אם האלגוריתם של טיקטוק זיהה אתכם כמתעניינים בנדל"ן או ברכישת קרקעות, כנראה שנתקלתם יותר מפעם אחת בסרטונים שמציעים "עסקאות חלומיות" ברחבי הארץ. הנוסחה מוכרת מהבטחות אחרות שנשמעות טובות מדי: השקעה נמוכה, רווחים מהירים ותשואה גבוהה. הזדמנות שרק פראיירים מוותרים עליה.
כך, באחד הסרטונים מוצעות למתעניינים שתי דירות לרכישה בתל אביב תמורת הון עצמי של 700 אלף שקלים בלבד. הנוסחה פשוטה: שלמו 10% ממחיר הדירה (כלומר 350 אלף שקלים לכל אחת משתי הדירות) ובתוך שנה תוכלו למכור אותה לפי רווח חזוי של 10% לפחות. כלומר, בתיאוריה מסתתר כאן רווח שנתי של כ-700 אלף שקלים. נשמע טוב מדי? אתם צודקים.
"המחיר שמוצג במקרה הזה לא כולל את מס הרכישה של הדירה", מסביר בנימין בס, מומחה בתחום עסקאות הנדל"ן ויועץ משכנתאות. "אמנם קיימת הטבה של פטור מהמס ברכישת דירה ראשונה, אבל היא מוגבלת לדירות שמחירן לא עולה על 1,978,745 שקלים – וזה לא הסיפור כאן. כלומר, הרוכשים יידרשו להוסיף על הסכום עוד כ-70 אלף שקלים על הדירה הראשונה ועוד כ-280 אלף שקלים על הדירה השנייה (שתיחשב לדירה נוספת)".
עדיין נשמע משתלם? חכו, יש עוד. עסקה של שתי דירות מבטלת את הפטור ממס שבח כשתרצו למכור את הדירה. כלומר, אם רכשתם את הדירה בשלושה וחצי מיליון שקלים ומכרתם בארבעה מיליון, 25% מהרווח ילכו למדינה (כלומר 125 אלף שקלים במקרה הזה).
לבסוף, כדי להשלים את הרכישה, תידרשו להעמיד הון עצמי של 25% מערכה של הדירה הראשונה, אך במקרה של הדירה השנייה מדובר כבר ב-30%. לסיכום: ההצעה שדירה על הון של 700 אלף שקלים לשתי דירות, תסתכם בפועל בלא פחות מ-2.3 מיליון שקלים. מימון שכזה דורש זמן ואישור בנקאי על מלוא סכום הדירות, תהליך שתתקשו להשלים בתוך שנה. וכך, מסביר בס, ייתכן שבכלל תצאו מההרפתקה בהפסד כבד: תשלום של 10% קנס על כל אחת מהדירות המובטחות.
להפסיד 1,000 שקל בחודש
דוגמה נוספת להבטחות טובות מדי הוא סרטון שמציע דירת שני חדרים ישנה בדרום בשווי של מיליון שקלים, תמורת הון עצמי של 100 אלף שקלים. על פי ההבטחה, הבנק יעמיד לרשותכם משכנתא של 75% מערך הדירה (כלומר 750 אלף שקלים) ואת 150 אלף השקלים הנותרים תוכלו לגייס ממימון חוץ בנקאי (משכנתא נוספת). הכל כדי שתוכלו האפשרות להשכיר את הנכס החדש שלכם בעבור 3,500 שקלים לחודש.
"גם במקרה הזה הבעיה היא הסכומים שאינם מוזכרים בסרטון", מסביר בס. "רוכש שנוטל משכנתא בסך 750 אלף שקלים למשך 30 שנה במסלול ריבית קבועה צמודה של 2.9%, ישלם מדי חודש 3,122 שקלים. המשכנתא השנייה, שנלקחה אף היא לתקופה של 30 שנה ובריבית של 10%, תעלה 1,316 שקלים מדי חודש. כלומר בשורה התחתונה, ההרפתקה הזאת תעלה לכם 4,500 שקלים מדי חודש, או 2,298,540 על פני התקופה כולה".
