התופעה המוזרה בעסקי הנדל"ן בספרד: אתם חוסכים במשך שנים כסף כדי לרכוש נדל"ן להשקעה, ולאחר חיפושים ומאמצים רבים – אתם מחליטים לבסוף לקנות דירה בספרד. אחרי השיפוץ, ההשקעה וההתעסקות עם בירוקרטיה ארוכה, הדירה סוף-סוף מוכנה כדי להתחיל להניב לכם פירות. אלא שלפתע אנשים זרים פולשים לכם לדירה, ואחרי 48 שעות שהם שוהים שם - אתם מגלים שלפי החוק הספרדי, לא ניתן לגרש אותם מהדירה, וכל ההוצאות והחשבונות שלהם נופלים עליכם. נכון, זה אולי נשמע לכם כמו חלום בלהות – אבל מסתבר שזו המציאות כיום בכל הנוגע לנדל"ן בספרד.
ישראלית ושמה עידית, שקנתה לאחרונה דירה להשקעה במדריד, נדהמה לגלות שאחרי שבוצע השיפוץ בנכס, אחד מהמשפצים ככל הנראה שכפל את המפתח, החליף את המנעול – ואיפשר למהגרים מפרו להיכנס לנכס. רק אז, אותה ישראלית גילתה שלפי החוק הספרדי, לאחר 48 שעות מרגע הכניסה לדירה – לא ניתן לפנות את הדיירים מהנכס. מאז, היא נאלצת לפרנס בפועל את המשפחה הפרואנית שחיה על חשבונה בנכס, ואף לשלם על כלל החשבונות, כמו חשבון החשמל והמים.
כתבות נוספות בכסף >>
דווקא בזמן מלחמה: האמיצים שהגישו הצעה יחידה וזכו בקרקעות במחירי מציאה
בן ה-4 טבע למוות במלון – המנהל יועמד לדין
חצי שנה לרכבת הקלה בגוש דן: הנוסעים חוזרים
בעקבות המקרה, עידית כתבה בפוסט בחשבון הפייסבוק שלה: "אנחנו לא עשירים, אנחנו פשוט עוד זוג ממעמד הביניים שמנסה לדאוג לעתיד של הילדים שלו. אז לקחנו חסכונות ורצינו להשקיע אותם בנכס בחו"ל כדי לקבל תשואה, בדקנו המלצות, רצינו חברה ישראלית שחברים שלנו כבר עבדו איתה. טסנו למדריד, נרגשים ופעורים. שילמנו הכל בזמן כמו ילדים טובים. אחרי שבוצע שיפוץ בנכס, כנראה שאחד המשפצים שיכפל את המפתח, החליף מנעול, ו״השכיר״ את הנכס למהגרים פרואנים".
איך זה הגיוני? אילן הלמן, משפטן ישראלי והבעלים של "נדל"ן בולנסיה" המלווה משקיעים ישראלים קרוב ל-12 שנה ברכישת נדל"ן בספרד, מסביר: "ספרד היא מדינה סוציאלית, וחוקי השכירות שם הם לטובת השוכרים, ולא המשכירים. בספרד אתה לא יכול לעשות דברים שבישראל בעלי דירות אולי רגילים לעשות. למשל, מבחינת ערבויות ופיקדונות, אפשר לבקש אותם רק עד גבול מסוים. בנוסף יש רשם שכירות, וצריך להירשם בו גם על חודש של שכירות. הדייר יכול להתפנות מהיום למחר, ובעל הדירה לעומת זאת לא יכול להעיף את השוכר כל כך מהר", הוא מסביר.
הדבר שאולי מפחיד יותר מכל את כל מי שעוסק בתחום זה בספרד, הוא המילה "אוקופס". הוא מסביר: "יש הרבה אנשים בספרד שברשותם דירות שניות. מדובר על מצב שבו אנשים רכשו דירה להשקעה או שיש להם דירה שנייה בכפר, וזה לא בית המגורים הקבוע הרשמי שלהם, אלא בית נופש. במקרה כזה, אם פולשים לך לדירה, ועוברות 48 שעות – אז אי אפשר לפי החוק לגרש את הפולשים. אחרי זה, גם חשבונות כמו חשבון חשמל, מים, גז וועד בית - הכול נופל על בעל הבית. שום דבר הוא לא על חשבון הפולש", מסביר הלמן.
