברור כלל אם החוקים האלה מועילים לשוכרי הדירות, או שמא הם מזיקים ופוגעים בשכונות ובערים שלמות.
אסאר לינדבק, לשעבר יו"ר ועדת פרס נובל לכלכלה, הוא כלכלן שוודי שמזוהה עם הזרם הסוציאליסטי. בעבר הוא תיאר את החוקים ששולטים בשכירות כ"דרך הטובה ביותר להרוס עיר".
בין היתר, מזהירים מומחים כי מגבלה על השכירות תוביל להזנחה של דירות קיימות וחוסר כדאיות בהשקעה בדירות חדשות בעיר. זה בדיוק מה שקרה בלונדון עד שבוטלה ההגבלה על מחירי השכירות בעיר בשנות ה-80, כשכבר נוצר מחסור חמור בדירות. במקרה של ברלין, החוק החדש עשוי להחריף את המחסור הקיים בדירות בעיר.
"בברלין יש מחסור בדירות", אמר הכלכלן הגרמני מיכאל ווייטלנדר בפברואר השנה, בזמן שהתקיימו דיונים על החוק. "המחסור הזה לא ייפתר באמצעות הגבלת מחירי השכירות".
אקסל גדשקו, יו"ר ארגון קבלני המגורים בגרמניה, הזהיר אז כי "הקפאת מחירי השכירות תגרום לחברות הבנייה להוריד את היקף הדירות הנבנות ב-50 אלף בחמש השנים הקרובות".
קוראין סקאלי, מהמכון האורבני בארה"ב, ארגון מחקר בתחום העירוניות, הזהירה מפני הזנחת דירות קיימות. "אם לבעלי הבתים לא יהיו תמריצים להשקיע כסף בנכסים שלהם מכיוון שהשכירות עליהם מוקפאת, יכול להיות שיראו ירידה באיכות הנכסים בגלל מחסור בתחזוקה".
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
בלוף ההתחדשות: העשירים התעשרו, בפריפריה נותרו בחוץ
במקום פתק מההורים: קליפורניה תאפשר לתיכוניסטים לישון עד יותר מאוחר