כלומר, בעלי הדירה החדשה יפסידו מדי חודש כמעט אלף שקלים על ההפרש בין המשכנתאות לבין דמי השכירות שישולמו עבור הדירה. כל זאת כמובן בהנחה שיימצאו דיירים שיתגוררו בה לאורך כל התקופה, אחרת ההפסדים יהפכו להיות גדולים משמעותית.
לשקוע בבוץ של קרקע חקלאית
ז'אנר פופולרי נוסף של הבטחות להתעשרות קלה הוא רכישה של קרקעות חקלאיות. באחד הסרטונים מוצעת לרוכשים השקעה בקרקע במיקום יוקרתי תמורת קצת פחות מ-300 אלף שקל. אין צורך להתעסק עם שוכרים, עלויות שיפוץ ומשכנתאות, פשוט מחזיקים בקרקע ומוכרים בבוא היום עם פוטנציאל רווח של עשרות ואולי גם מאות אחוזים. סרטון אחר מגדיל את האטרקטיביות ומציע קרקע פרטית עם רישום בטאבו, שנמצאת במיקום אסטרטגי ובסמוך לתוכנית בנייה שכבר מקודמת לשלבים סופיים. אם לא תפעלו ומהר, מישהו ייקח את ההזדמנות האדירה הזאת ויתעשר על חשבונכם. ובכן, גם הפעם, לא ממש.
"התהליך של הפשרת קרקע חקלאית מורכב מאוד", מסביר עו"ד שי מורדוב, מומחה למקרקעין. "צריך לשנות את הייעוד שלה מקרקע חקלאית לקרקע לשימושים כמו מגורים, מסחר או תעשייה באמצעות רשויות התכנון. השינוי הזה כרוך בהגשת בקשות ואישורים מהוועדות המתאימות ותכנון תשתיות מתאימות לשימוש החדש. אנחנו מדברים על תהליך שלוקח כעשור במקרה הטוב, ולרוב הרבה יותר. יש אינספור מקרים של משקיעים שרכשו קרקע חקלאית לפני עשרות שנים ועדיין מחכים להפשרתה".
על פי מורדוב, ההבטחה האטרקטיבית מגלמת בתוכה מרכיב שהמוכרים מעדיפים לא להזכיר. ככל שמחיר הקרקע נמוך יותר, כך סביר ששלבי הפיתוח שלה נמצאים בשלבים מקדמיים יותר. על כן, במקרים כאלה השאלה המרכזית הופכת להיות הסיכוי שהקרקע תופשר ומשך הזמן עד להפשרה.
כדי לשפר את הסיכויים להעריך את כדאיות העסקה, כדאי לבדוק מספר היבטים. בעלים פרטיים עדיפים על קרקע ברשות מקרקעי ישראל, מפני שבמקרה של האחרונה ישנם סיכויים גדולים יותר לעיכובים או קשיים רגולטוריים. בנוסף, במקרים של קרקע שצמודה לעיר או שכונה, חשוב לבדוק האם היא נמצאת בתוכניות לשטחי העתודה של האזור. אם הקרקע כלולה בתוכנית, הסיכוי שתופשר גדול יותר. את שני הפרטים ניתן למצוא בנסח הטאבו.
ישנו גם הסטטוס התכנוני של הקרקע. מומלץ לרכוש קרקע רק אחרי שהתוכניות עבורה הופקדו בוועדה המחוזית, מפני שרק אז מאושרת תוכנית המתאר (תב"ע) שמהווה שלב מפתח בהפשרת קרקע חקלאית למגורים. ייתכן שהמתנה כזאת תייקר את הקרקע, אבל היא תקטין משמעותית גם את חוסר הוודאות לגביה.