הצלת שוק הנדל"ן: מדינת ישראל נמצאת בתקופה סוערת והפכפכה, בעקבות האסון האנושי הכבד שאירע בשבעה באוקטובר – והמלחמה שהגיעה בעקבותיו. גם הכלכלה המקומית מתמודדת עם תנאי אי-ודאות, כשהמצב קשה במיוחד בענף הנדל"ן – מהעוגנים המרכזיים והחשובים ביותר של המשק הישראלי, על שלל המגזרים המשיקים לו ותלויים בו.
שוק הנדל"ן נחשב מזה שנים כקטר של המשק הישראלי, בשל שיעור המיסים הגבוה שאותו הוא מכניס לקופת המדינה, וההכנסות הגבוהות המגיעות משיווקן של קרקעות רמ"י. בשל פרוץ המלחמה, נדחתה התחזית להורדות ריבית משמעותיות, ולכן אפשר לומר שאנו רגע מקריסת מערכות טוטלית שתכלול עשרות אלפי רוכשים שלא יקבלו את הדירה שקנו וספקי משנה רבים שיפשטו רגל – וכתוצאה מכך יגרם אבדן רב של מקומות עבודה. הכתובת כבר נמצאת על הקיר, עם קריסתן של חברות גדולות וקטנות כמו חנן מור, צברים, רום כנרת, הרציג, אלי בן שטרית, א.תמרים וכן הלאה.
ראשית, נסקור את המכות שכבר קיבל שוק הנדל"ן. בראשן, העלאות הריבית במשק שהשפיעו משמעותית על ציבור הקונים, שחווה עלייה בהחזרי המשכנתא. ציבור היזמים, מצידו, חווה עלייה דרסטית בהוצאות המימון. שנית, משבר המהפכה המשפטית פגע משמעותית בענף, וגרם ללקוחות רבים להשהות את החלטת רכישת הדירה. השפעה נוספת של המהפכה המשפטית היא הפגיעה במגזר ההייטק, שספג מכה ישירה, וכתוצאה מכך ראינו ירידה משמעותית בכמות הרוכשים ממגזר זה. סיבה נוספת היא כמובן המלחמה, אשר הביאה לפגיעה חמורה במצבת העובדים ולהאטת ביצוע משמעותית (שהביאה לעליית מחירי הביצוע).
נוסף על כל אלו, ולמרות המצוקה הגדולה בענף, משרד האוצר לא כלל את החברות היזמיות במתווה הפיצויים למגזר העסקי. אלא שגם חברות קטנות ובינוניות שהן במצב סביר יחסית, מתמודדות עם איום נוסף של פשיטת רגל של קבלן הביצוע, המבצע את הפרויקט. דבר זה עשוי לסבך את החברה, שלא תדע כיצד לספוג את ההפרש ואת העיכוב שייווצר בגין החלפת הקבלן.
רגע לפני קריסת השוק, הממשלה חייבת להתערב במהירות במספר פעולות שיש לבצען ברמה המיידית: ראשית, עידוד הביקושים על ידי הורדת מס הרכישה לדירה שניה לשיעור המס של רוכשי דירה ראשונה. הרחקת המשקיעים מהשוק על ידי העלאת מס הרכישה, הביאה לאובדן אלפי דירות ממצבת הדירות להשכרה, ולזינוק היסטורי בקצב התייקרות דמי השכירות. ביטול מס הרכישה יתמרץ משקיעים לרכוש דירות, יגדיל את מלאי הדירות להשכרה, יקל על ביצוע פריסיילים, יפחית את דמי השכירות ויניע יזמים לחזור לבנות.
שנית, הורדת מס הרכישה לתושבי חוץ לשיעור של רוכשי דירה ראשונה. העלאת המס ל-8% עד מדרגה של כ-6 מיליון שקלים, ו-10% על סכום גבוה מכך, התרחשה בסביבת ריבית אפסית ונועדה לצמצם את תופעת דירות הרפאים. נוכח האנטישמיות הגוברת בעולם, התחזק ערך הציונות אצל יהודים רבים מעבר לים – ולכן כיהודים בארץ ישראל עלינו לעודד ולאפשר מסלול קל מהיר ובטוח לרכישת דירה עבור אחינו היהודים בניכר.
שלישית, דחייה בשנה למע"מ החל על היזמים במכירת דירה. זאת, על מנת להקל על תזרים המזומנים של היזמים הכורעים תחת נטל הוצאות המימון הכבדות. יש לאפשר ליזמים לשלם את המע"מ הנובע ממכירת דירה בדחייה של שנה.
רביעית, הבאת עשרות אלפי פועלים זרים וניתוק חבל הטבור מהעסקת פועלים פלסטינאים כמקור העבודה העיקרי. מעבר לנזק שכבר נגרם בעיכוב הבניה בכל רחבי הארץ, העתיד אינו ברור – לא מבחינת הגעתם של עובדים זרים נוספים ולא מבחינת תמונת המצב הביטחונית, שעשויה להימשך עוד זמן רב.
מימון דירה שניה
יש לפעול להעלאת אחוז המימון לדירה שניה מ-50% ל-70% על הנכס הנרכש. מימון הוא כידוע אחד המפתחות העיקריים להשקעה נכונה. רוב המשקיעים לוקחים 50% מימון מהבנק, שזו התקרה המותרת על פי הוראות בנק ישראל. כיום, בשל המצב, לדעתי נכון להעלות את רף המינוף עד 70% מערך הנכס, ובכך לאפשר ליותר משקיעים לרכוש דירות. באותו נושא, מומלץ גם לבטל את המגבלה למימון צולב מנכס קיים לדירה שנייה.
תיקון החוק – ועידוד השקעות
צעד נוסף שכדאי ליישם הוא הארכת התוקף בשנתיים, לחוק הישן לעידוד השקעות הון לבניה להשכרה. חוק עידוד השקעות הון לבניה להשכרה, במתכונתו החדשה הוא למעשה לא ישים בעליל. על פי החוק החדש, ניתן למכור את הדירות המושכרות רק לאחר תקופת השכרה של 15 שנים. התשואה משכירות אינה מספיקה כדי לשלם את הוצאות המימון השוטפות של הפרויקט, וכך למעשה אף אחד מהבנקים אינו מוכן לממן ליזמים בניה להשכרה במתכונת של 15 שנים. החוק במתכונתו הישנה מאפשר למכור את הדירות אחרי 5 שנים, ובנקים רבים מוכנים לממן מתווה זה. עדיף שיהיו הרבה פרויקטים להשכרה ל-5 שנים, מאשר אפס פרויקטים להשכרה ל-15 שנים.
לסיכום, ברור לכולנו ששוק הדיור בישראל הינו חזק ויציב בטווח הארוך, לאור הפער המובנה בין הביקוש להיצע והביקושים המגיעים מעבר לים. אולם, המשבר הנוכחי הוא אמיתי ועמוק – ועל מנת לצלוח אותו יש מקום להתערבות משמעותית ומיידית.
הכותב הינו עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר.