שוק הנדל"ן מתאושש בחודשים האחרונים, העסקאות הכוללות במגמת עלייה, והבנקים נערכו לתחרות ומציעים הטבות ייחודיות למי שייקח אצלם משכנתא אצלם, או הלוואה בסכום גבוה בכלל.
אבל רגע לפני שאתם רצים לחתום, יש כמה דברים שמאוד כדאי לשים אליהם לב. ראשית – האם ההטבות שהבנקים הכריזו עליהם באמת שוות לכם? ואם התשובה לכך חיובית – איזה בנק נותן הטבה אמיתית ומי מהם סתם עושים תרגיל ביחסי ציבור כדי למשוך את הציבור?
התחלנו בבדיקה בסיסית של מה מציע כל בנק לאלה שבאים לקחת הלוואת עתק לשנים רבות. פנינו למאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, שיעזור לנו לפרש מה המשמעות של כל הטבה מטעם הבנקים השונים, והאם היא משתלמת. והנה ההטבות:
בנק הפועלים: הבנק מציע משכנתא בגובה של 150 שקל ל-20 שנה, בריבית של פריים מינוס 1.5%, שנכון לריבית של היום תהיה 4.5%. משתלם או לא?
וידר: "זו בהחלט הצעה משתלמת. רק צריך לבדוק את הסל המלא של המשכנתא, מכיוון שלרוב, ביתר המסלולים של ההלוואה, הריביות יהיו גבוהות יותר".
בנק לאומי: לאומי מציע הטבות במשכנתא ובפתיחת חשבון, ומאפשר לקחת הלוואה של 120 שקל בפריים מינוס 1% עד 25 שנים. משתלם או לא?
וידר: "זו הצעה פחות משתלמת. הפריים כיום גבוה, והסכום מיועד רק למעבירי משכורת".
בנק מזרחי טפחות: הבנק מציע הטבה של 100 אלף שקל למשרתי מילואים ללא ריבית ל-30 שנים. בנוסף, כהלוואת הצטרפות לעובר ושב, מציעים שם סכום של 50 אלף בפריים מינוס 1.25 או עד 100 אלף בפריים מינוס 1 דרך חשבון חדש. משתלם?
וידר: "זו הצעה מאוד משתלמת! לקבל משכנתא ללא ריבית זה הדבר הטוב ביותר שאפשר לקבל היום בבנקים. מעבר לזה, בנק מזרחי טפחות מאוד תחרותי מבחינת ריביות ומסלולים, ולדעתי מציע כיום את המשכנתא המשתלמת לרוב האוכלוסייה".
הבנק הבינלאומי: הבינלאומי מציג תכנית משכנתא כולל בשם משכנתא 360. התוכנית כוללת מתנה של 5,000 שקל בהחזר הראשון, עד 20% מגובה המשכנתא בפריים מינוס 1% עד לסך של 200 אלף שקל, ועד 120 אלף שקל בפריים מינוס 0.3%. האם זו תכנית משתלמת?
וידר: "פחות משתלם. כל יתר מרכיבי המשכנתא בבנק הבינלאומי, מעבר להטבה עצמה, מאוד יקרים. גם ההטבה עצמה שהבנק מעניק היא על סכום קטן יחסית – זו לא הטבה משמעותית שבאמת כדאי לקחת בשלב הזה".
אז מי נותן את ההטבות המשתלמות ביותר?
גם כשמדובר בהטבות אטרקטיביות, בהנחה שהן כאלה, חשוב לבדוק מעבר לזה את כל יתר מרכיבי המשכנתא מעבר להטבות הראשוניות. וידר מציע להתייחס למשכנתא בכללותה, על כל הריביות הכוללות שלה. "נכון להיום, בריביות הכוללות, בנק לאומי, הפועלים ומזרחי טפחות הם הבנקים המובילים בריביות ובתמחור הכולל של המשכנתא המשתלמת ביותר", אומר וידר. "אם עשיתם שירות מילואים השנה, מזרחי טפחות אף יכול להיות מעט יותר אטרקטיבי, ופעמים רבות גם נותן הטבה נוספת של פטור מתשלום של 360 שקל בפתיחת תיק משכנתא".
למה הכי חשוב לשים לב?
"זה אקוטי להסתכל על המבנה הכולל של הלוואת המשכנתא שנלקחת בבנק, ולא רק על ההטבה עצמה. היא לעיתים נראית אטרקטיבית, אבל במראה רחב איננה משתלמת לנו. ז אחד הטיפים אחד הטיפים החשובים ביותר. כשאתם באים לקחת משכנתא, שזו ההלוואה הגדולה ביותר בחייכם, תמיד גם תבדקו את העלות הכוללת של המשכנתא – כולל הצמדות למדד המחירים לצרכן וצפי לשינויי ריביות בהמשך. הבנק לפעמים מראה רק את ההחזר ההתחלתי ולא את ההחזר כולל לאורך כל תקופת המשכנתא. בנוסף, חשוב מאוד לבדוק עמלות פירעון מוקדם ולוודא שאין קנסות במשכנתא – אלה יכולות לעלות הרבה מאוד כסף לטווח הארוך".
איך נראה שוק המשכנתאות לנדל"ן בימים אלה
יש כמה מאפיינים שחשוב להכיר על שוק המשכנתאות, שהשתנה בעקבות המלחמה.
- האוכלוסייה הבינה שהמלחמה כנראה הולכת להישאר פה הרבה זמן, ולכן אלו שהיו על הגדר חוזרים לרכוש. התוצאה היא שהביקוש למשכנתאות גדל ב-40%.
- מחסור בעובדים גורם לעליית מחירים של 5%-10% מתחילת השנה – גם ברכישות וגם בשכירויות.
- גובה המשכנתא הממוצעת כבר חצה את רף המיליון שקל, והסכומים רק הולכים וגדלים.
- קבלנים הפסיקו עם ההטבות של 10%-90%, או פטור מלא מהצמדות
- היום לוקחים פחות משכנתאות צמודות מדד, והסל העיקרי לוקח ברובו מסלולים בריבית קבועה לא צמודה וריביות משתנות לא צמודות.