כך למעשה, אדם יכול לפרוץ לך לדירה, ולאחר 48 שעות פשוט להישאר שם על חשבונך. ההחלטה אם לגרש אותו או לא, נתונה לבית המשפט. לדברי הלמן מדובר בבעיה נפוצה ומוכרת, שמעסיקה את בעלי הדירות בספרד באופן משמעותי. הסיבה היא שלרוב, בתי המשפט לא יפנו פולשים שמגיעים מאוכלוסיות מוחלשות. "כאמור זו מדינה סוציאלית, וזה לא מתאים לכל אחד. הרעיון הוא שאם את נכנסת לדירה עם ילדים קטנים, ואין לך איפה לגור, אז המדינה מגינה עלייך. אם יכנס בחור צעיר, כנראה שבית המשפט יעיף אותו מהר. החוק נותן הגנה רק לאנשים פגיעים ומוחלשים. אפילו אם אתה עני, אתה לא חייב להיחשב כמוחלש. המינוח 'מוחלש' מכוון למשל לאישה עם ילד קטן", הוא מסביר, "ויש ארגונים ועורכי דין לזכויות אדם שעוסקים בזה, הם הופכים את בעלי הנכסים בעצם לנותני שירותים סוציאליים, במקום המדינה".
גירוש תמורת כופר
לעיתים אותם "דיירים" שפולשים לדירה מבקשים ממש "כופר" מבעלי הדירות, בתמורה ליציאה מהנכס. לדברי הלמן, "לפעמים מדובר ממש בעסק. כמו שיש אנשים שגונבים רכבים ורוצים כופר בתמורה לרכב, כך אותם אנשים רוצים שתשלמי להם, ואז הם יצאו מהדירה. יש חברות שמתמחות בעריכת מו"מ בנושא, את נותנת להן כסף - ומקבלת בחזרה את הנכס שלך. אלו עסקים חוקיים, עורכי דין ספרדיים מטפלים בזה. אם זו למשל משפחה פגיעה, הם רוצים שתתני להם פתרון למגורים במקום אחר, ואז את נותנת כסף והם עוברים".
לכן, הפתרון לכך הוא מניעת הכניסה של אותם "דיירים" לדירה – באמצעי פשוט וזול: אזעקה. "כשאת שמה אזעקה שעולה 30 או 40 יורו בחודש, זה כל מה שצריך. לא צריך לשים שומר בכניסה כשיש אזעקות עם מצלמה וגלאים", אומר הלמן ומוסיף, "אני מנהל קרוב ל-40 נכסים, וחלקם מדי פעם ריקים כשהדיירים מתחלפים – אז אני ישר מתקין אזעקה. זה פותר את הבעיה ב-99.9 אחוז מהמקרים".
בנוסף, יש דרכים אחרות להימנע מהתופעה, עבור ישראלים שרוצים לרכוש דירה בספרד. "ישנו דבר שנקרא 'ביטוח שוכרים'. לכל דבר יש פתרון – הדיירים נותנים לחברת הביטוח את כל הניירת, ואם הדייר שנכנס לא משלם חשבונות, אז חברת הביטוח ישלמו במקומם במשך שנה, והם יפעלו מול בתי המשפט כדי לפנות את אותם דיירים. אם אותם דיירים לא ישלמו, אז הם יכנסו לרשימה השחורה – והם לא יוכלו לקבל רישיון נהיגה, כרטיסי אשראי, חשבון טלפון ובגדול לא ירצו לעבוד איתם בכל ספרד. ככה מסננים אנשים בעייתיים, ואנשים נורמטיביים לא רוצים להסתבך עם חברות הביטוח".
אז האם מומלץ לחשוב פעמיים לפני שמשקיעים בנדל"ן בספרד? הלמן מסביר: "להגיד שבגלל זה לא כדאי להשקיע בנדל"ן בספרד, זה סתם מפחיד אנשים וזה לא נכון. אזעקה תעלה בערך 400 יורו לשנה, ועבור משקיעים זו עלות שקופה. אז זה נכון שזה קטע מוזר, אבל אין מה לעשות", אומר הלמן ומייד מוסיף: "כשהפתרון הוא כל כך זול, פשוט וזמין, אז אין שום סיבה לפחד מלהשקיע בספרד".