אני יושב ומחכה לילד בזמן שהוא משחק עם חברים, ובמקביל עובד על אקסלים של הפרויקט החדש שלנו בארה"ב. מפה לשם אני מסתכל קצת בפייסבוק, ולא מפסיקות לקפוץ לי פרסומות של "מוכרי חלומות". הנה חלק מהמודעות שראיתי בפיד שלי בפייסבוק:

"בוא תקנה קרקע בפלורידה", קופצת לי פרסומת של חברת שיווק זוהרת. אני משיב לעצמי בלב ומשלים: "קרקע שלא שווה כלום, ואולי ירוויחו שם עוד מאה שנה". עוד כתוב: "בוא תשקיע בבנייה של בית על החוף בפלורידה, במחיר 200,000 דולר, ואתה תביא רק 40,000 דולר". אני אומר לעצמי מיד: "אם רק היו יודעים שקרקע על החוף עולה פי כמה, והבנייה הרבה יותר. במקרה הטוב הם יפסידו 'רק' את קרן ההשקעה שלהם".

כתבות נוספות בכסף >>

אבל הטרנד החדש בישראל הוא הסכנה גדולה באמת – דירות מגורים מוזלות ב"פרי סייל" או "על הנייר".

חלומות הפריסייל

גם עסקאות הפריסייל קופצים לי בפיד של הפייסבוק: "בוא תקנה דירה בישראל, שים 5% עכשיו ואת היתרה (95%) במפתח, בלי הצמדות, ואנחנו גם לא מרוויחים עליך". רבים משאירים פרטים לחלומות כאלה, ולא יודעים כמה אותיות קטנות יש בעסקה בדרך להפסד הבלתי נמנע. וכמה מתוך התשלום הולך לעמלה של המשווק? האם הוא חשף בפניכם את המספרים הללו?

המשווקים לא מספרים שלפעמים אין הצמדה למדד המחירים לצרכן (אבל יש הצמדות למדד תשומות הבנייה), הם אומרים שיש ערבויות בנקאיות, אבל רק למי שמשלם מעל 7% הון עצמי (ואתה הרי שם "רק" 5% בחתימה) – והם אומרים שמותר לך למכור בכל שלב (אבל שוכחים לספר שאסור לך למכור במחיר נמוך מהקבלן ביום המכירה, ולך תדע מה יהיה המבצע שלו ביום שתחליט למכור). לבסוף, הם מספרים לך שאוטוטו יש היתר (למרות שתחכה לבנייה שנים רבות כי אין עובדים), וזוהי רק ההתחלה. אותיות קטנות, כבר אמרנו?

מודעה אחרת של חברת שיווק נדל"ן בישראל, מספרת: "קח אותי כמלווה המשקיעים שלך, כי אני אובייקטיבי ואעזור לך". זאת, מבלי לספר שהוא בעצמו מקבל עמלות מכל אחד שהוא מפנה אליו לקוחות.

"יש לנו הרבה ניסיון"

המודעה האחרונה שבה נתקלתי באותו שיטוט בפיד של פייסבוק, הייתה של חברה אחרת המעוניינת להציע לכם להשקיע בדירות, עם המסר: "תשקיעו איתנו כי יש לנו הרבה ניסיון בשוק". זהות הבעלים במקרה הזה מוסתרת בפני המשקיעים, כי הם נחקרו על עבירות ניירות ערך ברשות לניירות ערך. האם אנחנו רוצים להשקיע עם אנשים כאלה?

איך הפכנו את ההשקעה בדירה בישראל למשהו נטול סיכונים?

לפני שמציגים לכם משהו קוסם מדי, שהכניסה אליו קלה ופשוטה והרווח אדיר, צריכים לחשוב על זה היטב. ואני שואל את השאלות הבאות: אנשים באמת לא עושים שיעורי בית? אנשים לא קוראים את האותיות הקטנות? אנשים רצים להשקיע מבלי לבדוק מי באמת עומד מאחורי העסקה, ומה הניסיון המקצועי האמיתי שלו? אנשים לא בודקים שמלווה המשקיעים ה"אובייקטיבי" הוא באמת אובייקטיבי?

90% מהפועלים בתחום הזה מוציאים שם רע לכל היתר. כל יום אנחנו פוגשים אנשים שנפלו קורבן להבטחות הקוסמות האלה, ובדרך כלל זה מאוחר מדי, ובדיקה פשוטה בהתחלה הייתה מונעת את ההפסד.

אז אם אתם שוקלים להשקיע, תעשו לעצמכם טובה, ותשאלו את השאלות הבסיסיות ביותר. תתעקשו לקבל תשובות, תקראו על הבעלים ועל הניסיון שלהם, ולא רק את מה שמופיע בפרסומים. ככלל, הייתי ממליץ לכל אחד ואחת לבדוק את הסעיפים הבאים בכל השקעה שמציגים לכם.

השאלות שחשוב שתשאלו לפני רכישת נדל"ן בחו"ל

  1. מהי התוכנית העסקית המלאה? מהיכן מגיעים הרווחים של כל צד בעסקה?
  2. אתה היזם? תראה לי! מי עוד שותף בעסקה? יש לך זכויות החלטה בהסכם?
  3. מי עוד שותף להחלטות בפרויקט?
  4. מה הניסיון שלך? כמה שנים? באילו פרויקטים?
  5. אילו עוד עסקים ניהלת והקמת? האם יש לך ניסיון ניהולי?
  6. כל כמה זמן אתה נמצא בפרויקט? האם יש לך עובדים בשטח?
  7. האם יש תשואה מובטחת? (טיפ - אם יש - תברחו!)
  8. האם יש תשואה מועדפת? (טיפ - אם יש - היזם מאמין בעצמו שישיג משמעותית מעל התשואה הזו)
  9. האם היזם מרוויח לאורך הפרויקט, או רק מרוויח מחלוקת רווחים בסוף?
  10. כמה פרויקטים כאלה היזם סיים (אבל שהיו שלו בפועל)?
  11. האם יש לו שותף מקומי? מה חלוקת העבודה ביניהם?
  12. האם יש לו נציגות בשטח?
  13. האם אתה משקיע כסף שלך בעסקה? כמה?
  14. האם בנק אישר את העסקה ואת המימון שלה?
  15. איזה ניסיון ניהולי יש לך? ואיזה ניסיון ניהול פיננסי?

לסיכום, השקעות הן לא משחק ילדים. חשוב לשאול שאלות קשות ולהשתמש בשאלון הזה כבסיס לכל עסקה שמציעים לכם. תתעניינו, תעמיקו. אל תוותרו על תשובות מספקות, ותעשו שיעורי בית. המינימום זה לכתוב את שם החברה והיזם בגוגל, ולקרוא את כל האזכורים אודותיהם. ואם במאמר הזה הצלתי אדם אחד מלהפסיד את כספו – הרי עשיתי את שלי.